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La vendita

La vendita è un negozio giuridico appartenente alla categoria dei contratti, la definizione di contratto è data dall’Articolo 1321 c.c. In particolare la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento di una cosa o di un diritto dietro il corrispettivo di una somma di danaro.
Da quanto sopra detto, ne consegue che i patrimoni dei due contraenti non subiscono modifiche sostanziali , dato che nel patrimonio dell’uno si troverà una somma di denaro al posto di un immobile o di un diritto e viceversa. E’ per questo che la vendita appartiene alla categoria dei contratti a prestazioni corrispettive. Date queste caratteristiche, la disciplina del contratto di vendita è del tutto diversa dal contratto di donazione, nel quale all’arricchimento del patrimonio di un contraente (donatario), corrisponde il depauperamento del patrimonio dell’altro contraente (donante).

La vendita, inoltre, si suddivide in altre due categorie, caratterizzate sugli effetti: si ha, quindi, la vendita ad effetti reali, dove entrambe le prestazioni vengono immediatamente eseguite una volta raggiunto il consenso tra i contraenti (trasferimento del bene o del diritto contro una somma di denaro), oppure la vendita ad effetti obbligatori, che si ha quando dal contratto deriva, a carico del venditore, l’obbligo di procurare l’acquisto del bene o del diritto in testa al compratore.
La vendita è un contratto consensuale , nel senso che essa si perfeziona, nel momento in cui il venditore e l’acquirente raggiungono l’accordo tra prezzo e bene da trasferire.

La legge stabilisce varie forme a seconda del bene che si trasferisce: così la vendita di beni immobili e di beni mobili registrati deve essere effettuata con atto scritto.
Raggiunto il consenso, nascono a carico delle parti determinati obblighi:

OBBLIGHI DEL VENDITORE:
1. far acquistare al compratore la proprietà della cosa, se ci troviamo di fronte ad una vendita  ad effetti obbligatori, mentre nella vendita ad effetti reali, la proprietà passa all’acquirente nel momento del raggiungimento della conclusione del contratto.
2. consegna delle cose in testa al compratore;
3. garantire l’acquisto dell’evizione e dei vizi delle cose:

a) la garanzia per l’evizione comporta che la cosa, oggetto della vendita, non deve appartenere ad altri e che su di essa non devono gravare oneri o diritti reali a favore di terzi. Pertanto, ove l’acquirente soccomba nel giudizio instaurato da un terzo che pretenda di essere il proprietario o titolare di un diritto reale, il compratore ha l’onere di chiamare in causa il venditore e può richiedere il risarcimento dei danni e la restituzione del prezzo.
E’ importante notare che la garanzia per l’evizione è un effetto naturale del negozio,            nel senso che non vi è bisogno di un’esplicita pattuizione; tuttavia, il compratore, se vuole può rinunziarvi (vendita a rischio del compratore), con la conseguenza che, in tal caso, non ha diritto neppure alla restituzione del prezzo;

b) la garanzia per vizi: si ha quando il bene, oggetto di vendita, è affetto da imperfezioni o alterazioni che lo rendono non idoneo all’uso cui è destinato, oppure ne diminuiscono il valore. La garanzia è inoltre dovuta solo se si tratti di vizi occulti: l’acquirente ha l’onere di denunciare il vizio entro otto giorni dalla scoperta, altrimenti decade da diritto alla garanzia. In tale ipotesi, l’acquirente ha diritto a richiedere o la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo, fatto sempre salvo il risarcimento del danaro.

OBBLIGHI DELL’ACQUIRENTE:

1. Pagare il prezzo.

La vendita immobiliare deve essere fatta, come detto, per iscritto tra i due contraenti ed è soggetta ad una particolare forma di pubblicità: essa deve essere trascritta.con la trascrizione l’atto di vendita acquista efficacia nei confronti dei terzi.

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Comprare una casa

Acquistare un immobile non è certamente un gioco, ed è per questo che la maggior parte delle persone si rivolge alle agenzie immobiliari che seguono la trattativa fino all’effettivo passaggio di proprietà, mettendo a disposizione dei clienti la loro professionalità e competenza tecnica.
Ma qual’ è l’iter burocratico da seguire per acquistare casa?

Una volta trovato l’immobile di proprio interesse l’acquirente formalizza la propria offerta attraverso un modulo apposito, la cosiddetta proposta irrevocabile, nella quale devono essere presenti i dati anagrafici e fiscali del compratore, i dati catastali dell’immobile e la dichiarazione che l’appartamento è conforme alle norme edilizie e urbanistiche, che non è soggetto a vincoli, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli.

L’atto deve anche riportare il prezzo di acquisto e le condizioni di pagamento che in genere vengono così articolate:

una piccola quota, che farà parte della caparra confirmatoria, pari all’1-2% del valore, da versare contestualmente alla proposta,

una quota più significativa, pari al 15-25% del valore, sarà prevista all’atto del compromesso,
il saldo sarà dovuto, con assegni circolari, al momento del rogito.

E’ necessario, inoltre, che il documento riporti le date concordate per il compromesso e il rogito.
Una volta che il venditore ha accettato la proposta, di norma dopo 20-30 giorni si redige il contratto preliminare di compravendita, più conosciuto come compromesso. Questo atto viene preparato dall’agenzia e deve essere firmato da entrambe le parti, inoltre si deve chiarire che il denaro versato dall’acquirente fa parte della caparra confirmatoria, cosicché al momento del rogito le somme di denaro già versate vengono scalate dal prezzo dovuto al venditore. Se l’acquirente non si presenta al rogito, il venditore può tenere la somma ricevuta e recedere dal contratto, se è il venditore a cambiare idea, allora verrà restituito all’acquirente il doppio della caparra e gli sarà data la possibilità di risolvere il contratto. E’ al compromesso che si paga l’agenzia, anche se questa non fosse in possesso di un mandato in esclusiva, ma ha comunque messo le due parti in contatto, svolgendo il ruolo che le è riconosciuto dalla Legge.

Dopo all’incirca tre mesi, ma anche di più, dipende solo dall’esigenza delle due parti, si stipula l’atto pubblico dinnanzi al notaio: il rogito. Con questo atto l’acquirente prende il pieno possesso dell’immobile, ricevendone le chiavi, mentre al venditore viene consegnata la somma di denaro rimanente. Spesso contestualmente al rogito si stipula anche l’atto di mutuo, in quanto raramente si dispone dei contanti necessari per acquistare interamente un immobile.

Stipulato il rogito il notaio si incarica di pagare l’imposta di registro, pari al 3% del prezzo per la prima casa e il 10% per gli altri immobili, oltre all’imposta ipotecaria e catastale, pari a 258,23 € se in presenza di agevolazioni prima casa o al 3% negli altri casi. Il notaio versa anche l’eventuale IVA e cura la trascrizione dell’atto in conservatoria, comunica al Comune il cambio di proprietà ai fini dell’ICI e fornisce al venditore un documento da presentare entro 48 ore alla Questura di zona per notificare il passaggio di proprietà dell’immobile.

Una casa è un bene. Nonostante tutti questi passaggi, sarete veramente padroni dell’immobile acquistato solo dopo l’avvenuta trascrizione da parte dell’Ufficio del Registro.

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Il trattamento dei dati personali nel condominio

In relazione all’utilizzo di dati personali in ambito condominiale il Garante per la protezione dei dati personali ha più volte richiamato l’attenzione di amministratori e condomini sulla necessità del rispetto dei principi di liceità, correttezza, pertinenza e non eccedenza dei dati trattati per le finalità di gestione amministrativa della proprietà dei beni e servizi comuni, nei limiti stabiliti dalle norme del codice civile in materia di condominio negli edifici (articoli 1117 e ss.). In questi anni è aumentato il numero di segnalazioni e quesiti pervenuti in materia e il Garante ha affrontato alcuni aspetti dell’applicazione della legge sulla privacy ai condomini ribadendo ed approfondendo i propri orientamenti in materia.

Tali principi sono stati rafforzati dalle nuove disposizioni del Codice in materia di protezione dei dati personali (d.lgs. n. 196/2003) entrato in vigore il 1 gennaio 2004.
Passiamo di seguito a fare una rapida disamina dei principi affermati dal Garante.

Divulgazione dei dati personali “all’interno” del condominio
L’amministratore di condominio può mettere a disposizione dei condomini, in qualità di contitolari di un unico trattamento del quale lo stesso amministratore ha la concreta gestione, alcune informazioni che li riguardano, ma è tenuto ad osservare le cautele e gli accorgimenti previsti per la raccolta e l’utilizzo di questi dati (cfr. Provv. del Garante per la protezione dei dati personali del 19 maggio 2000, in Bollettino – Cittadini e società dell’informazione n. 13, p. 7).

a) Nominativi e dati di gestione del condominio
L’amministratore può rendere noti, ai condomini che ne fanno richiesta, i dati relativi sia ai nominativi di altri condomini, sia alla proprietà o alla superficie dei loro immobili (ai fini della verifica della regolare convocazione di un’assemblea o della validità delle deliberazioni assunte), sia le informazioni riguardanti l’amministrazione e il funzionamento del condominio (basti pensare ai dati di bilancio o ai prospetti contabili sulle quote pagate e sulle eventuali morosità comunicati ai fini della ripartizione delle spese).

b) Indirizzi
Come confermato anche nella relazione del Garante sull’attività svolta nell’anno 2002 (v. Relazione 2002, cap. 28, p. 68 pubblicata sul sito web dell’Autorità all’indirizzo www.garanteprivacy.it), è ammissibile sempre, per il condomino che ne faccia richiesta, la conoscenza dei dati disponibili presso l’amministratore relativi agli indirizzi degli altri condomini.
Tali dati sono considerati, alla stessa stregua dei nominativi, elementi essenziali per la regolare convocazione delle assemblee e per la comunicazione dei relativi avvisi, oltre che informazioni desumibili da documenti o atti notarili eventualmente esibiti dagli interessati o acquisiti dal condominio, di norma proprio per consentire l’accertamento del diritto dei condomini di intervenire all’assemblea e di esercitare il diritto di voto oltre che per il calcolo delle rispettive quote di proprietà al fine di effettuare il riparto delle spese.

c) Estremi identificativi di utenze telefoniche
Nella relazione sopra ricordata, in linea con quanto già sostenuto in precedenti decisioni dell’Autorità in materia di divulgazione degli estremi identificativi delle utenze telefoniche, si è precisato che l’amministratore può comunicare il numero di telefono di un condomino ad altro condomino che lo richieda, sulla base di un consenso dell’interessato, anche prestato oralmente e documentato per iscritto dall’amministratore (v. art. 23, d. lgs. n. 196/2003), oppure qualora tale possibilità sia prevista da disposizioni contenute nel regolamento condominiale, ovvero nei casi particolari di necessità ed urgenza (si consideri l’ipotesi in cui occorra un rapido intervento per prevenire o limitare danni agli immobili in condominio).

d) Dati relativi a proprietari di immobili gestiti in multiproprietà a scopo residenziale
Nella citata relazione, si è anche affermato che la normativa sulla privacy non impedisce l’accesso, da parte del proprietario di immobile in multiproprietà, ai dati disponibili presso l’amministratore riguardanti i nominativi e gli indirizzi di altri comproprietari (anche con residenza o domicilio diverso dall’immobile in multiproprietà), purché ciò avvenga per perseguire le medesime finalità già delineate in ambito condominiale.

e) Dati relativi a situazioni di morosità
L’esame di ricorsi aventi ad oggetto il diritto di opposizione al trattamento di dati personali riguardanti situazioni di morosità di singoli condomini, ha consentito all’Autorità di confermare la posizione già assunta con il citato parere del 19 maggio 2000, in base alla quale, ciascun condomino ha diritto di conoscere le singole posizioni debitorie e creditorie nei confronti del condominio stesso. In un recente caso, il Garante ha ritenuto conforme ai richiamati principi di pertinenza e non eccedenza dei dati la comunicazione di informazioni relative alla morosità di un condomino nel corso di un’assemblea condominiale e il successivo inserimento di tali dati nel verbale poi inviato ai soli condomini.

Divulgazione dei dati personali dei condomini “all’esterno” del condominio. In particolare: la diffusione dei dati dei c.d. “morosi”
Vari provvedimenti e decisioni su ricorsi in materia di opposizione alla diffusione di dati personali riguardanti le posizioni di debito o di credito di singoli condomini hanno consentito al Garante di pronunciarsi sulla liceità della pubblicazione, ad esempio, di elenchi nominativi di condomini morosi o di solleciti di pagamento contenuti in avvisi diretti a singole persone.

L’Autorità ha affermato che l’amministratore di condominio non può diffondere dati personali riguardanti eventuali situazioni di morosità di singoli condomini, ed in particolare pubblicarle mediante affissione in bacheca o in altro luogo accessibile ad un numero indeterminato di soggetti esterni al condominio, senza tener conto sia delle norme sulla riservatezza, sia di quanto prescritto dal codice civile sui poteri dell’amministratore, sia, infine, di quanto convenuto dai condomini nell’eventuale regolamento di condominio circa i poteri e le facoltà attribuiti all’amministratore (cfr. Provv. del Garante per la protezione dei dati personali del  17 maggio 2001, in Bollettino n. 20, p. 11; v. anche Provv. 12 dicembre 2001, in Bollettino n. 2, p. 132).

In particolare, il Garante ha riconosciuto che l’affissione dell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale in una bacheca posta in corrispondenza di aree di accesso comune ad uno stabile rappresenti una modalità di trattamento dei dati personali in se stessa lecita, a condizione che gli avvisi così divulgati contengano le sole informazioni necessarie per la comunicazione di specifici eventi (ad esempio al fine di convocare l’assemblea condominiale).

L’approfondimento dei profili specifici, inclusa l’indicazione delle informazioni relative allo stato di morosità è invece possibile mediante l’invio di documenti ai singoli aventi diritto, ovvero in sede di discussione comune (cfr. Provv. del 12 dicembre 2001 cit).

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LA CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE

Cosa è la contabilizzazione del calore ?

E’ un sistema, alternativo alla installazione di impianti autonomi,  per ripartire tra i Condomini le spese per il riscaldamento in modo proporzionale ai rispettivi consumi. Insomma, tolte le spese comuni che dovranno essere ripartite in base alla tabella millesimale di riscaldamento, quelle relative all’energia termica trasmessa dai radiatori di ogni singolo appartamento dovranno essere addebitate al proprietario (o affittuario) dell’appartamento stesso.

Quali sono le spese comuni ?

Innanzi tutto devono essere addebitate a tutti i Condomini le spese di manutenzione dell’impianto termico, quelle di consumo di energia elettrica necessaria al funzionamento delle pompe di circolazione e del bruciatore e quelle relative al controllo dei gas di scarico.
Inoltre, devono essere ripartite per millesimi anche le spese relative alle dispersioni di calore in centrale termica, alle dispersioni delle tubazioni di mandata e di ritorno alloggiate nei cavedi e nelle intercapedini dello stabile, le spese di riscaldamento di eventuali locali condominiali (appartamento del portiere, sala riunioni, ecc.).
Per farla breve, normalmente verranno ripartite in proporzione ai singoli consumi tra il 70 e il 75 per cento delle spese relative al combustibile. Tutto il resto dovrà essere ripartito secondo la tabella millesimale di riscaldamento.

Quali vantaggi offre il sistema ?

–    risparmio:  A seguito di numerose esperienze fatte, possiamo affermare che il risparmio energetico e quindi economico è veramente notevole. In pratica, mantenendo i precedenti orari di accensione della caldaia, si ottiene un risparmio, in termini di metri cubi di gas o di litri di gasolio, di almeno il 20%. Tale risparmio consente di ammortizzare la spesa per l’installazione delle apparecchiature in circa 3 anni.

–    comfort :  La normativa vigente prevede che, in caso di installazione di apparecchiature per il risparmio energetico, si possano superare i limiti di tempo previsti dalla legge per l’accensione degli impianti. Ad esempio, il limite di 12 ore giornaliere previsto a Roma verrebbe annullato. La cosa non è trascurabile in quanto si è potuto notare che, dopo aver tenuto l’impianto spento per alcune ore, la richiesta da parte dell’utente è di una temperatura nettamente più elevata di quella normale. Per essere più chiari, se si tiene l’impianto acceso ad esempio dalle 7.00 alle 23.00 ininterrottamente, una temperatura di 20°C è sufficiente per tutti. Se invece viene adottata la doppia accensione, ad esempio dalle 7.00 alle 9.00 e dalle 13.00 alle 23.00, l’utente, dopo il periodo di spegnimento dell’impianto,  richiede temperature più alte (22-23°C).
Oltre al problema di un maggior consumo di combustibile, alternare periodi di freddo a periodi di caldo esagerato, provoca inevitabilmente, soprattutto nelle persone anziane, disturbi all’apparato respiratorio. E’ evidente il benessere che si può ottenere mantenendo negli ambienti una temperatura costante, regolabile a piacimento,  per tutta la giornata.

–    sicurezza :  Mantenere l’impianto centralizzato garantisce un livello di sicurezza certamente maggiore di quello che ci assicurano una serie di impianti autonomi. Chi ci garantisce infatti, in caso di impianti autonomi, che il nostro vicino faccia eseguire regolarmente la manutenzione dell’impianto, che la sua caldaia sia provvista di bollino blu come previsto dalla normativa e che, dopo un tempo adeguato, la stessa caldaia venga sostituita con una nuova? Le stesse persone che cambiano il cellulare ogni anno pretendono invece che la caldaia ne duri venti.

Quali sistemi si utilizzano ?

A – impianto ad anello

Il sistema migliore è quello di avere un impianto ad anello per ogni singolo appartamento. Per intenderci, si tratta di un impianto realizzato come un autonomo: i radiatori sono in serie l’uno rispetto all’altro e l’appartamento ha un solo ingresso di acqua ed una sola uscita. Ciò permette, conteggiando le temperature dell’acqua in ingresso e in uscita ed il numero di litri utilizzati, di calcolare con un’ottima approssimazione le calorie consumate. Il difetto di questo sistema è il costo altissimo per realizzarlo, in quanto gli impianti devono essere totalmente ristrutturati. In pratica il sistema viene utilizzato soltanto all’atto della costruzione dello stabile. Quasi tutti gli edifici moderni sono costruiti in questo modo.

B – impianto a contabilizzazione centralizzata

Un secondo metodo è quello di avere una centralina di termoregolazione per ogni singolo appartamento collegata con un sottile cavetto elettrico alle valvole motorizzate installate su ogni radiatore.  Ogni centralina provvede a rilevare tempi di apertura delle valvole e temperature dell’ambiente. Le centraline sono collegate ad un computer che gestisce i dati di tutto lo stabile e produce i tabulati di ripartizione delle spese.

Vantaggi:

–    La centralina può programmare, come per un impianto autonomo, temperature degli ambienti e tempi di apertura delle valvole, compatibilmente con i tempi di accensione della caldaia.

–    Il costo è abbastanza contenuto.

Svantaggi:

–    Potendo eseguire una sola termoregolazione, in genere le temperature negli ambienti non sono uniformi e, comunque, non sono regolabili separatamente. Ad esempio, non può essere regolata a temperatura minima una camera che non si utilizza.

–    Anche se non si devono effettuare molti lavori all’interno degli appartamenti, comunque dobbiamo installare un filo elettrico che gira per tutta l’abitazione e comanda le valvole motorizzate dei radiatori.

–    E’ un impianto molto delicato perché il guasto di una centralina può far perdere i dati di una intera unità abitativa e il guasto del computer può provocare la perdita della maggior parte dei dati. Si cerca di ovviare a questo con delle memorie locali e salvando i dati con una certa frequenza.

C – impianto a  contabilizzazione  localizzata

Il terzo metodo è quello di installare su ogni singolo radiatore una valvola provvista di testa termostatica con la quale poter regolare a piacimento la temperatura di ogni singolo ambiente e  un ripartitore elettronico che calcola le calorie trasmesse all’ambiente.

Vantaggi:

–    Può essere programmata la temperatura di ogni singolo ambiente separatamente;

–    Il costo è molto contenuto, certamente il più basso rispetto agli altri possibili sistemi di contabilizzazione (circa €. 90,00 per ogni termosifone);

–    L’eventuale rottura di un ripartitore elettronico porta ad una perdita di dati assolutamente trascurabile.

Svantaggi:

–    E’ necessario effettuare annualmente le letture dei ripartitori all’interno di ogni singolo appartamento.

Quale scegliere fra i tre sistemi?

Se non è possibile o è troppo costoso installare un sistema del primo tipo (impianti ad anello), la terza soluzione è certamente la più conveniente ed è assolutamente raccomandabile. Occorre però, come per qualsiasi installazione di nuove apparecchiature, adottare una serie di provvedimenti e recepire alcune “dritte” che solo un tecnico esperto nel settore vi può dare.

LE “DRITTE” PER OTTENERE BUONI RISULTATI

La prima raccomandazione è quella di affidarsi ad un tecnico qualificato per programmare e controllare i lavori.

E’ assolutamente consigliabile garantirsi che i materiali utilizzati (teste termostatiche, ripartitori, valvole di sovrapressione, ecc.) siano reperibili sul mercato. Questo è indispensabile per non dover essere legati “a vita” ad una ditta che ha l’esclusiva dei materiali di cui è costituito l’impianto. Non sottovalutate questa raccomandazione!

Occorre preventivamente effettuare un accurato lavaggio dell’impianto con semplice acqua in pressione (non sono necessari liquidi disincrostanti) per garantire il funzionamento delle nuove valvole.

Quando, come succede a Roma, d’inverno capitano giornate primaverili, le valvole dei termosifoni si chiudono tutte, le pompe di circolazione trovano una maggiore resistenza e la pressione nell’impianto aumenta. Per evitare inconvenienti vengono installate in centrale termica un numero adeguato di valvole di sovrapressione . E’ però sempre consigliabile che il tecnico incaricato valuti l’opportunità o meno di installare un circolatore elettronico a pressione/portata variabile al posto di una delle pompe di circolazione. Soprattutto in caso di impianti vecchi è indispensabile evitare che le tubazioni siano sottoposte a pressioni eccessive.

Nella maggior parte dei casi, in molti appartamenti i termosifoni sono stati cambiati, quindi la tabella millesimale di riscaldamento non ha più alcuna validità. E’ necessario garantirsi che la ditta che installerà l’impianto acquisisca i dati relativi ai radiatori in modo da poter fornire al Condominio una nuova tabella millesimale da portare all’approvazione dell’assemblea.

Quando sono presenti mobiletti copritermosifone, il tecnico deve consigliare l’installazione di una valvola termostatica provvista di sonda a distanza, altrimenti la regolazione della temperatura risulterà estremamente difficoltosa. Nel caso il radiatore risulti particolarmente “soffocato” occorre prevedere anche l’installazione di un ripartitore elettronico, opportunamente programmato, provvisto di sonda a distanza. Tutto questo spesso non viene fatto perché la perdita di tempo da parte dell’installatore è notevole e c’è il timore che il proporre al cliente una spesa suppletiva possa comportare la perdita dell’appalto. Quante anomalie di questo genere troviamo negli appartamenti! Pochissime sono le valvole con sonda a distanza installate all’esterno dei mobiletti copritermosifone.

Prima di chiedere delle offerte per l’impianto di contabilizzazione, fatevi garantire per iscritto dalla ditta responsabile della manutenzione della caldaia che la caldaia stessa, il bruciatore e il locale nel quale è ubicato l’impianto termico siano a norme e che tutto l’impianto sia perfettamente funzionante. In mancanza di questo, spesso vi troverete ad affrontare altre spese che nulla hanno a che fare con la contabilizzazione, ma che sono indispensabili per un corretto funzionamento dell’impianto e per il rispetto delle normative vigenti. Non è raro trovare impianti elettrici vecchi e privi della dichiarazione di conformità alla 46/90, pompe di circolazione da sostituire, valvole a tre o quattro vie bloccate, centraline di termoregolazione rotte, ecc.  Ciò comporta naturalmente, all’atto dell’installazione dell’impianto di contabilizzazione, spese suppletive impreviste, a volte ingenti, che creano inevitabilmente problemi tra i Condomini, l’Amministratore del Condominio e la ditta appaltatrice.

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La successione nei contratti d’affitto

In materia di contratti di locazione si possono verificare situazioni in cui chi abita in una casa teme di perdere il suo diritto a farlo. E’ questo il caso di due coniugi che si separano o che restano vedovi. A disciplinare la materia è l’articolo 6 della Legge 392/1978 che prevede:

“In caso di morte dell’inquilino gli succedono, nel contratto, il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi”.

E’ dunque fondamentale notare che non basta essere eredi per assumere la titolarità del rapporto di locazione, ma è necessario anche aver occupato in abituale convivenza la casa con l’ex inquilino, altrimenti in mancanza di soggetti legittimati il contratto si considera estinto.

”In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede l’altro coniuge, se il diritto ad abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice.”

E poiché l’articolo 155 del Codice Civile stabilisce che è il Giudice di competenza che dichiara a quale dei coniugi debbano essere affidati i figli, l’abitazione familiare spetterà di preferenza al coniuge al quale vengono affidati.

”In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale, succede l’altro coniuge, se tra i due sia stato così concordato.”

Come si può notare in questa legge si parla sempre di coniugi, mai di conviventi. Considerando la sostanziale equiparazione della famiglia legittima alla famiglia di fatto, alla fine degli anni Ottanta, la Corte Costituzionale con la sentenza n° 404 del 07/04/88, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo 6 in alcune sue parti:

“Nella parte in cui non prevede la successione, al conduttore che abbia cessato la convivenza a favore del già convivente quando ci sia prole naturale.”

In questo caso è necessario che la convivenza sia configurabile come famiglia di fatto:

“Nella parte in cui non prevede nei successibili nella titolarità del contratto di locazione il convivente more uxorio.”

“Nella parte in cui non prevede che il coniuge, separato di fatto, succeda al conduttore se tra i due sia così convenuto.”

Questa parziale modifica all’articolo 6 permette di tutelare, oltre la famiglia legittima, anche quella di fatto, proprio oggi che il numero di matrimoni è in evidente regressione e sempre più giovani scelgono la via della convivenza.

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L’Assemblea di condominio

L’Assemblea dei condomini può essere tenuta sia in prima che in seconda convocazione, come previsto dall’art. 1136 del codice civile. E’ però da sottolineare che potrebbe esserci anche una sola convocazione, la cui validità dovrebbe semmai attuarsi al momento della sua apertura: cioè, nel controllo del numero dei presenti e nella verifica dei documenti comprovanti che tutti i condomini siano stati invitati alla medesima.

In particolare, questa considerazione, è assolutamente propedeutica a qualsiasi atto assembleare. Infatti, mentre per la prima convocazione la vigente normativa prevede il numero dei voti necessari per la sua validità, per la seconda convocazione non detta alcuna disposizione, in merito alla “validità della riunione”. In seconda convocazione, cioè, viene ritenuta regolarmente costituita l’Assemblea, con la presenza di tanti condomini quanti siano sufficienti per raggiungere – nella votazione – la maggioranza valida per ciascun argomento all’ordine del giorno.

Quanto sopra è valido anche per le deliberazioni di cui al 4° e 5° comma del detto art. 1136 c. c.: anzi conferma il principio stesso. In questi casi, la norma suggerisce che per alcuni argomenti all’ordine del giorno valgono solo le maggioranze di cui alla prima convocazione, anche se ci si trova in seconda.

Da quanto detto, è facile dedurre che saranno le “maggioranze” che qualificheranno come operanti o meno le discussioni, e le conseguenti decisioni e deliberazioni (e non la convocazione dell’Assemblea in senso stretto).
L’ideale sarebbe che per le riunioni di Condominio vi fosse una sola convocazione: ma al momento però esistono una prima ed una seconda convocazione, ed a questo dettato normativo è necessario attenersi.

Esaminiamo ora come possa essere possibile arrivare a chiarire quali maggioranze occorrano perché una Assemblea condominiale  sia validamente costituita.
In prima convocazione l’assemblea è validamente costituita quando è composta da tanti condomini che rappresentino i 2/3 dei partecipanti al condominio (in proprio o per delega), e contestualmente anche i 2/3 del valore dell’intero edificio (che d’ora in poi chiameremo più semplicemente “capitale”): tradotto in millesimi, corrisponde ad un minimo di 667 millesimi, derivanti dalla somma delle singole quote appartenenti ai singoli condomini.

In seconda convocazione invece è regolarmente costituita “qualunque sia il numero dei condomini intervenuti”, ma ai fini della validità delle deliberazioni, sarà comunque necessario ottenere un numero minimo di partecipanti. Ricapitolando, mentre nella prima convocazione per dichiarare valida l’assemblea è necessario preliminarmente verificare la doppia maggioranza  (millesimi e “teste”) presenti nella riunione, in seconda convocazione, l’assemblea è sempre regolarmente costituita qualunque sia il numero dei condomini presenti, altra cosa è poi verificare se vi sono le maggioranze per deliberare sui vari punti all’ordine del giorno

Non possiamo ritenere però esaurito l’argomento senza accennare che è invalso l’uso di unificare all’avviso di convocazione, anche l’invito a partecipare direttamente alla seconda convocazione.
Ciò senza dubbio semplifica il lavoro, di per sé già oneroso, dell’amministratore, ma purtroppo – a rigidi termini di interpretazione di legge – esclude ogni possibilità di valida convocazione, e di conseguenza di ogni eventuale successiva deliberazione. Infatti, la legge consente l’applicazione di requisiti meno severi per la costituzione della assemblea – quando non si sia potuta costituirla in prima convocazione – in una seconda: ma questo non vuol dire ignorarne l’esistenza, e l’importanza.

Infatti, accade che nel tentativo di voler “evidenziare” a tutti i costi la seconda convocazione, minimizzando le ritualità della prima, sia pure per necessità o per praticità, si riporta la norma – che si intendeva sottacere o finanche tentare di escludere – alla sua originaria interezza: ossia in definitiva si finisce col dover considerare automaticamente a tutti gli effetti l’assemblea in “prima convocazione”, annullando contemporaneamente di fatto tutti i vantaggi della costituibilità in seconda; con l’applicazione quindi dei “quorum” richiesti per la prima.

Questa abitudine può comportare dei problemi a carico dell’amministratore. Facciamo un esempio. L’amministratore si reca nel luogo e nell’ora stabiliti per la prima convocazione e redige una nota a verbale, constatando l’assenza dei due quorum necessari (almeno 1/3 dei condomini presenti fisicamente o per delega ed almeno 1/3 delle quote millesimali) per la validità della convocazione.
Qualora sul luogo di prima convocazione l’amministratore non sia presente, ma redige ugualmente una “nota a verbale” (come quella precedentemente descritta) compirebbe chiaramente un falso, assumendosene tutte le successive eventuali conseguenze.

In seconda convocazione, invece, la responsabilità della verifica dei due quorum (almeno 1/3 e 1/3) e la responsabilità della dichiarazione di validità dell’assemblea, e della sua attitudine a deliberare,spettano esclusivamente al Presidente, democraticamente eletto in assemblea.
D’altra parte per la “seconda convocazione” vige il principio della inderogabilità (artt. 1136 e 1138 c.c.), che è implicita nella formazione del Regolamento Condominiale di tipo “contrattuale”, ossia acquisito con l’atto notarile di compravendita della porzione immobiliare di proprietà. Per cui, anche vi fosse inserita una clausola atipica che volesse,  per semplificare, facilitare l’assemblea ad esprimersi in “seconda convocazione” stabilendo che ciascun condomino ha solo diritto a tanti voti quanti gliene derivano dalle quote millesimali (ignorando quindi la prassi relativa alle formalità di convocazione che prevedono due maggioranze: quella numerica e quella millesimale), tale clausola non potrebbe che essere nulla, e priva di qualsiasi efficacia, in quanto in aperto contrasto con gli articoli di c.c. già citati. E quindi con tutte le negative conseguenze eventualmente derivabili dalla nullità della costituzione e delle eventuali deliberazioni.

La convocazione di tutti i condomini
Fino a quando non ci sarà una riforma sostanziale, ogni amministratore dovrà invitare – con chiare ed evidenti distinzioni formali – alla assemblea i condomini, sia in prima che in seconda convocazione. Ed a nulla servirebbe rappresentare che l’omissione è avvenuta in perfetta buona fede, e neppure che la deliberazione è stata adottata con valide maggioranze, tanto da rendere comunque non necessario il voto del condomino non regolarmente convocato: e ciò ha una sua propria corretta logica, in quanto ciascun condomino ha diritto non solo di votare, ma di discutere qualsiasi argomento. E una espressione, una opinione anche di una sola persona può spesso far cambiare le discussioni e le conseguenti deliberazioni.

E se un condomino dovesse venire a mancare, per decesso, e si abbia la necessità comunque di convocare l’assemblea? A nome del “de cuius” l’amministratore dovrà procedere alla normale convocazione presso l’ultimo domicilio dello scomparso, quando non sia stato comunicato dagli eredi l’avvenuto trapasso. In caso contrario l’amministratore dovrà convocare “collettivamente ed impersonalmente” tutti gli eredi. (S.C. di Cassazione Decisione n. 3798/78).
E che cosa avviene quando un condomino, non invitato regolarmente, partecipa comunque intenzionalmente alla riunione assembleare? Il problema può facilmente essere sanato con la verbalizzazione della presenza del condomino non regolarmente invitato.

Impugnazione dell’assemblea
E che cos’altro accade se nell’avviso di convocazione manchi – in toto od in parte – l’ordine del giorno? Va da sé che tale omissione può comportare ai sensi dell’art. 1105 comma 3°, e dell’art. 1139 del c.c. la nullità della deliberazione.
Ma una importante sentenza della Suprema Corte di Cassazione, la n. 989 del 15.02.1979, così recita: “Quando l’assemblea dei condomini procede alla trattazione di materia non indicata nell’avviso di convocazione, la partecipazione alla discussione senza sollevare eccezioni al riguardo, preclude al condomino il diritto di impugnare la deliberazione, in conseguenza alla aquiescenza prestata con il proprio comportamento alla formale irregolarità della costituzione dell’assemblea”.

Questo principio sancito dalla Suprema Corte implica che quando un condomino ha rilevato, ricevendo l’avviso di convocazione, un procedimento irregolare, ma si presenta egualmente in assemblea, ed all’inizio della trattazione degli argomenti non ritiene di sollevare alcuna eccezione circa il “vizio di costituzione” dell’assemblea stessa, né si astiene dalla discussione, può in un secondo momento impugnare la deliberazione solo in “qualità di dissenziente”, ma non potrà più eccepire la irregolarità di procedimento e quindi invocare la “nullità delle deliberazioni”.

A completare questa disciplina interviene ancora la Suprema Corte di Cassazione con Deliberazione n. 1188 del 04.09.1970, per la quale “L’incompletezza dell’ordine del giorno di una Assemblea Condominiale dà luogo ad annullabilità delle delibere da far valere nei termini di cui all’art. 1137 c .c. L’accertamento della sussistenza o non, di tale incompletezza costituisce indagine di fatto, il cui risultato è insindacabile in Cassazione, salvo sotto il profilo dell’adeguatezza della motivazione”.

E che cosa avviene se un condomino viene allontanato, o si allontana spontaneamente dopo verificata la regolare costituzione? A questo ci soccorre la Sentenza di Corte di Cassazione n. 89 del 09.01.1967, che così recita: “L’allontanamento di alcuni degli intervenuti dopo la regolare costituzione della Assemblea dei condomini di edificio, non incide sulla determinazione del quorum costitutivo, dovendosi avere riguardo a tal fine unicamente al momento iniziale della riunione”.

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I contratti ad uso foresteria

Vi sono molti modi per affittare un immobile di proprietà ed ognuno di questi è sottoposto a norme e regole diverse. Da questo numero iniziamo una trattazione delle  varie tipologie di affitto esistenti e previste, tra l’altro, dalla Legge 431 del 9 dicembre 1998, che ha riformato l’intero settore delle locazioni ad uso abitativo.

Col termine foresteria si indica un locale destinato, all’interno di un edificio, a ricoverare e ad alloggiare ospiti occasionali. Di solito la foresteria viene allestita presso particolari comunità quali istituti religiosi, complessi militari, associazioni o società che hanno necessità di alloggiare occasionalmente ospiti, associati o dipendenti, ed il relativo contratto d’affitto è stipulato secondo il previsto regime dalla Legge 392/78.

Lo scopo dell’operazione è quello di contenere i costi, rispetto ai prezzi praticati dagli alberghi. L’immobile da adibire a foresteria può anche non essere di proprietà del soggetto interessato, ma condotto in locazione secondo determinati requisiti:

– Il conduttore non può essere una persona fisica, altrimenti mancherebbe la destinazione dell’immobile al godimento degli ospiti occasionali della comunità che si avvale della foresteria.

– Il contratto è stipulato tra conduttore e locatore affinché quest’ultimo ne usufruisca indirettamente, cioè ospitando terzi, gratuitamente, per un periodo limitato. Non si può infatti ravvisare l’ipotesi né di permanenza prolungata, né di pagamento di un canone,da parte del terzo, anche solo a titolo di rimborso spese, altrimenti si ravviserebbe un equivalente di corrispettivo ad attività lavorativa.
L’utilizzo dell’immobile deve essere, come già accennato,  temporaneo, non si deve quindi trattare di abitazione primaria e stabile.

Di norma gli immobili locati ad uso foresteria sono sempre totalmente funzionanti, cioè forniti di mobilio completo e quindi abitabili, ma ciò non è sufficiente a dimostrare la veridicità dell’uso secondo contratto, infatti qualora il conduttore dimostri nelle opportune sedi (tribunale) di aver preso in locazione l’immobile per soddisfare una esigenza abitativa primaria, la giurisprudenza applicherà la normativa,  poiché è chiaro l’intento elusivo dei limiti previsti dalla legge a proposito del canone, in quanto il contratto ad uso foresteria viene spesso utilizzato per stipulare contratti inferiori al quadriennio.

A questo proposito vi è da dire che di recente le principali ragioni di utilità sono venute meno con l’entrata in vigore della Legge 431/98, che ha dato al locatore la possibilità di stipulare contratti quadriennali, contrattando liberamente il canone, e contratti triennali o transitori, dove il canone non può superare i valori massimi previsti dagli accordi stipulati in sede locale.
Ai fini condominiali vi è da notare che il Tribunale di Milano (sentenza 3/4/89) ha rilevato che l’uso di un appartamento destinato a foresteria, all’interno di uno stabile di civile abitazione, è in genere incompatibile con la quiete a cui ha diritto ogni condomino.

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Valutare un bene immobiliare

Nel precedente articolo si è introdotto il problema della stima di un valore immobiliare, prendendo in esame i cinque criteri fondamentali per determinarlo: valore di mercato, valore di costo, valore di trasformazione, valore complementare, valore di capitalizzazione; ora cerchiamo di evidenziare tutti gli elementi che incidono sul risultato finale, ovvero, analizziamo come si deve procedere per valutare un bene immobiliare.

Per prima cosa dobbiamo conoscere lo scopo della stima: ci si rende facilmente conto che è nettamente diverso stimare un bene per conoscerne il suo valore reale per poi venderlo, oppure stimarlo per calcolarne il valore che potrebbe avere in presenza di una evidente modifica. Nel primo caso applicheremo la stima del valore di mercato (quella che di norma usano tutte le agenzie immobiliari), nel secondo la stima del valore di trasformazione.

In secondo luogo dobbiamo rilevare i dati tecnici del bene.
Le caratteristiche intrinseche, cioè quelle riguardanti per esempio l’appartamento e lo stabile: l’età e lo stato di manutenzione, la qualità delle rifiniture, la disposizione dei vani, il numero di servizi e balconi, gli accessori esterni all’appartamento (cantina, box, ecc.), l’utilizzo di eventuali nuovi materiali e tecniche di costruzione, la diversa tipologia edilizia (palazzo, villa), la destinazione d’uso (abitazione, ufficio, ecc.).

Le caratteristiche estrinseche, cioè quelle riguardanti l’ambiente circostante lo stabile: l’ubicazione rispetto al centro della città, le vie di comunicazione, la qualità e la quantità dei servizi pubblici disponibili in zona, la salubrità dell’aria, la rumorosità, l’inquinamento elettromagnetico, ecc.
A questo punto non possiamo esimerci dal reperire i dati giuridici e catastali: foglio-particella- subalterno (che identificano esattamente il bene preso in esame); la regolarità della concessione edilizia con la quale è stato costruito il fabbricato o la concessione in sanatoria, se è stato (totalmente o parzialmente) sanato di un abuso, e della certificazione di abitabilità o agibilità; l’adeguamento alle norme tecniche di sicurezza degli impianti, come il certificato di conformità alla Legge 46/90 per quelli elettrici e quella per l’impianto del gas o dell’impianto di riscaldamento autonomo; la presenza di eventuali contratti di locazione, la trascrizione di  ipoteche dovute a mutui in essere o da estinguere, eventuali diritti di usufrutto gravanti sul fabbricato come servitù attive o passive, ecc.

Ora dobbiamo individuare il parametro di stima:

– i parametri fisici sono misurabili, non opinabili e non si alterano col tempo, e sono espressi in superficie (metroquadro), volume (metrocubo) e vani (ogni camera è un vano, la cucina e un bagno formano un vano).
– i parametri economici, invece, avendo come unità di misura la moneta, hanno, per effetto dell’inflazione, validità limitata nel tempo e sono espressi in rendita catastale o canone di affitto.

Ora, a seguito di una attenta ricerca di mercato che, per le agenzie immobiliari si estrinseca nella approfondita conoscenza dei continui andamenti dei valori immobiliari, possiamo reperire i prezzi dei beni simili e applicare il procedimento estimativo per comparazione, ottenendo così il valore ordinario, cioè medio. Soltanto con la correzione di comodi e scomodi (caratteristiche non monetizzabili, come l’affaccio, che si calcolano percentualmente raffrontando il bene oggetto di stima con altri), e aggiunte e detrazioni ( caratteristiche monetizzabili, come la presenza o meno di ascensore) si arriva a determinare il valore reale dell’immobile preso in esame.

Detto quanto sopra, appare evidente la complessità di quella valutazione che spesso chiediamo con superficialità alla “agenzia sotto casa”, sperando però che questa la faccia effettivamente con professionalità, secondo i dettami della corretta tecnica estimativa.

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RCT per le ristrutturazioni

La ristrutturazione dei fabbricati in condominio coinvolge l’operato di diversi soggetti con responsabilità altrettanto diverse, queste devono essere individuate e gestite correttamente, affinché l’attività di manutenzione sia fluida ed esente da contestazioni.

E’ necessario precisare che in questa sede ci occuperemo solo di Responsabilità Civile per danni a Terzi, escludendo i danni all’opera sia in fase di esecuzione dei lavori che postumi, ovvero prodotti dopo la fine dei lavori e derivanti da cattiva esecuzione, poiché questo argomento sarà oggetto di una futura specifica trattazione.
Il primo soggetto coinvolto è il condominio, che in quanto espressione della volontà dell’assemblea, riveste la qualifica di committente dei lavori, come tale ad esso spettano tutte le incombenze previste dalla legge, ma quello che ci interessa ai fini del nostro lavoro è stabilire l’area di responsabilità e la soluzione più idonea per cautelarsi da eventuali danni cagionati a terzi durante l’ esecuzione delle opere.

La responsabilità del committente è regolamentata dall’art. 2049 del Codice Civile, un articolo peraltro molto breve che nella sostanza descrive la responsabilità concernente la culpa in eligendo, ovvero quella cosiddetta colpa di elezione ricadente in capo a colui che ha operato la scelta dei soggetti che hanno posto in essere l’attività a seguito della quale si è prodotto il danno, ovvero, la responsabilità del condominio in quanto committente dei lavori. Questa, può essere oggetto di copertura mediante una estensione della polizza globale fabbricati stipulata a protezione dell’immobile amministrato.

Detta estensione, invero, non è così facilmente concedibile da parte di tutte le Imprese di assicurazione, soprattutto nel caso della straordinaria manutenzione, è consigliabile però ottenerla, poiché oggi il nostro paese si sta avviando sempre più verso il modello risarcitorio americano, con evidente aumento di costi e di soggetti che vengono perseguiti.
Il secondo soggetto coinvolto e sicuramente il più significativo ai fini del nostro lavoro è l’appaltatore, ovvero l’impresa che esegue i lavori di manutenzione, la quale è esposta direttamente nei confronti dei terzi e dei propri operai per danni cagionati durante l’esecuzione delle attività per le quali è stata incaricata.

Come si può tutelare il condominio e per esso l’amministratore
Un contratto di appalto ben congegnato è sicuramente il primo strumento di tutela al quale fare ricorso. In esso, per quanto riguarda gli aspetti trattati in questa sede, devono necessariamente essere inserite alcune previsioni circa la responsabilità per danni a terzi e la garanzia di buona esecuzione del lavoro. E’ bene quindi verificare che l’impresa edile sia a sua volta assicurata per il rischio derivante dalla propria attività con polizza di responsabilità civile verso terzi ed operai (RCT+RCO) secondo uno schema tipo (che avremo individuato a seconda delle nostre esigenze) e con adeguati massimali; gli estremi di detta polizza devono essere acquisiti come parte integrante del contratto di appalto, oltre a questo sarà bene assicurarsi che l’impresa effettui costantemente i pagamenti relativi ai premi, per la validità della copertura.
In tutte queste attività può essere di ausilio il consulente assicurativo del committente, che aiuterà ad individuare le compagnie di assicurazione più affidabili, a controllare che i testi di polizza ed i relativi massimali rispondano alle esigenze richieste, ecc.
Se abbiamo seguito con attenzione i consigli suesposti ci siamo tutelati per tutto quello che può accadere durante l’esecuzione dei lavori e quindi per tutti quei danni di natura materiale cagionati a terzi in genere (persone, animali e cose) ivi incluso il condominio ed i singoli condomini, nonché gli operai e i subappaltatori che prendono parte ai lavori.

In conclusione ed oltre a tutto quanto sopra detto riteniamo che la prima cautela da adottare nello svolgere lavori di ristrutturazione sugli immobili è quella di indirizzare le proprie scelte verso imprese solide e qualificate e oggi aggiungiamo anche, certificate (ISO 9000 – SOA), che dispongano già in partenza di tutti quegli elevati standards qualitativi idonei ad assicurare una corretta gestione delle proprie attività, indice questo di serietà, professionalità e garanzia per tutti i soggetti coinvolti.

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Stimare un bene immobiliare

La difficoltà nello stimare un bene immobiliare risiede nel fatto che il perito inevitabilmente manifesta la propria soggettività, fortunatamente compensata da una disciplina, l’estimo, che fonda la sua scientificità sul metodo. Un’altra difficoltà è data dal fatto che da uno stesso bene si possono ottenere valori diversi, in base al diverso punto di osservazione economica, adottando vari criteri:

1. VALORE DI MERCATO: il perito effettua una comparazione tra i prezzi realmente pagati nel recente passato per beni simili o assimilabili e ipotizza quale potrebbe essere il più probabile prezzo pagabile oggi per il bene in esame, rifacendosi all’ordinarietà. Questa stima viene utilizzata nella maggior parte dei casi, poiché permette di valutare l’immobile in maniera relativamente semplice e veloce.

2. VALORE DI COSTO: il perito ipotizza l’ammontare delle spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre il bene oggetto di stima. Si utilizza la stima di “costo di costruzione” per valutare nuove costruzioni, ampliamenti, sopraelevazioni e ristrutturazioni profonde; si utilizza, invece, il “costo di ricostruzione” per valutare beni che hanno un mercato molto relativo, come chiese ed ospedali, o beni assicurati che sono stati danneggiati.

3. VALORE DI TRASFORMAZIONE: questo valore è dato dalla differenza tra il valore di mercato del bene trasformato e il valore di costo della trasformazione. Il perito, quindi, valuta il bene non per il suo stato attuale, ma per quello che può diventare. Un esempio classico è un appartamento all’ultimo piano che, se sopraelevato a norma dell’Art. 1127 cc, acquista un valore maggiore.

4. VALORE COMPLEMENTARE: esprime il valore di un bene che è legato ad un altro da rapporti di reciproca utilità. Questa stima viene utilizzata spesso nel caso in cui si deve valutare un box capace di accrescere o diminuire il valore o il reddito del relativo appartamento del quale diviene pertinenza. Un altro caso in cui si applica questa stima è nel momento in cui si verifica un esproprio parziale: se su un terreno la parte espropriata sarà posta al centro del lotto, il danno causato sarà maggiore, come è facilmente comprensibile dal seguente schema.

5. VALORE DI CAPITALIZZAZIONE: mediante questa stima il perito ha la possibilità di tradurre in capitale attuale, il reddito futuro ottenibile dal bene attraverso l’affitto dello stesso.
Nel momento in cui il perito valuta un immobile deve necessariamente anche tenere conto del valore catastale, cioè il valore che lo Stato ha attribuito al bene, base di calcolo inoltre per il pagamento di tasse e imposte. Moltiplicando il valore catastale per 100 e aumentandolo del 10% (dal 1° gennaio 2004, poiché fino al 31/12/2003 era del 5%), si ottiene un valore ipotetico che comunque non rispecchia la realtà del mercato immobiliare, ma che può essere parametro di comparazione per una equa valutazione.

Considerati i parametri di cui sopra e rapportati tra loro, il tecnico potrà  periziare con attenzione professionale il bene in questione. Ne consegue che effettuare la valutazione di un bene immobiliare, adottando, come troppo spesso accade, solo uno dei parametri elencati, è un atto approssimativo, poco rispondente alla realtà.

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Il rumore dei vicini di casa

Si vuole trattare il problema dell’immissione dei rumori che disturbano il nostro vivere quotidiano, determinando gravi problematiche sia come cittadini sia come condomini.
Prima di iniziare questo annoso e sentito problema è necessario precisare che riguardo all’emissioni sonore vige una duplice disciplina, da un lato a tutela della collettività, con finalità di pubblico interesse, come le norme ex D.P.r. n. 203 del 1988 e 1477 del 1995 nonché ex  D.P.C.M. 14/11/97, dall’altro a tutela dei rapporti privatistici tra proprietari e vicini, tutelati dall’art. 844 c.c.

Va specificato che, nell’ambito delle due diverse normative, vanno distinte nettamente la finalità della tutela, i modi di rilevamento dei rumori e i limiti di tollerabilità. Infatti il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri in data 1-3-91 (vedi pronunce del Tribunale) fissa le modalità di rilevamento dei rumori al pari dei regolamenti comunali limitativi,  in quanto essendo rivolto alla tutela della quiete pubblica, riguarda soltanto i rapporti tra l’esercente l’attività rumorosa e la collettività in cui esso opera, creando a suo carico precisi obblighi verso gli enti preposti alla vigilanza. Le disposizioni in esso contenute non escludono, comunque, l’applicabilità dell’art. 844 c.c. nei rapporti fra i proprietari confinanti, ma richiede l’accertamento, caso per caso, della liceità o illiceità delle immissioni (cass. n. 12080/00) .

Comunque la Suprema Corte di Cassazione ha stabilito recentemente che in materia di immissioni sonore o scuotimenti atti a turbare il bene della tranquillità nel godimento degli immobili adibiti ad abitazione, non è applicabile la legge del 26-10-95 n. 477, su l’inquinamento acustico, poiché tale normativa (come quella contenuta nei regolamenti locali) persegue interessi pubblici, disciplinando, in via generale ed assoluta e nei rapporti cosiddetti  verticali tra privati  e pubblica amministrazione, i livelli di accettabilità delle immissioni sonore al fine di assicurare alla collettività il rispetto di livelli minimi di quiete.

La disciplina delle immissioni moleste in alienum nei rapporti tra privati, va rinvenuta nell’art. 844 c.c. quand’anche dette immissioni non superino i limiti fissati dalle norme d’interesse generale; il giudizio in ordine alla loro tollerabilità va compiuto secondo il prudente apprezzamento del giudice che tenga conto, di volta in volta, della particolare situazione concreta (Cassazione n. 1151/03).
L’aspetto che viene in questa sede analizzato riguarda specificatamente quando un condomino,  direttamente o tramite detentore qualificato (affittuario), nel godimento della cosa propria o della cosa comune, dia luogo ad immissioni moleste e dannose alla proprietà di altri condomini, per cui il conflitto che sorge deve essere risolto secondo i criteri dettati dall’art. 844 c.c.; tuttavia  non serve ricorrere a tale articolo in presenza di regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assumendo così carattere convenzionale. E’ interessante far notare che il regolamento di condominio, anche se non materialmente inserito nel testo del successivo contratto di compra vendita dei singoli appartamenti dell’edificio, fa corpo con esso quando sia stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientrando le sue clausole, per relationem, nel contenuto dei singoli contratti (Cass. n. 13164/01).

Ne consegue che qualora il regolamento di condominio faccia divieto di svolgere determinate attività (ad esempio divieto di adibire i locali del fabbricato condominiale ad esercizio di ristorante) non occorre accertare, al fine di ritenere l’attività stessa illegittima, se questa costituisca oppure no immissione vietata a norma dell’art. 844 c.c., con le limitazioni e i temperamenti in tale norma indicati, in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche diverse o maggiori di quelle stabilite dalla citata norma, obbligando  ad adeguarsi alla norma regolamentare che discende in via immediata e diretta, ex contratto, per il generale principio espresso dall’art. 1372 c.c.

Inoltre è opportuno evidenziare che l’art. 844 c.c. si  collega all’art. 2043, pur avendo diverso ambito operativo; la prima norma impone, nei limiti della normale tollerabilità, l’obbligo di sopportazione delle propagazioni inevitabili determinate dall’uso della proprietà, attuato nel contesto delle norme generali e speciali che ne disciplinano l’esercizio. Ove risultino superati tali limiti, si è in presenza di un’attività illegittima, di fronte alla quale non ha ragion d’essere l’imposizione del sacrificio e pertanto si rientra nello schema generale di risarcimento danni di cui all’art. 2043 c.c.
Per concludere, tale problema può essere risolto anche nella sfera del diritto penale e ciò è previsto dall’art.659 del codice penale che, comunque, non assicura un tempestivo intervento e commina peraltro delle contravvenzioni.

PER SAPERNE DI PIU’

Art. 844 c.c. ( Immissioni)

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi …

Art. 1372 c.c. (Efficacia del contratto)

Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge…

Art. 2043 c.c. (Risarcimento per fatto illecito)

Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno…

Art .659 c.p. (Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone)

Chiunque, mediante schiamazzi o rumori,ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a € 309 (…): Si applica l’ammenda da € 103 a €516 a chi esercita una professione o un mestiere rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni dell’Autorità.