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Quanto dura casa mia?

Quasi tutti noi abitiamo in un edificio con telaio in cemento armato. Questo fantastico materiale, introdotto alla fine del secolo scorso, ha infatti letteralmente rivoluzionato le tecniche costruttive e la faccia delle nostre città.

Nel nostro paese il vero boom (ed abuso) della “pietra liquida rinforzata” si è verificato negli anni 50 e 60, di pari passo con le vicende nazionali. Così oggi ci ritroviamo con una pletora di fabbricati con circa 50 anni di età.

La domanda è: quanto dureranno?

In termini più generali questa domanda è sempre rimasta un po’ velata – direi anzi rimossa – dalle nostre coscienze.
La coppietta che gira per agenzie, la signora che cerca casa per la figlia, il capofamiglia con altro bebè in arrivo, quando visitano un appartamento in vendita chiedono informazioni su mille cose (i vicini, l’impianto elettrico, il riscaldamento autonomo, il condominio, il portiere, il garage, la metro, la scuola) ma “come sta” l’edificio, a dispetto dei diversi casi di cronaca, non è una domanda frequente.

Eppure non è stato sempre così; i nostri nonni quando andavano a vedere un casale od una villetta guardavano pensosi gli spigoli dell’edificio, cercavano con sguardo truce e sospetto le tracce di qualche recente rifacimento di intonaco che fosse sintomo di lesioni nascoste, saltavano a tradimento al centro dei solai per saggiare la quantità di oscillazioni, si presentavano a sorpresa nel bel mezzo di un acquazzone…

intermediazione immobiliare

Oggi capita di veder acquistare, nel bel mezzo del centro storico ed a a milioni di euro per volta una bella soffitta condonata; dove magari piove, fa un caldo boia d’estate e si battono i denti d’inverno; dove – soprattutto – i muri hanno più lesioni che mattoni mentre i solai sembrano il tappeto elastico del luna-park. Ma si sa, è sempre meglio un “mattone” discutibile che un bell’investimento in Borsa.
In definitiva si è persa quella base di nozione empirica, su come è fatto un muro, su come si ripara un tetto, che nel secolo scorso era praticamente un bagaglio culturale di ogni persona adulta.

E questo vale tanto più nel caso degli edifici di Cemento Armato, che per definizione e per la coscienza collettiva rappresentano il non plus ultra della affidabilità e resistenza; una casa con telaio in C.A. la si compra ad occhi chiusi.

Di tutto questo in effetti bisogna ringraziare la generazione passata di tecnici che, districandosi tra palazzinari disinvolti e mezzi economici scarsi del dopoguerra, nonostante tutto hanno disegnato e costruito edifici che continuano (spesso incredibilmente) a stare in piedi.

I loro palazzi infatti – realizzati praticamente tutti in cemento armato tra gli anni 50 e 60 – hanno dato pochi dispiaceri, ben meno di quelli delle generazioni precedenti.

Insomma: questa sensazione di sicurezza per l’edificio di Cemento Armato quanto è valida? E la questione appare oggi particolarmente pertinente, visto che recentemente questa sensazione di affidabilità è stata scossa da diversi episodi di cronaca.

Insomma: casa mia, che ha circa mezzo secolo di vita, per quanti anni ancora starà in piedi?

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Gli impianti a riscaldamento radiante

Da molto tempo ormai il riscaldamento delle abitazioni non prevede più solamente un sistema basato sui radiatori. Altri tipi di impianti non soltanto assolvono ugualmente bene alle necessità di riscaldamento, ma rappresentano un’evoluzione dal punto di vista energetico per via dei risparmi che consentono. Essi sono quindi economicamente vantaggiosi, oltre che ecosostenibili: sono gli impianti radianti, che possono essere installati a pavimento, a parete o a soffitto.

Il risparmio dipende dal fatto che l’acqua che circola in questi tipi di impianto ha una temperatura nettamente inferiore a quella utilizzata nei radiatori. Per riscaldare un ambiente a circa 20 gradi, la differenza di temperatura dell’acqua può essere anche di 50 gradi centigradi, ciò che configura un risparmio di energia veramente consistente.

Pareti radianti, pavimenti radianti e soffitti radianti seguono tutti lo stesso principio nel funzionamento. L’acqua a bassa temperatura circola in un circuito chiuso che si dipana lungo una superficie di medie-grandi dimensioni, trasmettendo il proprio calore ai materiali che sono in contatto con esso e quindi all’ambiente.

L’installazione di un pavimento radiante avviene nel momento della ristrutturazione o della costruzione di un edificio. Uno strato di materassini in polietilene espanso isola la soletta portante del pavimento e gli impianti idraulico, elettrico e del gas dall’impianto radiante, che viene posato sopra di essi. I tubi vengono poi inglobati nel massetto, e ricoperti con il rivestimento del pavimento.

Scegliendo un riscaldamento radiante a parete, i pannelli radianti contenenti le serpentine in cui scorre l’acqua calda vengono installati lungo il muro. Anche in questo caso, i pannelli sono isolati dalla parte fredda del muro con uno strato di materiale apposito. L’intonaco viene realizzato alla fine, coprendo il pannello con la malta sostenuta da una rete porta intonaco.

La realizzazione di soffitti radianti prevede l’utilizzo di moduli già pronti, che vengono installati al soffitto tramite delle clip. Questi pannelli possiedono un lato a vista, che costituirà la parte visibile del soffitto, e una porzione retrostante contente i tubi per l’acqua. Anche in questo caso, uno strato isolante separerà il pannello radiante dalla restante parte del soffitto, per evitare la dispersione di calore.

pannelli-solari

È chiaro che il vantaggio principale di questo tipo di riscaldamento è il risparmio energetico che assicura, grazie alla bassa temperatura richiesta per l’acqua. Vantaggio che diviene ancora maggiore se esso lavorerà in sinergia con un impianto a pannelli solari per riscaldamento dell’acqua. Un’altro vantaggio, di tutt’altro genere, è poi legato al guadagno in termini di spazio in casa derivato dalla mancanza di radiatori.

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Misure per il recupero dei sottotetti

Ogni Regione ha sentito il bisogno di regolamentare la materia dei sottotetti che il cc non prevede, cercando di colmare un vuoto che ha prodotto molto contenzioso legale.

Il bisogno di case nei grandi centri abitati ha determinato l’esigenza di recuperare degli spazi denominati “sottotetti”, a questo proposito molte regioni italiane hanno sentito il bisogno di regolamentare detta materia.
Una delle prime regioni che ha sentito l’esigenza di varare una legge per riutilizzare il sottotetto è stata la Lombardia, seguita poi da altre otto Regioni, e precisamente, la Basilicata, la Calabria, l’Emilia, la Liguria, il Piemonte, la Sicilia e il Veneto, mentre per quanto riguarda il Friuli-Venezia Giulia e la Val d’Aosta, pur non avendo delle norme specifiche, prevedono, comunque, delle regole che agevolano l’abitabilità delle soffitte; in Toscana e nel Lazio infine, giacciono due proposte di legge.

Tutte le leggi varate da dette Regioni hanno in comune il titolo “Misure per il recupero dei sottotetti esistenti” ovviamente deve intendersi, riguardo al concetto d’esistente, non solo il palazzo già costruito da tempo, ma qualsiasi palazzo giunto a fine costruzione.
Tutte queste leggi regionali hanno come tratto comune che il sottotetto deve essere utilizzato ai soli fini abitativi e si devono pagare i relativi oneri di urbanizzazione e il contributo di costruzione, calcolati sulla volumetria resa abitativa seconde delle tabelle approvate da ciascun comune.
La legge regionale della Lombardia n.22 del 19.11.99 all’art.6 ha introdotto la liberalizzazione di tutti i sottotetti, capovolgendo non solo un principio presente nella legge nazionale, ma anche della stessa legge regionale, infatti, fino all’introduzione della presente legge vigeva il principio ribadito anche dalla legge n.15/96, la quale sanciva che il recupero dei sottotetti doveva avvenire senza alcuna modificazione delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde.

Con l’introduzione di questa legge, la quale prevede modificazioni dell’altezza di colmo e di gronda e delle linee delle falde, nei limiti dell’altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico e solo allo scopo di raggiungere i parametri di altezza minima per l’abitabilità. Inoltre detta legge ha stabilito delle regole per il collegamento dell’edificio con le opere di urbanizzazione primaria (energia elettrica, idrica, gas, scarichi ecc.) oltre ad è necessaria una corretta coibentazione.

Anche la Liguria come la Lombardia consente la modifica delle altezze di colmo e di gronda, nonché le linee di pendenza delle falde purché nei limiti dell’altezza massima degli edifici. Gli interventi, comunque, devono garantire il rispetto delle caratteristiche tipologiche ed architettoniche dell’edificio. La legge regionale della Liguria concede, inoltre, le facilitazioni non solo alle abitazioni, ma anche agli immobili con fini turistici e ricettivi. Inoltre ha introdotto un vincolo: il divieto di frazionare l’appartamento in più unità immobiliari, prima dei 10 anni da quando il sottotetto diviene abitabile e parte dell’abitazione.

Il Veneto e l’Emilia Romagna hanno norme simili alle altre regioni, in più stabiliscono che i regolamenti edilizi debbano determinare i requisiti per aprire finestre sul tetto, anche nel rispetto degli aspetti paesistici, ambientali e monumentali. In questi casi è obbligatoria la D.I.A.

Il Piemonte consente l’apertura di finestre, ma esclusivamente per ottemperare ai requisiti di aeroilluminazione, niente tetti a vetrate.

Per la Calabria il recupero è consentito solo nei centri storici e nelle zone totalmente costruite dei centri abitati. Vanno provati i requisiti di idoneità statica con certificato di collaudo a firma di un tecnico abilitato. È obbligatoria la D.I.A. in caso di apertura di botole, scale ecc…

In Basilicata la legge ha distinto due tipi diversi di recupero dei sottotetti: quelli collegabili ad un’abitazione sottostante e quelli che vengono trasformati in un’unità immobiliare autonoma. Nel primo caso si ha una liberalizzazione, poiché si tratta di un recupero senza condizioni, ottenibile con una semplice relazione tecnica per opere interne da presentare almeno 15gg prima dell’inizio dei lavori e possono aprirsi botole per scale senza particolari permessi. Viceversa nuovi criteri di altezza media e di rapporto di aeroilluminazione si applicano ai sottotetti che divengono abitazioni autonome.

In Campania l’edificio in cui è ubicato il sottotetto può essere realizzato anche abusivamente, ma dovrà essere sanato ai sensi delle Leggi n.47/85 – 724/94. E’ possibile recuperare volume dal piano di sotto, ma in tal caso i locali sottostanti debbono essere adeguati alle altezze minime stabilite dalle norme dello Stato.

La giurisprudenza
Sotto il profilo giuridico, come già ampiamente esposto nell’articolo pubblicato sul n° 2/05 della nostra rivista, si precisa quanto segue: parte della dottrina e consolidata giurisprudenza non fa rientrare il sottotetto nelle presunzioni di comunione di cui all’art.1117 c.c. perché non è esplicitamente elencato , e quindi, si deve ritenere che il sottotetto non può essere annoverato tra le cose comuni del condominio, salvo che non risulti da un titolo di acquisto o nel regolamento, ma pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, cui serve principalmente da isolamento termico.

Occorre tuttavia evidenziare che una parte della giurisprudenza ha stabilito che il sottotetto può essere considerato parte comune, ai sensi dell’art.1117 c.c. 3° comma, quando per le sue caratteristiche strutturali e funzionali risulti oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio comune.
Comunque, risulta arduo definire nel caso concreto quando il sottotetto costituisca camera d’aria per isolare l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo, e dall’umidità, e quando invece costituisce parte comune in funzioni e dimensioni e caratteristiche strutturali, tali da permetterne l’utilizzo come vano autonomo.

Prendendo spunto dalla giurisprudenza si può considerare sottotetto autonomo quando:

– Abbia un’altezza al centro di almeno m.2,20-2,30,
– Sia diviso in piccoli locali attigui collegati tra loro con un unico accesso diretto al vano scala comune, o attraverso una botola praticabile,
– Sia dotato di un piano di calpestio praticabile,
– Presenti un lucernario che si apre sul tetto per dare aria e luce, e che serva per accedere all’esterno del tetto stesso.

Inoltre, si deve porre l’evidenza che è stata ritenuta la sussistenza della comunione, in un caso in cui il sottotetto aveva un autonomo ingresso dalle scale e risultava non solo in astratto destinabile all’uso comune, ma aveva ricevuto questa destinazione dai condomini che vi avevano collocato una centralina dell’impianto televisivo condominiale, prima della modifica effettuata dai proprietari dell’ultimo piano ( Cass.9788/97).

La Corte di Cassazione con la sentenza n.11488/97 ha affermato che sussiste autonomo sottotetto con la conseguente proprietà comune dello stesso, quando si sia in presenza non solo di un utilizzo concreto, ma anche di un utilizzo virtuale, a vantaggio della collettività condominiale.

In conclusione bisogna evidenziare che in caso di recupero del sottotetto per uso abitativo, debba darsi applicazione dell’art.69 disposizione attuative del codice civile per il quale è necessaria la revisione delle tabelle millesimali tutte le volte che si è in presenza di innovazioni di vasta portata.

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Il restauro di edifici ad interesse culturale

Non tutti i proprietari di immobili, risalenti a più di cinquanta anni e che presentano un interesse artistico, sono al corrente che, per interventi di conservazione del fabbricato quali: restauri delle facciate, consolidamenti strutturali ed alcuni interventi di manutenzione, lo Stato può contribuire alle spese sostenute.

Questa non è una novità del nuovo Codice dei Beni Culturali del Ministro Urbani n° 42 del 2004, era già stato previsto dal testo Unico in materia dei Beni Culturali n° 490 del 1999 ed ancor prima dalla legge n° 512 del 1982.

Questa legge si propone come stimolo da parte dell’Amministrazione statale nei confronti dei privati a mantenere gli stabili in efficienza, al fine di evitare interventi di urgenza che possono risultare deleteri per gli edifici stessi.
D’altro canto risulta vantaggioso da parte dei condomini, proprietari degli immobili, sapere di non dover sostenere per intero la somma prevista per i lavori di restauro del proprio immobile.

Come si è detto si può trattare anche di immobili costruiti in epoca moderna, non necessariamente antichi, ma che abbiano un certo valore artistico, o che siano stati progettati da architetti accreditati, o che per qualche motivo storico siano degni di fama. Queste sono le principali caratteristiche per l’ammissibilità al contributo. Per ottenere ciò è sufficiente avviare, con l’ausilio di un tecnico competente nella materia, un procedimento di dichiarazione di interesse culturale presso l’Autorità competente. Verrà così verificata la sussistenza dell’interesse storico-artistico secondo norma dell’art.23 del D.L.vo 490/99.

Una volta ottenuta la notifica di dichiarazione si può inoltrare la richiesta vera e propria di ammissibilità a contributo mediante apposita modulistica completa di documentazione.

I contributi generalmente si possono aggirare tra il 20 ed il 50 % e in alcuni casi eccezionali possono essere finanziati per intero.
Il contributo sarà erogato dal Ministero a lavori ultimati e collaudati sulla spesa effettivamente sostenuta dai condomini. Si possono però prevedere degli acconti da parte dell’Amministrazione sulla base degli stati di avanzamento dei lavori regolarmente certificati.

Il Ministero può concedere inoltre contributi in conto interessi sui mutui accordati da istituti di credito ai proprietari dell’immobile.
La domanda di ammissibilità al contributo dovrà pervenire alla Soprintendenza entro il 30 settembre di ciascun anno. Non saranno accolte domande presentate a lavori ultimati. È opportuno altresì che nel corso dei lavori vengano eseguiti sopralluoghi intermedi da parte di funzionari della Soprintendenza, al fine di verificare la conformità dei lavori in corso, con il progetto preventivamente approvato.

L’Amministrazione rilascerà inoltre certificazioni che consentono benefici fiscali di varia natura per lavori di restauro eseguiti su beni sottoposti a tutela.

gru

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Ampliare casa costruendo una veranda

Siete tra quelle persone che ogni tanto devono rivoluzionare casa. Spostate il divano,cambiate le tende, ridipingete le pareti, cambiate fodere ai cuscini e qualunque altra novità vi venga in mente. Magari avete un balcone grande e adesso vi è balenata una nuova idea: realizzare una veranda per avere così una stanza in più da arredare! Ma come si fa? Servono permessi particolari o potete andare a ruota libera?

Innanzitutto è importante informarsi e rispettare tutte le normative esistenti in merito per evitare brutte liti con gli altri condomini e il rischio di multe. Per far costruire una veranda, che è in sostanza un balcone o un terrazzo chiuso con un telaio (in alluminio, pvc o in legno) e costituito da vetrate che la rendono utilizzabile come una stanza in più, occorre farsi fare un progetto da un architetto, un geometra o un ingegnere iscritto all’albo. Bisogna poi preparare una richiesta di autorizzazione per ottenere il consenso di tutti i condomini ed infine presentare i tre documenti all’Ufficio tecnico del Comune.

mattone

Inoltre la veranda non deve comunque modificare troppo l’aspetto estetico del palazzo, non deve togliere aria, luce e vista agli appartamenti vicini, deve essere rimovibile e quindi priva di strutture in muratura e deve rispettare la metratura massima consentita.

Una volta ottenuto il sospirato permesso non è finita qui e restano altre formalità da sbrigare. Bisogna presentare una DIA, cioè una dichiarazione di inizio attività, all’Ufficio Tecnico del Comune firmata anch’essa da un architetto o geometra abilitato ed occorre informare il Catasto e l’assemblea condominiale dei millesimi modificati inevitabilmente con quest’intervento nel proprio appartamento.

Ora che avete ottenuto faticosamente la vostra veranda come pensate di utilizzarla? Le possibilità sono tante. Se ne può fare una sorta di sgabuzzino per riporre oggetti in più (ma attenzione all’ordine perché ci sono sempre le vetrate che lasciano vedere dentro!), un locale lavanderia e stiratura per non occupare spazio in casa, un piccolo salotto con divanetto e poltroncine accompagnato magari da una mini serra/giardino con le vostre piante preferite, oppure soprattutto se la veranda è collegata con la cucina vi si può mettere un tavolo per mangiare all’esterno ma riparati. Ma aspettate, potreste anche farne il vostro studio dove lavorare da casa in tutta tranquillità godendo anche di una grande luminosità oppure una stanzetta di giochi e svago per i bambini se hanno una camera piccola.

Anche i modi di arredare una veranda di conseguenza sono tanti dando spazio alla vostra fantasia e alla destinazione d’uso. Voi come userete la vostra veranda?

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La riqualificazione urbana del Casilino – Centocelle

Il lavoro che mi accingo a presentare è il compimento di un lungo periodo di studio che mi ha portato a conoscere in maniera approfondita una zona di Roma apparentemente simile a tante altre anonime periferie della nostra città, ma che in realtà per la presenza di notevoli siti archeologici, interessanti casali ed aree verdi, nonché per la facile accessibilità al centro storico, grazie anche alla favorevole presenza dell’ arteria ferroviaria Roma-Pescara, conserva molteplici potenzialità di sviluppo nell’ambito del sistema direzionale orientale di Roma che gravita sull’area di via Tuscolana e su Roma Est in genere.

Si parla della riqualificazione della Stazione Prenestina e dell’area ad essa antistante.
Il nuovo Parco urbano-sportivo del “Borghetto Prenestino” è stato pensato sia in funzione del “Polo Universitario” che potrebbe sorgere negli edifici in disuso della ex “SNIA Viscosa”, quanto come Parco di quartiere.
Il complesso poli-sportivo è collocato su di un’ area attualmente occupata da una serie di campi di calcio e di capannoni prefabbricati molti dei quali fatiscenti, non verranno pertanto utilizzate le aree libere circostanti che saranno invece mantenute a verde pubblico nell’ ambito del più ampio progetto di realizzazione del Parco Urbano Casilino – Centocelle che avrà come punto di accesso a Nord proprio la Stazione Prenestina.

Il palazzetto dello sport e la piscina del parco sportivo sono ambedue coperti da gusci fotovoltaici per sfruttare al massimo il soleggiamento ed hanno altresì forma affusolata per non ostacolare l’andamento del vento estivo che provenendo da Sud apporta beneficio al quartiere Tiburtino situato alle spalle del nuovo impianto.
La copertura è formata da due gusci sovrapposti: l’involucro esterno realizzato in pannelli solari fotovoltaici per ottimizzare l’esposizione a Sud dell’edificio, mentre la membrana interna, accessibile per la manutenzione dei pannelli stessi, è provvista di skylights che permettono all’ aria calda in sospensione all’interno dell’edificio di accedere nell’ intercapedine tra i due gusci e quindi essere trasportata all’esterno dai moti convettivi che si formano naturalmente e dal flusso di vento che ha libero accesso all’ intercapedine stessa.
La copertura delle tribune del campo di calcio ed atletica è invece pensata in teflon, tessuto impermeabile sostenuto da travature reticolari in acciaio. Il verde a protezione delle tribune ha la duplice funzione di raffrescamento dell’ aria nei passaggi interni, e di protezione dai raggi solari incidenti soprattutto in estate.

centocelle

La stazione Prenestina rappresenta uno snodo di fondamentale importanza nel nuovo assetto urbanistico dell’ area. Diventa infatti il punto di arrivo e partenza del nuovo parco urbano e la principale stazione di comunicazione per gli utenti del nuovo Polo Universitario.
La ventilazione estiva proveniente da Sud ha libero accesso alla superficie coperta di attesa e transito passeggeri, il vento freddo invernale proveniente da Nord è invece deviato dal tunnel ferroviario retrostante la stazione. Il soleggiamento estivo è condizionato dal sistema di lamelle regolabili della copertura mentre in inverno i raggi solari più bassi sull’ orizzonte, non trovando ostacoli, garantiscono una buona illuminazione dell’ area passeggeri.

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Installare pannelli solari sul palazzo condominiale

Si sente tanto parlare di eco sostenibilità, green economy, energia verde, risparmio energetico e i concetti ci attirano, li approviamo. Non sappiamo però come fare per applicarli concretamente soprattutto se non abbiamo la fortuna di abitare in una villetta in campagna, in montagna o al mare e ci ritroviamo invece in una grande città trafficata in cui il rapporto con l’ambiente è molto limitato. Un’idea potrebbe essere quella di far installare dei pannelli solari sul terrazzo condominiale del palazzo, che ne dite?

energia solare

L’energia solare prodotta dai pannelli, considerato lo spazio solitamente limitato a disposizione, non sarà sufficiente per tutti gli abitanti del palazzo soprattutto se molto grande. Potrà dare però comunque un contributo significativo alle spese e consentire un risparmio sulla bolletta dell’energia elettrica condominiale. E certo questo non dispiace a nessuno! L’investimento iniziale non è irrisorio ma viene sicuramente ammortizzato nel tempo con notevoli benefici nel pagamento delle utenze comuni come l’illuminazione dell’androne, delle scale, degli spazi condominiali, degli ascensori, ed altri apparecchi elettrici necessari per il funzionamento degli impianti comuni. I condomini poi possono anche aderire al Conto Energia e ridurre quasi completamente le spese della bolletta elettrica condominiale.

Inoltre se non è possibile il posizionamento dei pannelli sulla terrazza condominale (realizzando una sorta di tetto fotovoltaico) si possono sfruttare gli eventuali giardini, il parcheggio all’aperto o la facciata del palazzo. Certo bisogna considerare che la disposizione verticale alle latitudini qui in Italia non è quella ottimale perché, non potendo sfruttare al massimo la radiazione solare, comporta un abbassamento dei rendimenti. Comunque se un palazzo è molto alto potrebbe essere conveniente sfruttare la sua parete più esposta a sud.

Lo scoglio più grande nell’installazione di pannelli solari sul proprio palazzo in città è la riunione condominiale per richiedere l’approvazione di tutti. E si sa la riunione di condominio non è mai un momento facile. Le innovazioni che riguardano interventi finalizzati al risparmio energetico e modificheranno spazi comuni vanno votate da un’assemblea in cui siano presenti almeno un terzo dei condomini ed esprima parere favorevole la metà più uno dei votanti. Sicuramente non è facile mettere d’accordo tanti modi di pensare perché si tratta di un investimento a medio-lungo termine ma i vantaggi in prospettiva sono molti e si può inoltre usufruire delle detrazioni fiscali che fino al 31 dicembre 2014 rimangono al 50% della spesa.

Voi installereste dei pannelli solari nel vostro condominio? Siete favorevoli all’idea o magari lo avete già fatto?

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La ristrutturazione dell’Hotel Regina Margherita

IL FABBRICATO
Come tutti gli stabili costruiti in prossimità del mare, anche questo è stato soggetto alla corrosione dovuta dall’aria salmastra e dall’umidità che, penetrando in profondità nelle murature, aggredisce non solo gli intonaci ma anche le sottostanti strutture in cemento armato, con le conseguenze immaginabili di un degrado rapido e inarrestabile dei paramenti esterni di facciata, anche se parzialmente protetti da listelli di cortina.

In modo particolare l’aggressione è stata notevole sulle opere in ferro (ringhiere balconi, infissi, ecc.) che si presentavano talmente aggrediti dalla ruggine da non essere più recuperabili. Essendo la struttura destinata ad albergo, l’esigenza era quella di effettuare i lavori nei periodi di chiusura, sia per non disturbare la clientela, sia per non interferire un solo giorno con la normale attività lavorativa dell’Hotel. Per questo motivo sono stati effettuati in due tempi: una prima parte da gennaio a febbraio 2004, una seconda per il completamento da novembre 2004 a febbraio 2005.

LE OPERE
Tre sono state le opere principali: le opere provvisionali effettuate con ponteggi e piattaforme aeree tipo Ragno; restauro conservativo dello strato di copriferro, nonché dei ferri di struttura delle travi in cemento armato poste in corrispondenza dei marcapiani; totale rifacimento di tutte le opere in ferro di facciata, per effettuare le quali si è allestita una officina da fabbro direttamente in cantiere. Il resto è stata opera di ordinaria manutenzione con rifacimento di intonaci, tinteggiature, verniciature, ecc.

Una nota particolare la merita il lavoro di totale rifacimento delle ringhiere dei balconi, ricostruite su-misura a piè d’opera e montate sui balconi in sostituzione delle originali completamente deteriorate dalla salsedine. Questa opera è stata completamente compiuta durante la prima parte dell’appalto, ovvero in poco più di trenta giorni lavorativi, solo grazie alla particolare organizzazione di cantiere che E.UR.O. Costruzioni è in grado di svolgere con le proprie maestranze e senza l’ausilio di subappaltatori.

EURO Costruzioni
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I cancelletti fotovoltaici

Il nostro viaggio nell’architettura innovativa passa oggi proprio da quel segmento sottile attraversando il quale dallo spazio pubblico si accede all’ambiente privato.

Il cancello di ingresso ad una abitazione privata, ad un cortile condominiale o ad un esercizio commerciale, si configura proprio come un varco, un passaggio dal macrocosmo di un percorso pedonale, una piazza, una strada, al microcosmo di una zona circoscritta, familiare; una zona di transito dunque dalla pluralità alla singolarità dell’ambiente circostante. Nel caso in esame il cancello doveva servire una abitazione quadri familiare ubicata subito a ridosso del borgo medioevale del paese di Monte Celio, alle porte di Roma.

L’ idea progettuale nasce da sensazioni avute passeggiando tra i vicoli stretti del paese: ruote di carretti del secolo scorso, botti di legno per il vino, oggetti di uso comune per chi ancora lavora la terra con la stessa dedizione di un tempo: la falce, l’aratro, la zappa etc.

Il cancello è realizzato in ferro battuto e lamiera forata verniciata ed è coperto da un disco di plèxiglas sorretto da un pilastro sagomato in cemento armato e rivestito in pietra calcarea.

Le cassette postali ed il vano portaombrelli sono in rame mentre a terra sono predisposti una griglia metallica ed una barra netta scarpe pure in ferro. L’illuminazione notturna è affidata ad un lampione alimentato da moduli fotovoltaici a struttura rigida posti sulla mensola in cemento e da tre faretti comandanti da ciascuna abitazione.

L’idea dunque di un oggetto di arredo urbano “leggero”, integrato in un ambiente fortemente caratterizzato dalla storia si unisce all’uso di materiali recenti e tecnologie moderne che assicurino durata nel tempo e risparmio energetico.

cancello

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Fascicolo di fabbricato: cause ed effetti

Cosa succede se il fascicolo non è stato redatto? Nessuno ne parla, pochi si pongono il problema. Se è vero che molti professionisti sono all’opera per redigere fascicoli di fabbricato, gli stabili dalla prima fascia (per intenderci quelli costruiti prima del 1939) già sottoposti alla redazione del fascicolo sono percentualmente molto pochi.

Sembrerebbe questa un’altra Legge come la 46/90 (adeguamento impianti elettrici) che ad oggi, dopo la 626/94 (sicurezza sul lavoro), è la più disattesa. Ma se è vero che probabilmente nessuno andrà a dare le “tò-tò” agli amministratori inottemperanti, è pur vero che vi sono altre conseguenze che potrebbero colpire gli stabili privi di fascicolo.

Facciamo alcuni esempi, dopo aver ricordato che oggi il fascicolo di fabbricato, nel Lazio, è obbligatorio giusta Legge regionale n° 31 del 12/9/02 e che essendo un documento ufficiale firmato da tecnico abilitato (dallo Stato) e depositato al Comune di competenza, è una sorta di “atto pubblico”, ovvero, chiunque interessato ha il diritto di prenderne visione. Rammentiamo ancora che il fascicolo, oltre ad essere una raccolta documentata (licenza edilizia- sanatoria, certificato abitabilità, imbocco in fogna, certificati di conformità, ecc.) è anche una certificazione sullo stato dell’immobile (manutenzione, eventuali problemi statici, ecc.).

– AUTORIZZAZIONI COMUNALI

Decorso il termine di Legge, vi è sentore che il Comune di Roma potrebbe rifiutare ogni futura autorizzazione (Occupazione Suolo Pubblico, D.I.A. ecc.) non volendosi assumere alcuna responsabilità su eventuali opere, se non dopo la verifica dello stato dell’immobile certificato proprio con il fascicolo da un libero professionista.

– COMPRAVENDITE

Pur non essendoci, per ora, orientamenti restrittivi da parte del legislatore o dell’Ordine dei Notai, vi è da valutare un meccanismo contorto che potrebbe innescarsi. Si è infatti detto che il fascicolo è obbligatorio e che lo stesso è, o dovrebbe essere, lo specchio dello stabile; per questo il futuro acquirente di un immobile ha il diritto di prenderne visione. Ma quando ci si domanda? Anche al momento del rogito. In quel momento infatti dovendosi concludere la transazione, il futuro proprietario insieme alle chiavi dell’immobile acquisisce tutti i diritti e i doveri, gli oneri e gli onori della proprietà.

Ma se in quel momento scoprisse l’inadempimento ad una Legge che non gli permette di conoscere la documentazione dello stabile nel quale l’immobile compravenduto è inserito e lo stato delle strutture, degli impianti generali, della manutenzione, ecc. potrebbe, vedendo ridotto un suo diritto fondamentale, cioè quello della conoscenza del bene compravenduto, rifiutare il perfezionamento della vendita per fatto e colpa del venditore. A ciò conseguirebbe l’annullamento del contratto preliminare e la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata. Ma se ciò accadesse, il proprietario (venditore) avrebbe la possibilità di rivalsa. Infatti, qualora l’Amministratore del Condominio non avesse mai portato all’Ordine del Giorno la redazione del fascicolo, risponderebbe davanti al Giudice di tale inottemperanza, con una richiesta risarcitoria di danni che potrebbe essere ben più ampia della semplice doppia caparra restituita. Qualora invece avesse ottemperato e fosse stata l’Assemblea a rifiutare la redazione, sarebbe il Condominio a rispondere dei danni, semprechè, naturalmente, non risultasse a verbale che anche lo stesso proprietario-venditore in questione, sia stato d’accordo nel non far redigere il fascicolo.

Un’ipotesi azzardata? Può darsi, ma è certo che più di un Avvocato al quale è stata paventata ha risposto scherzando: “…quasi quasi mi metto a fare compromessi…”

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La diffusione delle case mobili su ruote in Italia

Probabilmente nell’immaginario comune l’utilizzo massiccio di case prefabbricate come abitazioni da vivere tutto l’anno è appannaggio della cultura statunitense.

Tra la West e la East Coast degli Stati Uniti non è molto raro incontrare zone in cui l’edilizia popolare si è effettivamente tradotta nella diffusione di massa di case prefabbricate, abitate come vere e proprie residenze permanenti, ed anzi pienamente integrate nel paesaggio urbano.

Non solo prefabbricati, ma anche camper e case mobili.

Eppure al di là della cultura cinematografica di massa la soluzione della casa su ruote è tutt’altro che aliena rispetto al mercato italiano, ed alcuni segnali sembrano lasciar presagire un prossimo incremento nella penetrazione di mercato di questo genere di soluzione abitativa.

Nello scenario italiano non è infatti più così raro trovare campeggi – almeno tra quelli ‘storici’, i più attrezzati e spaziosi – che ospitano graziosissime case mobili non distanti dall’area dei camper o delle roulotte.

Talvolta si tratta di mobil house che vengono affittate dagli stessi gestori del campeggio, in altri casi invece sono gli stessi proprietari della casa mobile che pagano una quota ai gestori del campeggio per poter parcheggiare la propria abitazione nella struttura turistica attrezzata.

Anche se l’estate è appena finita c’è una notizia che probabilmente è destinata a modificare l’attuale mercato italiano di case mobili. Si tratta di alcune righe contenute nel notissimo ‘decreto del Fare‘ presentato dal governo Letta quest’estate e subito approvato dal Parlamento, nell’ambito delle diverse manovre che dovrebbero incentivare la ripresa economica del paese.

Mi riferisco precisamente al comma 4 dell’articolo 41 della legge n. 98 del 9 agosto 2013 (www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/08/20/13A07086/sg).

Il cavillo interviene a modificare una legge del 2001 che aveva già provato ad introdurre delle norme in materia di case mobili e case prefabbricate temporanee. La legge sancisce definitivamente la possibilità, ad esempio da parte dei campeggi, di ‘parcheggiare’ questo genere di abitazioni nelle proprie aree di gestione, senza autorizzazioni supplementari e senza rischio di multe (la vecchia legislazione dava adito a questo genere di preoccupazioni, da parte degli esercenti).

Perché un cavillo del genere ha un ruolo specifico all’interno di un decreto legge convertito con la massima urgenza per ‘rilanciare l’economia‘?

Perché a fronte di un mercato che già da alcuni anni aveva iniziato a recepire il prodotto ‘casa mobile‘ per scopi prevalentemente turistici, almeno in Italia e almeno per ora, la legislazione era rimasta ancorata ad una percezione veramente antiquata del ‘prefabbricato‘, quasi mai considerato come elemento edile portatore di una sua dignità abitativa, per non parlare delle funzionalità tecnologiche che molto spesso questi ‘gioiellini‘ riescono ad offrire, anche a confronto con la tradizionale edilizia in muratura.

Mentre invece in futuro anche in Italia potremo vedere mobil house sempre più curate, dal momento che ormai possono tranquillamente competere con il bungalow o anche con il tradizionale prefabbricato in legno, contendendosi lo spazio all’interno dei camping della penisola.

Ai privati che hanno voglia di dare un’occhiata a questo genere di prodotto, forse per coltivare l’idea di poter possedere una vera casa su ruote, con tanto di targa automobilistica immatricolata, segnalo un elenco ben fornito di aziende che vendono case mobili su ruote in tutta Italia, regione per regione, provincia per provincia.

casa mobile su ruote

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Edilizia

La sicurezza nei cantieri secondo il CPT

50 documenti da conservare in cantiere non sono affatto pochi se si considera che l’imprenditore dovrebbe pensare a lavorare, o per meglio dire, a produrre, e invece è chiamato a fare mille altre cose al servizio (gratuito) del fisco, degli enti, delle Asl, ecc.

Il Comitato Paritetico Territoriale di Roma (CTP) ha pubblicato l’elenco dei documenti che ogni Imprenditore edile di buona volontà deve (o dovrebbe) conservare nei propri cantieri, a disposizione di quanti abbiano il diritto di prenderne visione che, sempre secondo il CTP, sono ben 19 tra enti e forze dell’ordine, non ultima anche la Forestale. D’altronde mi si potrebbe obiettare: se in cantiere possono entrare i Vigili Urbani, la Polizia, i Carabinieri e la Guardia di Finanza, perché non dovrebbe poter entrare anche il Corpo Forestale dello Stato?
In vero i documenti che obbligatoriamente dovevano essere conservati in cantiere erano già molti prima dell’intervento della Legge “Bersani” che ha pensato bene di aumentarli.

Ma si sa, quando piombano in cantiere gli Ispettori, i documenti da mostrare per tacitare i loro bisogni di “sapere” non sono mai sufficienti, ed è per questo che il CTP, facendo una meritevole opera, ci ha graziato dell’elenco di seguito pubblicato, che raccoglie la infinita schiera dei documenti ritenuti indispensabili per non farsi trovare impreparati.

Siamo certi però che qualunque Imprenditore che legga il suddetto elenco, non potrà che avere un gesto di stizza, come d’altronde è capitato a noi, nel rendersi conto di essere, non solo vessati da normative inique e spesso inutili, ma peggio, presi per il naso da Leggi e legislatori che conoscono una sola parola: BUROCRAZIA, l’unica parola che invece in cantiere proprio non servirebbe.

Perché solo di burocrazia spesso si tratta, quella della quale pare non si possa proprio fare a meno, se non al prezzo di “orrende” semplificazioni che comporterebbero una vita più facile (e serena) a tutti quegli Imprenditori (parola che in Italia è sinonimo di: evasore fiscale; padrone; sfruttatore; capitalista; ecc.) che, ormai tanto abituati alle complicazioni che ogni giorno cadono dall’alto sui cantieri, potrebbero restarne sconvolti, riuscendo così a lavorare tranquilli e producendo di più e meglio, per se stessi e gli altri.

Ed è proprio per evitare la suddetta disgraziata evenienza che il nostro legislatore (quello per intenderci che abbiamo votato, non solo alle ultime elezioni ma anche probabilmente alle precedenti), continua senza tregua ad inventarsi nuova burocrazia da regalare a tutti coloro che, a differenza Sua, si alzano ogni mattina con la folle idea di andare a produrre (anche per mantenere Lui, il Burocrate).

Non è di carta che ha bisogno l’edilizia, ma di un sistema fondato sulla prevenzione e sulla sicurezza nei cantieri, che significa sopratutto informazione e formazione dei lavoratori che debbono maturare all’idea che l’attenzione di quelle norme e presidi preventivi tornano di utilità proprio a se stessi, evitando così le storie a tragico finale.