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La privacy nella compravendita immobiliare

IL SISTEMA DI RILEVAZIONE DEL RISCHIO CREDITIZIO IN ITALIA
E’ noto a tutti che le banche e le società finanziarie, per concedere ad un potenziale cliente un prestito personale o un mutuo per l’acquisto di un immobile, sono solite attingere notizie sull’interessato presso particolari archivi o banche di dati – comunemente definiti “centrali rischi” – che gestiscono sistemi informativi contenenti dati sui rapporti di finanziamento già conclusi o ancora in corso. Si tratta di una prassi oramai talmente consolidata da aver preso piede, oltre che nel settore del finanziamento immobiliare, anche in quello del c.d. credito al consumo.
Nel nostro ordinamento esiste da molti anni un’importante “centrale rischi” pubblica, costituita dal servizio di centralizzazione dei rischi gestito dalla Banca d’Italia, concernente i finanziamenti di importo superiore ai 75.000 euro o comunque i crediti “in sofferenza” (D. Lgs. 1 settembre 1993, n. 385). Inoltre, dal 1999 è stata introdotta un’ulteriore disciplina per la rilevazione dei rischi di importo contenuto (e cioè di quelli di entità inferiore ai 75.000 euro, ma di importo superiore ai 30.000 euro, fissato per le operazioni di credito), con la quale è stato previsto un sistema centralizzato gestito da una società, sottoposto alla vigilanza della Banca d’Italia e disciplinato, nel dettaglio, da istruzioni impartite dalla Banca stessa, che impongono agli istituti di credito, alle società ed agli intermediatori finanziari l’obbligo di comunicare i dati relativi alle esposizioni creditizie dei propri clienti.
In queste ipotesi, sussistendo un obbligo legale di comunicazione dei dati alle “centrali rischi”, le banche non sono tenute ad acquisire alcun consenso presso l’interessato.

Al contrario, nel sistema giuridico italiano era sempre mancata una regolamentazione dell’attività svolta dalle “centrali rischi” private, la quale era regolata soltanto dalle prassi di settore e dalle norme contrattuali predisposte dai singoli operatori.
In proposito, occorre rammentare che il sistema privato di rilevazione del rischio creditizio è organizzato nel senso che le finanziarie e le banche, cui pervengono le richieste di finanziamento, in base a regolamenti consortili e ad accordi associativi si obbligano – sia tra loro, che con i soggetti che gestiscono le “centrali rischi” – a comunicare sistematicamente le informazioni sui richiedenti.
Circa la tipologia dei dati raccolti, vi sono alcuni sistemi informativi che danno luogo esclusivamente a banche dati negative (o c.d. “liste nere”), in quanto registrano soltanto dati relativi a morosità o ad altre situazioni considerate meritevoli di essere annotate, quali l’esistenza di sofferenze, la proposizione di azioni legali, l’instaurazione di procedure concorsuali o l’avvenuta cessione di crediti a terzi; nella maggior parte dei casi, però, vengono preferiti dei sistemi misti (cioè di tipo positivo/negativo), i quali raccolgono informazioni sul rapporto di finanziamento sin dalla presentazione della richiesta ed a prescindere dalla sussistenza di pregressi inadempimenti, allo scopo di consentire agli operatori una completa valutazione del rischio dell’operazione, attraverso l’osservazione delle vicende personali del richiedente e dei comportamenti da costui osservati nei precedenti rapporti di finanziamento.

E’ ovvio che l’acquisizione e lo scambio di informazioni circa ritardati o mancati pagamenti, anche ove effettuati attraverso sistemi d’informazione gestiti da soggetti privati, sono estremamente utili sia per una corretta valutazione, da parte delle banche o delle società finanziarie, del c.d. merito creditizio e, comunque, dell’effettiva situazione finanziaria e patrimoniale degli aspiranti al credito, sia per contenere eccessivi indebitamenti o insostenibili sovraesposizioni degli interessati, sia per evitare possibili raggiri.
Però tali trattamenti di dati personali possono anche provocare alcuni rischi per i diritti e le libertà fondamentali dei singoli interessati, essendo in grado di incidere negativamente sull’iniziativa privata e sulle possibilità di accedere all’acquisto di beni e servizi, nonché, sul piano della dignità e della reputazione, sulle relazioni sociali e professionali dei richiedenti.

LA DISCIPLINA SPECIFICAMENTE DETTATA DAL GARANTE PER LA PROTEZIONE DEI DATI PERSONALI
Con l’entrata in vigore della legge n. 675/1996, il Garante per la protezione dei dati personali è stato più volte sollecitato ad intervenire in materia a causa dell’avvenuta violazione di alcuni fondamentali principi in tema di privacy. Pertanto, con un provvedimento di carattere generale del 31 luglio 2002, il Garante, in vista della futura adozione di un codice deontologico in materia, ha prescritto alcune indicazioni alle “centrali rischi” private, alle banche ed alle società finanziarie, per conformare alla legge i trattamenti connessi ai sistemi informativi di rilevazione dei rischi creditizi.
Nell’ambito di tali prescrizioni, le più importanti hanno riguardato l’informativa agli interessati ed il periodo di conservazione dei dati all’interno delle “centrali rischi”.

Circa il primo profilo, l’Authority, nel giudicare inadeguati i moduli di finanziamento normalmente sottoposti agli interessati da parte delle banche e delle società finanziarie, ha sottolineato la necessità di informare esaustivamente i richiedenti – prima del momento in cui i dati vengano da essi conferiti o che venga avviata una richiesta preliminare di notizie a terzi – delle conseguenze che derivano dall’instaurazione di un rapporto di finanziamento e delle modalità di raccolta, registrazione e circolazione delle informazioni acquisite; in particolare, è stato sottolineato che la parte dell’informativa, riguardante la comunicazione dei dati alle “centrali rischi” private, deve recare l’indicazione precisa degli estremi identificativi delle centrali cui i dati vengono rimessi e una sintesi delle principali caratteristiche del futuro trattamento dei dati (ciò anche al fine di agevolare l’interessato per l’eventuale esercizio dei propri diritti).

Per quanto concerne, invece, i tempi di conservazione, il Garante ha affermato che i dati relativi alle richieste di finanziamento possono essere conservati al massimo per 6 mesi, trattandosi di un lasso temporale sufficiente per completare la relativa istruttoria; nel caso in cui detta richiesta non venga accolta o sia oggetto di rinuncia da parte del cliente interessato, le informazioni debbono essere cancellate nell’arco di un mese.
Invece, nell’ipotesi in cui il rapporto di finanziamento venga instaurato, l’eventuale ritardo nel pagamento dei ratei dev’essere segnalato o registrato nella centrale rischi solo dopo alcuni mesi o nel caso di mancato pagamento di più rate, soprattutto allorché si tratti di morosità di modeste entità. Tale affermazione è stata dettata dalla necessità di evitare che nella banca dati risultino immediatamente visibili mancati pagamenti causati da anomalie o disguidi bancari o postali, non sempre imputabili agli interessati, ai quali le banche e le società finanziarie, prima di procedere alla segnalazione alla centrale rischi, sono comunque tenute a fornire uno specifico preavviso (da rendersi anche in occasione del sollecito di pagamento).
Allorché le morosità vengano completamente sanate, i relativi dati debbono essere cancellati entro un anno dalla data della regolarizzazione o, comunque, della data d’estinzione – anche anticipata – del rapporto di finanziamento.
Soltanto i dati afferenti a ritardi non regolarizzati o a più gravi situazioni di mancato rimborso del finanziamento possono essere conservati per un periodo di tempo superiore e, comunque, per tutta la durata del rapporto, sino ad un massimo di tre anni dalla data in cui è risultato effettivamente necessario aggiornare la posizione del finanziamento (per esempio ove il credito sia stato recuperato o sia stato chiuso un eventuale contenzioso tra la finanziaria ed il cliente).

In caso di errori nella registrazione dei dati in una centrale rischi, di segnalazioni ingiustificate da parte delle banche e delle società finanziarie o di conservazione di dati relativi a richieste o a rapporti di finanziamento per periodi eccedenti, è comunque fatto salvo il diritto dell’interessato di rivolgersi direttamente alla “centrale rischi” per ottenere la conferma dell’esistenza di informazioni che lo riguardano all’interno della banca dati, nonché, a seconda dei casi, la loro correzione, l’integrazione o la cancellazione di quelli di cui non sia più necessaria la conservazione; in caso di omissione o di rifiuto, ovvero nel caso in cui non venga consentito l’utile esperimento di uno dei diritti indicati dall’art. 7 del Codice sulla protezione dei dati (D. Lgs. n. 196/2003), l’interessato può adire alternativamente il Garante o l’Autorità giudiziaria ordinaria per il soddisfacimento delle proprie ragioni.

LE PRINCIPALI NOVITÀ INTRODOTTE DAL CODICE DEONTOLOGICO
Da poco si sono conclusi i lavori per la redazione del Codice di deontologia e di buona condotta per i sistemi informativi gestiti da soggetti privati in tema di crediti al consumo, affidabilità e puntualità nei pagamenti, cui hanno attivamente partecipato, con la supervisione del Garante, gli organismi rappresentativi degli operatori di settore.

Tale strumento, adottato al termine di un’istruttoria durata due anni, costituisce un esempio di normazione autoprodotta dalle categorie interessate e detta una serie di regole di comportamento che costituiscono condizione essenziale per la liceità e la correttezza dei trattamenti in questione.
Lo schema del testo preliminare del codice è stato pubblicato sul sito del Garante e sottoposto a consultazione pubblica, al fine di raccogliere osservazioni da parte dei soggetti interessati; inoltre, è stato sottoposto anche al parere delle associazioni dei consumatori riunite nel Consiglio nazionale dei consumatori ed Utenti-CNCU presso il Ministero delle attività produttive.
Il codice entra in vigore dal 1° gennaio 2005 ed è collegato ad alcuni provvedimenti di accompagnamento o di attuazione adottati dal Garante; pur non essendo stato ancora reso pubblico il testo definitivo dalla lettura dello schema preliminare è possibile ricavare (pur senza pretesa di esaustività) le principali novità rispetto alla disciplina contenuta nel provvedimento generale del 31 luglio 2002, i cui principi di fondo, comunque, sono stati sostanzialmente riconfermati.

In primis viene chiarito che le norme in questione non troveranno applicazione per i sistemi informativi di cui sono titolari i soggetti pubblici e, in particolare, il servizio gestito dalla Banca d’Italia. Invece, per quanto concerne il sistema centralizzato di rilevazione dei rischi di importo contenuto, troveranno applicazione solo alcuni principi in tema di informativa agli interessati e di esercizio dei diritti, in quanto compatibili con la specifica disciplina di riferimento.
In secondo luogo, muta il nome dei soggetti che gestiscono gli archivi: infatti, non si chiameranno più “centrali rischi” private, bensì Sistemi di informazioni creditizie, il cui funzionamento sarà improntato ad effettivi criteri di trasparenza e di efficienza per fornire ai legittimati informazioni utili; inoltre, sul piano oggettivo, sarà consentito solo il trattamento dei dati strettamente pertinenti alle finalità perseguite nell’attività di finanziamento, con esclusione dei dati sensibili e di quelli giudiziari.

Analogamente, per “gestore” dovrà intendersi il soggetto privato titolare del trattamento dei dati registrati nel sistema informativo e che gestisce tale sistema, stabilendone le modalità di funzionamento e di utilizzazione, mentre per “partecipante” dovrà intendersi il soggetto privato (normalmente una banca o un intermediario finanziario) titolare del trattamento dei dati raccolti in relazione a richieste e a rapporti di credito che, in virtù di contratto o accordo con il gestore, partecipa al relativo sistema informativo, utilizzando i dati ivi presenti e comunicando al gestore i dati raccolti.
Circa l’aspetto fondamentale dei tempi di conservazione dei dati, essi saranno cadenzati diversamente, con una particolare attenzione, per i dati negativi, all’effettiva importanza delle concrete ipotesi di inadempimento. Comunque, anche per i dati di tipo positivo (che, come già detto, vanno per lo più a costituire il c.d. merito creditizio dell’aspirante) verranno fissati tempi massimi di conservazione, sulla cui effettiva durata potrà incidere in alcuni casi anche la complessiva esposizione del debitore.

Per quanto concerne l’informativa, essa dovrà essere fornita per iscritto dal “partecipante” e dovrà recare, tra l’altro, una chiara e precisa descrizione delle finalità e modalità del trattamento. Ad integrazione di detta informativa, il gestore fornirà un’ulteriore informazione più dettagliata, anche attraverso l’impiego di mezzi telematici.
E’ altresì importante sapere che, qualora una richiesta di credito non venga accolta, la banca o la società finanziaria dovrà comunicare al richiedente se, per istruire la relativa pratica, abbia consultato dati personali di tipo negativo in uno o più sistemi di rilevazione, indicando gli estremi identificativi del sistema da cui sono state rilevate le informazioni e del relativo gestore.

Inoltre, con espresso riferimento all’annoso problema del consenso al trattamento dei dati, il codice deontologico ne ribadisce la necessità e la libera revocabilità in relazione ai soli dati positivi. Pertanto, in caso di revoca da parte dell’interessato, “il partecipante” ne darà notizia al gestore del sistema informativo, che provvederà ad eliminare i dati entro il termine previsto dallo stesso codice.
Al contrario, per quanto concerne i dati negativi, il Garante, contestualmente all’entrata in vigore del codice, adotterà uno specifico provvedimento per realizzare un equo bilanciamento tra le contrapposte esigenze dei gestori dei sistemi di informazione creditizia e degli operatori di settore e quelle degli interessati. Da alcune indiscrezioni sembra che le banche, le società finanziarie ed i gestori dei sistemi verranno esonerati dall’acquisizione del consenso per il trattamento dei dati in questione, con la conseguente irrilevanza, in relazione alle iscrizioni nelle c.d. “liste nere”, delle revoche intervenute nel corso del rapporto di finanziamento o anche successivamente alla sua conclusione, almeno sino alla scadenza dei rigorosi limiti temporali fissati dal codice stesso.

Per quanto concerne, poi, la possibilità di consultazione degli archivi elettronici, l’accesso, consentito solo per finalità correlate alla tutela del credito ed alla valutazione dell’affidabilità e della situazione finanziaria dell’interessato, sarà limitato soltanto ai responsabili ed agli incaricati del trattamento designati per iscritto, con esclusione, quindi, di ogni altro soggetto. Analogamente, sarà regolato analiticamente anche l’accesso degli interessati ai dati registrati, con possibilità, per coloro che si troveranno iscritti nelle c.d. “liste nere”, di far annotare, accanto al dato negativo del proprio inadempimento, le eventuali contestazioni sollevate in relazione al rapporto sostanziale e che hanno determinato l’interruzione dei pagamenti (ad es., allorché colui che sia stato finanziato abbia eccepito l’esistenza di un vizio del bene acquistato o l’inadeguatezza del servizio ottenuto).
Infine, circa i dati provenienti da pubblici registri o da archivi conoscibili da chiunque, essi, stante la loro libera accessibilità, dovranno essere conservati in archivi separati, senza possibilità di interconnessioni con il sistema principale di archiviazione delle informazioni.

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Le norme sui parcheggi

La norma sui parcheggi si applica soltanto alle costruzioni, per appartamenti, non realizzate o non vendute.
In pratica i parcheggi sono svincolati dall’unità immobiliare.

E’ stata emanata la legge n. 246 denominata “legge di semplificazione” la quale dispone che gli spazi di sosta realizzati nell’ambito dei fabbricati con il rapporto di superficie mq 1 ogni 10 mc di costruzione possono essere commerciabili indipendentemente dall’unità immobiliare principale di rispettiva pertinenza purché venga rispettata la destinazione d’uso del parcheggio.
A detta Legge, ed in special modo l’art. 12 al comma 9, si è aggiunto all’art. 41 sexies della Legge 1150/42 (legge urbanistica).
La nuova normativa chiarisce finalmente una questione che da tempo si dibatteva nella giurisprudenza riguardo all’interpretazione della legge n.765/67 demominata “legge ponte” e ha, inoltre, l’effetto di rendere commerciabili importanti spazi in tutte le aeree di pertinenza dei fabbricati, spazi che fino ad oggi erano riservati ai residenti, ovvero, anche se venduti, dovevano, comunque, essere usati da quest’ultimi.
Con questa nuova legge viene inoltre a cadere il principio che la Cassazione aveva forgiato, secondo il quale i parcheggi obbligatori costituivano pertinenze ex lege delle costruzioni, pur essendo liberamente alienabili, erano assoggettati a un vincolo inderogabile di destinazione in favore dei proprietari delle unità immobiliari. Sempre secondo la Cassazione, ad essere esclusi dal vincolo pertinenziale, a favore delle unità immobiliari, erano i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo prescritto dalla “legge ponte”.

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La conseguenza introdotta con la legge sono che nel silenzio del contratto, la cessione dell’immobile non comporta il trasferimento automatico in capo all’acquirente del posto auto ex legge 765/67.
I proprietari possono vendere l’unità immobiliare separatamente dal posto macchina obbligatorio e nell’ipotesi opposta, ossia cessione dell’area di sosta, potrà essere liberamente utilizzata dall’acquirente.
La legge ponte ha aggiunto o interamente riformulato l’art. 41 sexies Legge 1150/42 il cui unico scopo era quello di rappresentare una fase transitoria, che doveva portare il legislatore ad una riforma urbanistica organica e complessiva.
La norma che a noi interessa riguarda l’art. 18 che ha introdotto l’art .41 sexies della legge 1150/42, che attraverso questo, anche in assenza di pianificazione urbanistica prescrive per ogni edificio la creazione dei cosi detti parcheggi obbligatori: “nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi non inferiori a un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione “ (rapporto rilevato dall’art. 2 Legge 122/89).

Per spazi di parcheggi debbono intendersi gli spazi necessari tanto per la sosta quanto per la manovra e l’accesso dei veicoli. I parcheggi possono essere ricavati nella stessa costruzione, in aree esterne oppure promiscuamente, e anche in aree che non formino parte del lotto di terreno di pertinenza del fabbricato, purché siano asservite all’edificio con vincolo permanente di destinazione d’uso a parcheggio, a mezzo di atto da trascriversi a cura del proprietario. L’applicazione della norma riguarda esclusivamente gli edifici nuovi, realizzati in base a licenze o concessioni edilizie successive al 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della legge 765/67 (Cass. n. 6412/85, Cass. n. 11731/92, Cass. n .7766/99).

Dall’entrata in vigore dell’art. 41 sexies si è originata una copiosa giurisprudenza il cui punto di partenza è il collegamento a esigenze pubblicistiche di riservare a parcheggio, nelle nuove costruzioni e aree a esse inerenti, gli spazi di cui all’art. 41 sexies.
Detto articolo costituiva un vincolo di destinazione in favore degli abitanti delle costruzioni stesse, non derogabile né da parte del costruttore né da parte di successivi rapporti privatistici, i quali sarebbero stati colpiti da nullità se in contrasto con tale destinazione.
In occasione della prima legge sul condono edilizio n. 47/85 fu predisposta una norma che nell’intento del legislatore avrebbe dovuto segnare una correzione di rotta. L’art. 26 ultimo comma della legge 47/85 stabiliva che gli spazi, di cui all’art. 41 sexies Legge 1150/42, costituissero pertinenze delle costruzioni ai sensi degli art. 817 – 818 e 819 c.c. Anche se l’art. 818 2° comma dispone che le pertinenze possono formare oggetto di atti separati o rapporti giuridici; per la Cassazione ha prevalso il vincolo pubblicistico di destinazione “che non può subire deroga negli spazi di disposizione degli spazi a parcheggio, le cui clausole difformi sono sostituite dalla norma imperativa”. Per cui tale regime è rimasto immutato nonostante l’art. 26 della legge 47/85, il quale assolve soltanto alla funzione di conferire certezza testuale a un principio che, come quello secondo cui detti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati fermo restando il vincolo (Cass.Unite n. 33363/84).

L’art. 26 ultimo comma non ha modificato il regime vincolistico imposto dalla Legge 765/67 fra unità abitativa e spazi di parcheggio condominiali, chiarendone solo l’originaria portata (Cass. n. 7994/91).
Infine la Corte di Cassazione con una sentenza n. 4264/06, in riferimento all’art. 12 comma 9 Legge 246/05 che ha modificato l’art. 41 sexies Legge 1150/42, stabilisce che gli spazi di parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari; l’efficacia retroattiva della norma va, infatti, esclusa, in quanto da una parte detta legge non ha natura interpretativa per mancanza di presupposto necessario per questo fine, costituito dall’incertezza applicativa della normativa anteriore e, dall’altro, perché le leggi che modificano il modo di acquisto di diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore.

Affinché possa ritenersi sussistente un rapporto pertinenziale tra appartamento ed autorimessa, oggetto di due distinti contratti di locazione, non è sufficiente constatare che gli immobili appartengono al medesimo proprietario ma è necessario accertare l’esistenza di una univoca volontà diretta a porre gli immobili uno al servizio dell’altro (nella specie la cassazione ha ritenuto ininfluente al fine della individuazione del rapporto pertinenziale il disposto dell’art. 18 Legge 6 agosto 1967 n. 765).
Cassazione civile, sez. III, 17 dicembre 1985, n. 6412

L’art. 41 “sexies” della Legge 17 agosto 1942 n. 1150, così come modificato dall’art. 18 della Legge 6 agosto 1967 n. 765, il quale prescrive che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di loro pertinenza debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, pone un vincolo pubblicistico di destinazione, ed un rapporto di pertinenza necessario tra gli appartamenti dell’edificio e gli spazi per parcheggio posti al loro servizio, che non può essere spezzato da atti di autonomia privata e che conseguentemente comporta, nel caso di locazione, con separati contratti, dell’appartamento e dell’area di parcheggio o del box al medesimo conduttore, l’assoggettamento, ai sensi dell’art. 818 c.c., della cosa accessoria (il box o l’area di parcheggio) al regime locativo della cosa principale (l’appartamento). Per gli immobili in precedenza costruiti, ai quali la predetta norma, essendo irretroattiva, non può essere applicata, l’assoggettamento del distinto contratto di locazione del box al regime del contratto di locazione dell’appartamento presuppone, invece, l’accertamento, in concreto, sotto il profilo oggettivo e soggettivo, di un rapporto pertinenziale tra i due beni, secondo gli ordinari criteri fissati dalle disposizioni del c.c.
Cassazione civile, sez. III, 28 ottobre 1992, n. 11731

La norma dell’art. 41 sexies Legge 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 Legge 6 agosto 1967 n. 765 (e poi oggetto di richiamo dall’art. 26 Legge 28 febbraio 1985 n. 47), là dove prescrive che nelle nuove costruzioni e nelle aree di loro pertinenza debbono essere riservati appositi spazi di parcheggio, cosi ponendo un vincolo pubblicistico di destinazione ed un rapporto di pertinenza necessario, tra gli appartamenti dell’edificio e detti spazi al loro servizio, non scindibile da atti di autonomia privata, non trova applicazione agli edifici realizzati in epoca precedente alla sua entrata in vigore, non essendo detta norma retroattiva; ne consegue che per tali edifici la persistenza del vincolo pertinenziale fra i due beni può essere concretamente negata dal giudice, se le parti abbiano diversamente disposto in sede di stipulazione concernente la cosa principale (ai sensi dell’art. 818 comma 1, ultimo inciso, c.c.).
Cassazione civile, sez. II, 20 luglio 1999, n. 7766

Anche a norma dell’art. 26, comma ultimo, Legge 28 febbraio 1985 n. 47, che non ha modificato il regime vincolistico imposto dall’art. 18 Legge “ponte” 6 agosto 1967 n. 765 fra unità abitativa e spazi di parcheggio condominiali, chiarendone solo l’originaria portata, deve ritenersi che i contratti di autonoma disposizione di detti parcheggi, pur ammissibili, non possono intaccare il diritto reale d’uso a favore del titolare dell’unità abitativa; è pertanto nulla e va sostituita “ope legis” la clausola contrattuale con la quale il venditore dell’immobile abbia riservato a sé la proprietà dell’area di parcheggio, salvo il diritto del venditore e correlativamente l’obbligo dell’acquirente dell’unità abitativa di integrare il prezzo convenuto per il riequilibrio del sinallagma del contratto di compravendita.
Cassazione civile, sez. II, 18 luglio 1991, n. 7994

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Come cambia il condominio

Leggere il contratto di lavoro dei portieri è non solo necessario per chi deve operare, ma anche importante perché ci fa rendere conto quanto il condominio sia avanzato negli ultimi anni. La figura del portiere, come era giusto, si è evoluta acquisendo maggiore professionalità oltre che nuovi diritti e doveri, segno questo di tempi che maturano.

Poco alla volta tutto cambia, e allora ci si chiede, perché non dovrebbe cambiare anche il condominio?
Un passetto alla volta, piano piano, lo Stato sta cesellando una operazione di maquillage di questa figura indefinita che è il condominio.

Un passetto alla volta, piano piano, l’amministratore si sta trasmutando da “terra” in “oro”, come nelle opere degli alchimisti del 1300.
Un passetto alla volta, piano piano, il condominio diventerà figura giuridica, azienda, ente di gestione e l’amministratore, quel condomino in pensione, volenteroso e paziente che per risparmiare cambiava anche le lampadine delle scale, è già diventato un professionista (non riconosciuto), capro espiatorio di tutti i mali.

Un passetto alla volta, piano piano, i rendiconti condominiali stanno diventando più consoni a quelli di un’azienda che di una comunione di persone.
Un passetto alla volta, piano piano, i costi di gestione degli immobili, tra tasse, imposte e spese, stanno erodendo una parte sempre più importante dei magri introiti familiari.

Un passetto alla volta, piano piano, il condominio depositerà bilanci trascritti su libri bollati, e l’amministratore professionista (sempre quello non riconosciuto), ne sarà il responsabile. Insomma, passetto dopo passetto tutto cambierà, sperando che quel professionista non se ne accorga mai!

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Contratti di lavoro nel condominio

Quando il Condominio si serve dell’opera di un terzo, secondo le forme giuslavoristicamente previste e coordinate, parleremo di rapporto di lavoro condominiale.

Quando invece il condominio si servirà dell’opera dei terzi sotto l’altra forma, parleremo di normali rapporti d’opera o di appalto.
Nel caso del rapporto di lavoro condominiale le forme consentite dalla legge sono essenzialmente due più una :

– RAPPORTO DI LAVORO DIPENDENTE (a tempo determinato ed indeterminato)
– COLLABORAZIONE COORDINATA E CONTINUATIVA (cococo)
– COLLABORAZIONE OCCASIONALE

Il primo caso rappresenta e deve rappresentare, la stragrande maggioranza delle forme del rapporto di lavoro condominiale, mentre il secondo caso, anche alla luce delle nuove norme emanate dalla riforma Biagi, la quale di fatto abolisce le cococo ed introduce il lavoro a progetto, rimane attuabile unicamente per l’amministratore di condominio.
La terza forma ha valore praticamente residuale ed è attuabile unicamente in pochissimi casi e solo quando sia svolta una prestazione occasionale per non più di trenta giorni e la stessa non abbia a ripetersi.

IL RAPPORTO DI LAVORO DIPENDENTE
In tal caso si configura un contratto di lavoro di natura tipica, normata dalle Leggi note come Statuto dei Lavoratori e dal cosiddetto contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti dei proprietari di fabbricati CCNL (stipulato sindacalmente alla stessa stregua di tutti gli altri CCNL di cui ogni tanto si sente parlare ed ha durata normalmente triennale – salvo rinnovo).

Questa e’ la forma più corretta (anche se indubbiamente la più costosa) di attivare e normare il rapporto di lavoro condominiale, infatti mediante tale forma il condominio assume, secondo le norme sindacali e del lavoro, un determinato lavoratore, con l’obbligo di retribuirlo secondo quanto stabilito dalle tabelle allegate al CCNL, con l’obbligo di iscriverlo all’INPS per i versamenti contributivi ed all’INAIL per la copertura sugli infortuni derivanti dal lavoro prestato, nonché con l’obbligo di rilasciare al dipendente ogni mese un cedolino paga ed altra documentazione (CUD, ecc) a scadenze prestabilite.

Al datore di lavoro compete, inoltre, l’obbligo di effettuare sui compensi erogati, una ritenuta di acconto calcolata analiticamente secondo regole che vedremo in seguito, da versare poi allo stato in conto imposte del lavoratore.
Attuando tale forma di rapporto di lavoro, non si può però assumere una persona per utilizzarla come “tuttofare”, infatti il CCNL a tutela del lavoratore stabilisce tutta una serie di tipologie e di compiti da affidare al dipendente assunto, secondo i quali il rapporto andrà normato e retribuito.

Le tipologie sono chiamate dal CCNL qualifiche, mentre nell’ambito di queste vengono individuati i relativi compiti ossia i livelli.
Nel CCNL per i dipendenti da proprietari dei fabbricati troveremo infatti le qualifiche per:

– portieri
– pulitori
– giardinieri
– manutentori
– bagnini (per le piscine condominiali)

Mentre nell’ambito delle varie qualifiche troveremo:

– portieri con diritto all’alloggio
– portieri senza diritto all’alloggio
– pulitori con alloggio
– pulitori senza alloggio
– lavoratori part-time
– lavoratori a tempo determinato
– sostituti

Come si può vedere, l’attuazione di un rapporto di lavoro dipendente prevede l’osservanza di molti obblighi e di molte normative collegate, ma e’ l’unica forma realmente inattaccabile e sicura di normare un rapporto di lavoro condominiale, peraltro tale forma viene attuata pressoché nel 98 % dei casi.
Negli articoli successivi vedremo, quindi, tutta la sua estrinsecazione pratica e giuridica.

LA COLLABORAZIONE COORDINATA E CONTINUATIVA
Si tratta di una tipologia di rapporto di lavoro cosiddetta parasubordinata, infatti, prima della riforma Biagi, si applicava per tutti quei lavori i quali, pur svolgendosi in un ambito subordinato, ossia svolti seguendo direttive specificatamente impartite e nell’ambito di organizzazioni predefinite, per natura, tipologia, orari ed autonomia non ricadevano nell’ambito dei rapporti del tipo CCNL.

Molto spesso si e’ abusato di tale forma, anche perché la stessa, pur prevedendo ugualmente versamenti INPS, iscrizione INAIL ed effettuazione analitica della ritenuta di acconto sui compensi erogati, non era economicamente normata (se vogliamo fare un paragone con le locazioni, era una specie di fitto libero) e quindi economicamente molto vantaggiosa.
Proprio a causa di tali abusi, i quali hanno portato una forte estensione della cococo anche per tutti quei rapporti tipicamente CCNL, e’ intervenuta la riforma Biagi, la quale ha di fatto eliminato le cococo, sostituendole con i cosiddetti contratti a progetto, i quali si rivelano più stringenti e di assoluto contenuto intellettuale.

Il risultato è che, per espresso volere della riforma citata, la collaborazione secondo la vecchia forma, è rimasta attuabile solo ed unicamente per i compensi dovuti agli amministratori di società e condomìni.

LA COLLABORAZIONE OCCASIONALE
E’ una forma altamente residuale e come tale sconsigliabile, infatti, sempre sulla base della riforma Biagi, la collaborazione occasionale è ammissibile solo ed unicamente per rapporti di lavoro con durata non superiore ai trenta giorni e non ripetibili, neanche sotto forme similari e/o collegate.
Tale forma di rapporto è quindi indicata soprattutto per le prestazioni d’opera intellettuali ed in genere per tutti quei casi nei quali è necessario servirsi del lavoro di qualcuno per motivazioni straordinarie, (con l’esclusione dell’eventuale sostituzione del lavoratori CCNL – per i quali è normato il sostituto CCNL) quali, ad esempio il ricontrollo dei conti condominiali, la riverniciatura di una ringhiera, una prestazione d’opera fatta da un condomino, ecc.

Tale forma contrattuale non richiede particolari obblighi salvo l’effettuazione della ritenuta d’acconto sul compenso da effettuarsi nella misura fissa che allo stato attuale è del 20 %.

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La cassa del condominio

Un errore che talvolta si riscontra nei rendiconti presentati in assemblea e che induce alla ratifica di bilanci non corretti è il confondere la cassa con il saldo di esercizio. La cassa è un conto patrimoniale. Il saldo tra spese ed entrate (costi e ricavi) è un conto economico. La cassa risulta essere uguale al saldo di esercizio solo nel caso, più ipotetico che reale, che non esista nessun altro conto patrimoniale, ovvero che non esista nessun credito né debito, nessun conto corrente né fondi, nessuna morosità dei condomini né debiti verso terzi (fornitori o condomini).
Comunque, nel raro caso di assenza di altri conti patrimoniali, un saldo di esercizio attivo, quando le entrate per quote condominiali hanno superato le spese, determina un conto patrimoniale cassa (attivo) ed un conto patrimoniale conguaglio a debito verso condomini (passivo) di pari importo.

Analogamente, nello stesso caso, un saldo di esercizio passivo, quando le entrate per quote condominiali sono state inferiori alle spese, determina un conto patrimoniale (attivo) conguaglio a credito per debiti dei condomini ed un conto patrimoniale (passivo) debiti verso fornitori (o verso l’amministratore se tutte le fatture esposte nelle spese sono state pagate) tutti di pari importo.
Per completezza si deve tener presente che in un rendiconto è bene che siano esposti tre documenti fondamentali e conclusivi della contabilità: la situazione patrimoniale, il conto economico e la situazione di cassa.
Il risultato della situazione di cassa è la cassa di fine esercizio che dovrà corrispondere al conto patrimoniale ‘cassa’ nella situazione patrimoniale. Il risultato del conto economico è il saldo, attivo o passivo, che dovrà corrispondere al conto patrimoniale “conguaglio” a credito o a debito, nella situazione patrimoniale.

Nello schema qui riportato si può verificare come il conto patrimoniale passivo “Debiti vs fornitori” corrisponda correttamente alla differenza tra le spese esposte nel Conto Economico (di competenza) e le spese riportate nella Situazione di cassa. Mentre il conto patrimoniale attivo “Insoluti” corrisponde alla differenza tra le quote esposte nel conto economico e le quote incassate riportate nella Situazione di cassa. Un confronto infine tra la Situazione patrimoniale del bilancio dell’anno precedente con quella attuale metterebbe in evidenza come delle variazioni patrimoniali del Conto banca e/o dei fondi possono determinare una variazione del valore di cassa assolutamente indipendente dal saldo del Conto economico.

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La messa in sicurezza degli impianti elettrici condominiali

Dati ufficiosi ma attendibili rivelano che ad oggi ancora il 25% circa degli stabili in condominio debbono essere messi a norma della legge n° 46/90 e ciò a distanza di molti anni dalla sua entrata in vigore. Nel frattempo il Testo Unico dell’Edilizia (D.Leg.vo 380/01), divenuto attivo il 30/6/2003, stabiliva nuove regole per il mondo della casa che, per pochi articoli, compresa la parte inerente gli impianti elettrici, veniva fatto slittare al 1 gennaio 2004.

Sorvolando sui mille codicilli che l’articolo 107 del T.U. espone, talvolta anche in modo poco chiaro, è opportuno soffermarsi su alcuni concetti che possiamo definire nuovi, non tanto perché non siano già stati espressi da altre normative, ma perché, oggi riuniti in un unico testo, troveranno sicura applicazione da parte delle competenti autorità di vigilanza.

CHI E’ INTERESSATO
Tutti gli stabili sia ad uso di civile abitazione che uffici, industriale o destinati a culto, case di cura, attività pubbliche, ecc. debbono effettuare le opere di ristrutturazione o adeguamento alla sicurezza degli impianti.

L’AMMINISTATORE DEL CONDOMINIO
E’ il Legale Rappresentante del condominio ed in tale veste ha la funzione di Datore di Lavoro e quindi Responsabile della sicurezza degli impianti ove prestano servizio come lavoratori subordinati, gli operatori delle imprese di pulizia e/o i portieri degli stabili.

QUALI SONO GLI IMPIANTI DA ADEGUARE PER LA SICUREZZA
Gli impianti elettrici, gli impianti di messa a terra, la centrale termica, gli impianti di sollevamento (ascensori e montacarichi) e gli impianti di protezione dalle scariche atmosferiche; per tutti questi impianti occorre produrre la certificazione relativa alla progettazione ed alla stesura della documentazione necessaria.

CHI E’ ABILITATO ALLE CERTIFICAZIONI
I professionisti abilitati iscritti negli elenchi dei rispettivi albi professionali inseriti negli elenchi delle Camere di Commercio, sono i soggetti preposti alle suddette certificazioni.

CHI ESEGUE I LAVORI DI ADEGUAMENTO
Le opere di adeguamento, l’installazione e la trasformazione degli impianti elettrici devono essere eseguite da Ditte o Società iscritte nell’apposito elenco della Camera di Commercio; al termine dei lavori l’Impresa esecutrice dovrà produrre la Dichiarazione di Conformità (art.9 Legge 46/90) su modello previsto dal DM 20/2/92, che diviene di fatto l’omologazione vera e propria degli impianti messi a norma.

LE VERIFICHE PERIODICHE
La grande novità della Normativa è rappresentata dalle verifiche periodiche obbligatorie di Legge.
Secondo i dettami del D.P.R. 462/01, le verifiche periodiche avranno cadenza biennale, per i condomìni ove è installata la centrale termica o nei casi in cui vi siano lavoratori subordinati (Imprese di pulizie o portierato).

CHI ESEGUE LE VERIFICHE PERIODICHE
Per eseguire le verifiche periodiche obbligatorie degli impianti negli stabili condominiali, il Datore di Lavoro (amministratore condominiale) ha facoltà di rivolgersi ad organismi notificati (individuati dal Ministero delle Attività Produttive) o alla ASL competente o alla Agenzia Regionale Protezione Ambientale (ARPA), che previa verifica rilasciano la certificazione relativa per gli impianti di messa a terra e di protezione contro le scariche atmosferiche e gli ascensori.

Non basta più quindi essersi fatti rilasciare il certificato di conformità al momento della messa a norma dell’impianto, ma è necessario farlo verificare periodicamente affinché siano mantenuti nel tempo gli standard di sicurezza, per sé e per l’altrui incolumità.

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Investire nel mattone: le stime immobiliari

I beni immobili riscuotono un particolare interesse da parte degli investitori.

Tale attrattiva dipende in gran parte dalla “sicurezza” che ha nel tempo un tal genere di investimento che, rivalutandosi nel tempo, sfugge ai pericoli di inflazione della moneta e all’andamento spesso incerto dei mercati mobiliari (borse), periodicamente condizionati da fattori economici o politici che si verificano a livello nazionale o internazionale.

Il mattone, pertanto, e’ in genere considerato come uno strumento affidabile sia per la conservazione del capitale che per la sua intrinseca utilità, anche se i rendimenti netti dell’investimento per effetto della pesante imposizione fiscale e dei costi di gestione, sono in genere molto contenuti.

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Un fabbricato puo’ essere considerato da uno o piu’ unita’ immobiliari, cioe’ da una o piu’ parti econimicamente indipendenti.

Secondo la definizione catastale, per unita’ immobiliare si intende un fabbricato intero, o una porzione di fabbricato o un insieme di fabbricati che nello stato in cui si trovano, producono secondo l’uso locale, un reddito proprio.

Il valore di un intero fabbricato sara’ dato quindi dalla somma dei calori delle unita’ immobiliari che lo compongono.

  • Valore di mercato
  • Valore di costo
  • Valore di trasformazione
  • Valore complementare
  • Valore di capitalizzazione

La scelta dell’aspetto economico dipendera’ dello scopo pratico della stima.

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Tutela per le vittime dei fallimenti immobiliari

Nel 1997 la legge 30 del 28 febbraio ha inserito tre nuovi articoli nel codice civile (2645 bis, 2775 bis, 2825 bis) per arginare il problema dei fallimenti immobiliari. Basta citare alcuni dati per rendersi conto della gravità della situazione: ogni anno in Italia si verificano 1.552 fallimenti immobiliari di imprese e cooperative che negli ultimi dieci anni hanno coinvolto, secondo il Conafi, 200.000 nuclei familiari.

La legge del ’97 ha introdotto l’istituto della trascrizione dei contratti preliminari anche per gli immobili in costruzione, riservando, quindi, ai promissari acquirenti il privilegio in caso di fallimento. L’istituto, purtroppo, è stato poco sfruttato in quanto, se da una parte ci si tutela conto il fallimento, dall’altra si è costretti a dichiarare in sede di rogito l’effettivo prezzo di compravendita e quindi si è soggetti ad una maggiore tassazione.

Nel 2004 la legge 210 del 2 agosto delega il Governo ad emanare i decreti attuativi, entro sei mesi, sulla base dei principi enunciati nella legge, per tutelare non solo gli acquisti effettuati dopo l’entrata in vigore (agosto 2004), ma anche per quelli effettuati nel precedente decennio e rimasti invischiati nelle procedure fallimentari. La normativa potrà essere applicata solo nel momento in cui:

L’acquirente è una persona fisica (ne sono escluse le persone giuridiche);
Il costruttore è un imprenditore o una cooperativa;

Vi è una situazione di crisi. Si è, quindi, in presenza di un’esecuzione immobiliare, un fallimento, un’amministrazione immobiliare, un concordato preventivo o una liquidazione coatta.

I diritti dell’acquirente dovranno essere tutelati mediate:

1. La trascrizione dei contratti preliminari;

2. L’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente, prima della stipula del preliminare, una fideiussione bancaria o assicurativa d’importo pari alle somme versate o da versare, per l’intero prezzo di compravendita;

3. L’obbligo del costruttore di fornire garanzie per il risarcimento del danno derivante da vizi o difformità sorte dopo la stipula del contratto preliminare;

4. L’istituzione di un fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti immobiliari dell’ultimo decennio. Le risorse dovranno essere reperite mediante l’istituzione di un contributo obbligatorio a carico dei costruttori, nella misura massima del 5 per mille delle fideiussioni di cui al punto 2. Si occuperà della riscossione l’ente che rilascia le fideiussioni, mentre sarà il Ministero delle Finanze che stabilirà ogni anno l’ammontare del contributo. E’ fondamentale ricordare che si potrà accedere al fondo in qualità di beneficiari una sola volta.

5. I contratti preliminari dovranno contenere alcuni dati fondamentali come: le modalità e i tempi di pagamento, gli estremi della licenza edilizia, la planimetria dell’immobile, le caratteristiche della costruzione e degli impianti e i materiali impiegati.

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Quanto costa un contratto di affitto

Locazione: quanto mi costi?

La legge prevede che, una volta sottoscritto il contratto di locazione, l’inquilino lasci al proprietario una somma pari a non oltre tre mensilità di affitto a titolo di deposito cauzionale per coprire il mancato pagamento del canone o eventuali danni alla casa.. La somma versata per la cauzione deve per legge produrre interessi legali che alla fine del contratto dovranno essere restituiti all’inquilino assieme all’intera cauzione, salvo il diritto del proprietario di trattenere le somme spese per riparare danni o ammanchi causati dall’inquilino. Spesso il proprietario richiede ad ulteriore garanzia un’assicurazione che possa coprire i possibili danni all’appartamento e una fideiussione bancaria che possa garantire il pagamento regolare di ogni mensilità.

Alla firma del contratto, assieme al deposito cauzionale, occorre pagare in anticipo anche la rata prevista, di solito una mensilità.
Se poi l’appartamento è stato trovato grazie all’intermediazione di un’agenzia, bisognerà pagare la commissione per il lavoro che ha svolto. Questa commissione varia da agenzia ad agenzia, ma in media equivale al 10-14% sul valore del primo anno del canone di locazione.

A questo punto vediamo quali sono le spese che gravano sul proprietario e sull’inquilino:
per ogni contratto presentato alla registrazione sarà necessario pagare l’imposta di bollo, applicando una marca da bollo da 20.000 lire, questa cifra si applica ad un contratto composto di quattro facciate con un massimo di cento righe, (usando contratti tipo di solito è possibile non superarle). Normalmente si presentano alla registrazione tre contratti: uno rimarrà all’ufficio del registro e gli altri due andranno al conduttore e al locatore. L’imposta di bollo è, per legge, a carico dell’inquilino.

per legge è obbligatorio registrare tutti i contratti di locazione, entro venti giorni dalla firma del contratto stesso, presso l’Ufficio del Registro del Comune in cui si trova l’immobile, pagando un’imposta di registro. Il tipo di pagamento cambia a seconda del fatto che per il contratto sia o no necessario pagare l’IVA:

Contratto non soggetto ad IVA

I contratti di locazione non sono soggetti all’Iva quando: il padrone di casa è un privato, oppure: è un’impresa che non sia né la ditta costruttrice né una ditta che esiste al solo scopo di comprare e vendere immobili.
In questo caso l’imposta di registro è il 2% del canone annuo di locazione.
Nel primo anno non si può pagare per l’imposta di registro meno di 100.000 lire, nemmeno se il 2% del canone dà un importo inferiore, mentre negli anni successivi si potrà invece pagare quanto effettivamente dovuto, tenendo conto degli eventuali aggiornamenti automatici del canone, intervenuti per effetto dell’applicazione degli indici Istat. Se il contratto dura più di un anno, l’imposta di registro può essere pagata o annualmente, versando il 2% del canone di locazione annuo, oppure tutta in una volta, pagando il 2% del canone dovuto complessivamente per tutta la durata del contratto. In questo caso si ha diritto a uno sconto e, nel caso che il contratto sia sciolto in anticipo, si ha diritto a un rimborso dell’imposta pagata per gli anni successivi a quello in corso. L’imposta di registro va divisa a metà fra padrone di casa e inquilino. Qualunque patto contrario è nullo. La registrazione e i successivi rinnovi sono un obbligo a carico del proprietario, anche se, nel caso in cui il proprietario non la paga, l’inquilino è responsabile “in solido”. Per effettuare il pagamento si può usare il bollettino postale, ma di solito si paga in una qualsiasi banca usando il “Modello F 23”.

Contratto soggetto ad IVA

Se a dare in locazione è l’impresa costruttrice, o una ditta che esiste al solo scopo di comprare e vendere immobili, è previsto il pagamento dell’Iva. I contratti soggetti ad Iva si registrano pagando un’imposta fissa di 100.000 lire una volta sola, cioè senza versare i successivi rinnovi.
Se si tratta di una casa “di civile abitazione” (cioè che rientra nel gruppo catastale A, con esclusione di studi e uffici) e l’impresa che la concede è la stessa che l’ha costruita, allora si paga l’Iva ridotta al 10% sul canone sia dell’immobile sia delle eventuali pertinenze (cioè posti auto, box, cantine ecc).
L’Iva piena al 20% si applicherà solo su eventuali pertinenze non legate all’immobile da un vincolo di servizio (per esempio, un box che si trova separato, in un altro immobile), oppure se entrambe le parti sono una ditta e se l’immobile è destinato ad “uso affari”.

Inoltre il proprietario deve pagare l’Irpef (“Imposta sul reddito delle persone fisiche”). La somma da considerare per il calcolo dell’Irpef si ottiene confrontando la rendita catastale e il reddito effettivo ridotto del 15% (a titolo di deduzione forfetaria delle spese sostenute per produrre il reddito), e prendendo per il calcolo la cifra più alta tra le due.

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La riforma del ruolo dell’amministratore di condominio

Cercare di delineare il quadro delle novità legislative in itinere presso la Commissione Giustizia del Senato della Repubblica, non è lavoro da poco; ma ciò che interessa maggiormente gli operatori di settore è senza dubbio comprendere come la figura dell’amministratore possa essere interessata da tutta una serie di modifiche sul suo ruolo.

Un maggior carico di responsabilità, e richiesta di specifiche e particolari conoscenze tecniche e giuridiche, oggi sono ritenute – dalla società civile – imprescindibili e necessarie per agevolare la ricerca delle soluzioni piu’ equilibrate, atte a garantire un’armonica coabitazione in condominio.

Con la proposta del nuovo impianto legale di riferimento, all’amministratore vengono associate qualità che consentono la conoscenza e l’applicazione del corredo di nuove nozioni giuridiche e tecniche, che comportano – necessariamente – una maggiore qualificazione del gestore immobiliare.

La proprietà potrà scegliere, comunque, tra il vero professionista, responsabile e formato; oppure un amministratore-condomino che si avvale di un contabile per preparare il nuovo consuntivo condominiale; di un tecnico per le nuove regole sul controllo dell’impiantistica; di un legale per l’interpretazione della nuova disciplina sull’assemblea, con inevitabili maggiori costi per il condominio durante la gestione amministrativa, curata o da un singolo amministratore professionista, oppure da diverse figure professionali, in aiuto dell’amministratore-condomino non qualificato.

Nel testo all’esame del Senato, tra le norme che interessano maggiormente l’amministratore va indicato innanzitutto il nuovo contenuto dell’art. 1129 cod.civ., che si arricchisce di notevoli significati, e l’intervento della Commissione giustizia del Senato incide finanche sul titolo stesso dell’articolo.

Per i criteri di nomina – ad esempio – si segue la dicotomia tra amministratore interno ed amministratore esterno, illustrati sopra, valida anche per i requisiti di iscrizione all’istituendo Registro, di cui all’art.71 disp. att. cod. civ., distinzione che appare francamente superflua e non sufficientemente motivata.

Si continua a seguire il sistema di comunicazioni tra amministratore e condomini con le affissioni, un po’ come avvenuto per l’applicazione della legge sul divieto di fumo n. 3/03. Nell’articolo in esame viene catalogata l’attivita’ del gestore condominiale con i suoi obblighi, ed a fronte di un incarico diventato biennale, la revoca per ritardo nella presentazione del bilancio può essere esperita anche per un singolo esercizio amministrativo. Non puo’ certo definirsi una crescente attribuzione dell’amministratore condominiale, invece, l’obbligo di un conto corrente per singolo condominio, come l’ANACI ebbe a stigmatizzare già nei Master di contabilita’ condominiale del settembre 2003 a Roma e dicembre 2004 a Cagliari, ai quali furono invitati i più noti studiosi di settore.

Ma le attribuzioni dell’amministratore si estendono in due articoli, 1129 e 1130 cod. civ.; quest’ultimo subisce, inoltre, una importante implementazione ai suoi “storici” quattro punti.

Ironicamente, potremmo affermare che a tante nuove incombenze e’ stato necessario “concedere” due anni di mandato agli amministratori, ma sicuramente organizzarsi per far fronte a certe nuove incombenze necessitera’ di maggior tempo. Tenuta della contabilita’, dei dati anagrafici e loro aggiornamento; cura degli adempimenti fiscali; criteri di tenuta finanche del registro dei verbali di assemblea. Se viene naturalmente spontaneo il pensiero su come possa organizzarsi un professionista di settore, torna logico preoccuparsi degli adempimenti per chi e’ scevro di specifiche qualifiche e competenze.

Sulla contabilita’ – suggeriamo – va ulteriormente rivisto il punto sui criteri di redazione, quando si parla di “criterio di cassa e competenza” dovendo altrimenti prevedere un bilancio doppio (!) con eccessivi carichi di lavoro per gli amministratori (per approfondimenti sul punto: vd. F.G. Grandis – R. Jannelli – P. Ricci “I documenti contabili degli enti pubblici”, 1992, Giappichelli ed., pagg. 37ss.).

La piu’ autorevole giurisprudenza, Cassazione, sez.II, n.10815 del 2000 (Est. Corona), e la piu’ autorevole dottrina in materia, C.Parodi in “Guida alla contabilita’ condominiale”, 2004, Buffetti ed., indicano un unico criterio da applicare: quello della competenza.

Sulla problematica dei criteri contabili possiamo suggerire, comunque, una nuova formulazione, ovvero che “il rendiconto sia redatto seguendo lo stesso criterio, di competenza o di cassa, sia per gli incassi che per le spese”, evitando in tal caso la possibilità di raggiri a danno della proprietà e consentendo parimenti la libertà di redazione all’amministratore (cfr. F. Gerosa, in Amministrare Immobili, rivista nazionale Anaci, n.87/2004, pagg.14-17), fermo restando che il criterio di competenza sarebbe certamente preferibile, tenuto conto dell’unica sentenza della Cassazione al riguardo – sopra richiamata – e dei Principi contabili dei Commercialisti e Ragionieri, del DPR n. 97/2003 e dell’art. 2423 bis c.c.

Con l’introduzione finanche dell’obbligo di Situazione Patrimoniale nel condominio, non si comprende l’applicazione pratica di un criterio di cassa.

Sarebbe invece degno di attenzione, ma si passa a valutazioni forse eccessivamente “rivoluzionarie”, richiedere nei grossi complessi immobiliari la certificazione di bilancio, che garantirebbe i singoli partecipanti al condominio e consentirebbe uno svolgimento più rapido della discussione in assemblea.
Inoltre, se l’assemblea contestasse il consuntivo all’amministratore, solo un soggetto terzo, revisore e certificatore della contabilità, potrebbe risolvere la problematica.

A titolo personale ritengo che la certificazione contabile, del resto, garantisca i condòmini e sia preferibile a polizze fidejussorie ed assicurazioni – previste nel testo in discussione – per l’amministratore, anche perchè attuabile concretamente ed in modo semplice (cfr., ad esempio, servizi Assocond o Mazars Italia).

Non è chiaro, infine, se i nostri legislatori intendano richiedere all’amministratore una garanzia contro i rischi professionali o di fideiussione contro l’insolvenza (analogamente a quanto previsto nell’ordinamento francese).

Comunque la facoltà dell’assemblea di stabilire una eventuale copertura fideiussoria potrebbe condizionare le delibere di nomina e conferma dell’amministratore con la richiesta di garanzie di elevato importo per favorire “particolari” gestori.

Ma il passaggio della Riforma che suscita il maggior interesse e coinvolge tutti gli amministratori di condominio, e che riportiamo per intero, riguarda quello sull’istituzione dell’Elenco degli amministratori di condominio, denominato “Registro” nelle prime fasi dei lavori presso la Commissione giustizia del Senato, che modifica l’articolo 71 delle disposizioni di attuazione del codice civile, e che riportiamo appresso:

Art. 71

“ È tenuto presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura l’Elenco pubblico degli amministratori di condominio.

L’iscrizione nell’Elenco di cui al primo comma da effettuarsi presso la C.C.I.A.A. della provincia nella quale il condominio si trova è obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere l’esercizio della relativa attività e deve essere comunicata al condominio amministrato.

Per essere iscritti nell’Elenco gli interessati devono indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale o se si tratti di società la sede legale, la denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale dei condominii amministrati. Ai fini dell’iscrizione e del successivo aggiornamento dell’Elenco, gli interessati devono altresì dichiarare che non sussistono, né sono sopravvenute, le condizioni ostative all’iscrizione indicate nel comma ottavo. Se si tratta di società, la predetta dichiarazione deve essere rilasciata da coloro che, nell’ambito della stessa, svolgono funzioni di direzione e amministrazione.

Nell’Elenco sono indicati, oltre i dati di cui al terzo comma, la data d’iscrizione nell’Elenco, i dati relativi alle nomine e alla cessazione degli incarichi, nonché tutte le ulteriori variazioni.

L’esercizio dell’attività di amministratore in mancanza di iscrizione o in caso di omessa o inesatta comunicazione dei dati di cui al terzo e quarto comma non dà diritto a compenso per tutte le attività svolte a decorrere dal momento in cui l’iscrizione risulta irregolare e comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dell’attività in forma societaria. La reiterazione della violazione comporta altresì la perdita della capacità di essere iscritti nell’Elenco per i cinque anni successivi.

I dati contenuti nell’Elenco sono gestiti con modalità informatizzate e consentono almeno la ricerca sia per nome dell’amministratore, sia per denominazione e indirizzo del condominio. Chiunque può accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme previo rimborso delle spese.

Non si applicano le disposizioni dei commi precedenti nei confronti dei soggetti indicati nel registro dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, n. 6), del codice che svolgono la funzione di amministratore solo del proprio condominio. In tal caso tuttavia l’amministratore comunica la denominazione e l’ubicazione del condominio, i propri dati anagrafici, l’insussistenza delle condizioni ostative di cui al comma ottavo, nonché la data di inizio e di cessazione dell’incarico, affinché tali dati siano separatamente riportati nell’Elenco. Gli effetti della nomina decorrono dalla data dell’avvenuta comunicazione.

Non possono essere iscritti nell’Elenco coloro che, salvi gli effetti della riabilitazione, sono stati condannati con sentenza irrevocabile:

a) alla pena della reclusione non inferiore a due anni per un delitto non colposo contro la pubblica amministrazione, contro la fede pubblica o contro il patrimonio;

b) alla pena della reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nell’esercizio dell’attività di amministratore di condominio.

La tenuta dell’Elenco non comporta oneri per lo Stato ”.

Come si può notare, si introduce l’elenco degli amministratori di condominio, ma con una distinzione tra amministratore-condomino ed amministratore-terzo, a fronte di egual carico di responsabilita’ ed oneri.

Manca ogni riferimento ad un titolo minimo di studio ed a percorsi formativi – il cui inserimento è auspicabile – sia per una maggiore tutela della proprieta’ che per giungere ad obiettivi condivisi di deflazione del contenzioso attraverso gestori immobiliari più preparati.

Si conferma inoltre la possibilita’ di amministrare attraverso societa’.

Una nota al d.d.l. stabilisce altresi’ che il ministro delle attività produttive, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze determina con proprio decreto, da emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, l’importo del diritto annuale di segreteria che i soggetti iscritti nell’Elenco di cui al primo comma dell’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come modificato dalla presente legge, corrispondono alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, il cui ammontare, tale da assicurare l’integrale copertura di tutte le spese di gestione dell’Elenco, non può essere superiore al costo effettivo del servizio. Il decreto determina altresì i diritti di segreteria, a carico di quanti accedono ai dati dell’Elenco, sull’attività certificativa svolta dalle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, in misura non superiore al rimborso delle spese della copia conforme dell’elenco. L’importo dei diritti di segreteria di cui ai periodi primo e secondo è aggiornato, con decreto del Ministro delle attività produttive, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze.

Le disposizioni di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile come introdotto dal comma 2 entrano in vigore contestualmente all’entrata in vigore del decreto di cui al comma 3. I soggetti che alla data di entrata in vigore delle predette disposizioni già esercitano l’attività di amministratore di condominio provvedono entro i novanta giorni successivi agli adempimenti dalle medesime disposizioni previste

L’ANACI, la più rappresentativa associazione di amministratori in Italia, in particolare con l’opera attenta del suo Centro studi, ha da sempre seguito con grande interesse i lavori dei nostri legislatori, ma sempre con “occhio vichiano”, ove i fatti sono preferiti alla parola e alle troppe promesse delle legislature passate. Basti ricordare che il primo tentativo di qualificare l’amministratore è risalente alla primavera del 1974, nella VI^ legislatura, e non approdò neanche alla discussione in commissione !

Il professionista del condominio potrebbe nascere, finalmente, a tutela, garanzia e serenità dei proprietari, che verrebbero finalmente salvaguardati da gente di mestiere e non da…mestieranti.

Del resto, anche il Relatore, sen. Mugnai, nel corso delle riunioni della Commissione giustizia del Senato ebbe, dopo la pausa estiva dei lavori, a sottolineare: “ come la tenuta dell’elenco presso le Camere di commercio corrisponda alla triplice esigenza di consentire la conoscibilità ed identificazione certa dell’amministratore, di agevolare la tutela dei diritti dei terzi e di conseguire risultati sul piano antielusivo nei confronti di un’attività che sfugge ai controlli fiscali ”.

Tutti gli amministratori, nell’attesa che la gestione dei beni immobili venga affidata a professionisti preparati e coscienziosi, si augurano che tra i nostri politici prevalgano gli interessi della collettività, superando l’impasse della seduta del cinque ottobre scorso, ove – prima dell’approvazione finale – la Commissione Giustizia del Senato è divenuta ” referente ” e non più ” deliberante “, conseguendo che il Testo rielaborato dovrà subire l’esame del Senato attraverso l’Assemblea (!), prima del passaggio alla Camera.

Testualmente: ” Il presidente Antonino CARUSO comunica che è pervenuta prima dell’inizio della seduta una richiesta di rimessione all’Assemblea dei disegni di legge in titolo, a firma dei senatori Calvi, Ayala, Brutti, Fassone, Maritati, Cavallaro, Dalla Chiesa, Magistrelli e Zancan; conseguentemente, essendo la richiesta formulata da oltre un quinto dei componenti della Commissione, ai sensi dell’articolo 35, secondo comma, del Regolamento, l’esame dei disegni di legge avrà luogo in sede referente “.

Concludo con una riflessione. Per anni gli amministratori condominiali sono rimasti nel limbo delle professioni perennemente non riconosciute, eppure sulla base dei dati Censis 2004 circa nove milioni di famiglie vivono in condominio. L’Elenco deve rappresentare il vettore di un più ampio progetto di un vero riconoscimento della professione, tanto da trasformarsi in un nuovo “contenitore” che assicuri la qualità degli iscritti attraverso un titolo di studio ed un percorso di formazione obbligatoria, a garanzia innanzitutto dei nostri clienti: i condòmini.

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La convocazione dell’assemblea di condominio

Prendendo spunto dalla sentenza n.4531 del 27.3.03 emessa dalla Corte di Cassazione che ha preso in esame , ancora una volta alcuni fra i principali problemi che l’assemblea di condominio offre come la regolarità della convocazione dei condomini, la proroga dei poteri dell’amministratore nominato illegittimamente, il rapporto fra il condomino e il suo delegato, il computo delle maggioranze costitutiva e deliberativa e la richiesta ai condomini di pagamenti provvisori in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo.

Tutto ciò è stato oggetto di esame dalla sentenza sopra indicata , in sintesi la Suprema Corte ha stabilito che l’amministratore dimissionario , revocato o nominato illeggittimamente deve continuare ad occuparsi dell’amministrazione dell’ediificio sino alla nomina del nuovo amministratore. Si afferma infatti che in virtù dell’istituto della prorogatio l’amministratore cessato dalla sua carica per scadenza annuale previsto dall’art.1129 c.c. o per dimissioni , continua ad esercitare tutti i poteri previsti dall’art.1130 c.c. attinenti alla vita normale e ordinaria del condominio, deve continuare , durante la gestione interinale, a provvedere a tutte le incombenze stabilite dall’art.1130 c.c. come riscuotere i contributi condominiali e a erogare le spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio ( Cass.3588/93).

La sentenza ha stabilito che detto istituto debba applicarsi anche nel caso di revoca od annullamento per illeggittimità della delibera con cui è stato nominato un nuovo amministratore.
Il principio su cui si basa la prorogatio dei poteri dell’amministratore è quella di dare conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore.

Ha stabilito,inoltre, che per quanto riguarda le delibere condominiali , i rapporti fra il rappresentante intervenuto all’assemblea e il condomino rappresentato sono disciplinati in mancanza di accordi specifici dalle regole sul mandato e da ciò ha tratto la conseguenza che l’operato del delegato nel corso dell’assemblea non è nullo e neppure annullabile, ma soltanto inefficace nei confronti del delegante fino alla ratifica di quest’ultimo.Tale inefficacia non può essere rilevabile d’ufficio, ma solo su eccezione del condomino – pseudo rappresentato.

Ha poi Ribadito che è nulla la delibera dell’assemblea del condominio determinata dall’omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea può essere fatta valere da ciascun condomino al quale la comunicazione non è stata inviata sia ugulamente presente in assemblea.
Infatti, l’art.66 comma 3disp. Att. C.c. stabilisce che devono inviarsi a tutti condominio l’avviso di convocazione all’assemblea essenzxiale per la regoralità delle approvazioni delle delibere .
l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno 5 gg prima della data fissa per l’assemblea.
Il mancato invio della comunicazione comporta la nullità della deliberazione eventualmente approvata in assemblea e tale nullità può essere fatta valere da ciascun condominio( Cass n.8074/92).

Comunque, l’onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente convocati incombe sul condominio convenuto ( Cass.n.5267/97)
Con detta sentenza si è ristabilito il principio della la nullità assoluta della delibera in opposzione a quanto stabilito da una recente giurisprudenza che aveva stabilito che la mancata convocazione determinava la semplice annullabità della delibera , la quale se non veniva impugnata nei 30gg era valida ed efficace nei confronti di tutti condomini ( Cass. N.31/00 n.1292/00).

Oggi al fine di chiarire definitivamente questo quesito la Corte di Cassazione a sezioni unite con la sentenza n.4806 del 7.3.05 ha stabilito una volta per tutte che la delibera approvata dall’assemblea alla quale non sono stati convocati tutti i condomini è annullabile e non più affetta da nullità assoluta.
Le sezioni Unite ha stabilito che devono essere qualificate nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito , le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea , delibere che incidono sulle sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogniuno dei condomini e le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

Devono invece essere qualificate annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea , quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale , quelle affette affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o d’informazione dell’assemblea , quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e quelle che violano le norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

La Corte di Cassazione con la sentenza n.4531/03 ha stabilito, inoltre, che è valida la delibera di un’ assemblea condominiale che si è svolta in maniera anche irregolare o atipica nel caso in cui risultino essere state ,comunque, osservate le maggioranze richieste per la costituzione e per il tipo di deliberazione approvata.

Infine un altro problema molto delicato è quello della legittimità , in attesa di approvazione del bilancio preventivo, della richiesta ai condomini di versare i pagamenti provvisori, sulla base dei valori attribuiti alle singole proprietà individuali, da conguagliare successivamente sulla base del bilancio dopo la sua approvazione.

La suprema Corte ha stabilito che in tema di riparto delle spese condominiali l’assemblea ha ilo potere , prima che venga approvato il bilancio preventivo del condominio di autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori , che dovranno essere conguagliati successivamente sulla base del bilancio che verrà approvato e tenuto conto dei valori millesimali attri buiti a ciscuna proprietà individuale. Ovviamente ciò, come ha tenuto a ribadire la stessa Corte, rimane una matria affidata al potere discrezionale dell’assembleae detta autorizzazione è sottoposta alla condizione essenziale che ciò dipenda da cause di forza maggiore e non dalla negligente mancanza di un consuntivo regolarmente approvato dall’assemblea.

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Assicurazioni e amministratori di condominio

Sembrano davvero lontani i tempi in cui un condomino di “buona volontà” si occupava dell’attività condominiale della propria scala, senza trarne lucro. La nascita di grandi condomini ha imposto il diffondersi della figura professionale dell’Amministratore, che data la complessità dei beni da gestire con i conseguenti rischi, ha necessità di ricorrere al mondo assicurativo, ma non è così facile stipulare una buona assicurazione, se non si è correttamente consigliati.

La figura professionale dell’amministratore di stabili condominiali si è evoluta e modificata con notevole rapidità, soprattutto in considerazione dell’evolversi del rapporto con i condomini, con le pubbliche amministrazioni, nonché in seguito alla nascita dei nuovi “super condomini”, che hanno portato alla creazione di grandi complessi immobiliari, con evidenti difficoltà di gestione.
Le aree di rischio hanno assunto proporzioni più elevate, data la stretta relazione esistente tra la possibilità di commettere errori ed il numero e/o la complessità dei beni da gestire.
Inoltre l’aumento di legislazione sull’argomento ha senza dubbio contribuito a risolvere molte problematiche di carattere tecnico, riguardanti gli immobili e la sicurezza delle persone, ma ha anche reso più difficili e delicate le relative procedure.

Il ricorso quindi al mondo assicurativo , per coprire gli eventuali danni a terzi a seguito di errori od omissioni posti in essere nello svolgimento dell’attività di amministratore di stabili condominiali , è la diretta conseguenza di tale evoluzione. Questa attività è disciplinata dall’art.1130 del codice civile, che in maniera piuttosto generica sancisce le relative attribuzioni, dalle quali derivano poi le responsabilità degli amministratori.

Le attribuzioni nella gestione degli stabili possono aumentare notevolmente quando si passa dalla forma di gestione tradizionale di amministrazione a quella di recente formazione del Global Service di gestione, intendendosi per tale un servizio più esteso, che riguardi sia gli aspetti di carattere amministrativo relativi all’immobile e/o i suoi occupanti (proprietari e locatari ivi incluse le gestioni delle locazioni e quanto ad esse inerente), sia quelli di carattere tecnico afferenti alle manutenzioni ordinarie e straordinarie degli stabili stessi.

Nell’attuale ottica di ricerca della redditualità dei patrimoni immobiliari, in molti casi non troppo considerata nel passato (ci si riferisce soprattutto agli enti pubblici), appare evidente che colui che gestisce immobili sia esposto ad ulteriori ed elevate responsabilità.

Dal punto di vista assicurativo non si rileva ancora quell’evoluzione che gli operatori del settore si aspettavano in funzione dei rapidi e crescenti cambiamenti di cui sopra abbiamo dato una sintesi.
Per gli amministratori di stabili condominiali, nella loro connotazione più semplice e tradizionale, è sempre esistita una polizza a copertura dei rischi professionali, le cui condizioni sono in buona sostanza identiche per tutte le compagnie di assicurazione operanti nel mercato. L’oggetto della copertura fa riferimento quasi elusivamente al disposto del codice civile.

Inoltre chi opera nel settore assicurativo sempre più riceve richieste da parte degli amministratori volte ad integrare l’attività assicurata in funzione delle nuove e crescenti necessità, che hanno trovato disponibilità presso le principali Compagnie del mercato italiano:

– attività amministrativa svolta per conto dei condomini nei confronti della Pubblica Amministrazione;
– perdita, distruzione, deterioramento dei documenti;
– responsabilità civile dell’amministratore in qualità di committente dei lavori di manutenzione degli immobili gestiti;
– gestione delle locazioni e quant’altro ad esse inerente ( contratti, morosità, depositi cauzionali, sfratti, messa a reddito, etc. )
– estensione della copertura ai collaboratori dell’Assicurato;
– estensione alle richieste di risarcimento pervenute dopo la scadenza della polizza (2/3 anni) non solo nei casi di decesso o cessazione attività.

Ovviamente non tutte le estensioni su indicate possono essere concesse con facilità , soprattutto ad amministrazioni di piccola entità, mentre per soddisfare le esigenze assicurative di gestori di importanti patrimoni immobiliari si è spesso dovuto fare ricorso al mercato assicurativo anglosassone dei Lloyd’s, data l’impossibilità di collocare il rischio con compagnie di assicurazione italiane.

Per tornare, quindi, ad alcuni aspetti delle compagnie assicurative tradizionali per gli amministratori di stabili condominiali, è opportuno richiamare l’attenzione sulle esclusioni che disciplinano la struttura della polizza . Infatti, per aiutare i nostri lettori, è interessante porre l’attenzione, non tanto su ciò che le comuni polizze concedono, facilmente rilevabile da una semplice lettura delle clausole, ma su ciò che da esse è tacitamente escluso.

Oltre a quelle di rito presenti in tutte le polizze di RC Professionale, che non si ha motivo di contestare ed oltre alle esclusioni che possono essere oggetto di reinserimento mediante il pagamento di un premio aggiuntivo (che potranno essere oggetto di futura trattazione) si ritiene importante soffermarsi in questa sede:
– sull’esclusione riferita alle omissioni nella stipulazione;
– sulla modifica di assicurazioni private stipulate a copertura dei rischi puri inerenti all’immobile gestito;
– sul mancato o ritardato pagamento del relativo premio di assicurazione.

L’esclusione deve la sua motivazione al fatto che gli assicuratori non vogliono coprire con un tipo di polizza (RC Professionale) i rischi che si ritiene di dover coprire con altro tipo di contratto (polizza incendio ed eventi assimilati e/o globale fabbricati). Questo richiamo è mirato, poiché una delle attribuzioni più importanti dell’amministratore è proprio quella relativa alla preservazione del bene amministrato ed il ricorso alla copertura assicurativa ne è l’evidente conseguenza.

Dato che la polizza è stipulata dall’Amministratore, quale Contraente, per conto di un soggetto diverso, ovvero il Condominio, che è l’ Assicurato, il cui interesse è protetto dalla copertura assicurativa, è importante ricordare le incombenze che a titolo di Contraente ricadono sull’amministratore stesso, che, ove questi non si tuteli adeguatamente, possono comportare elevati livelli di responsabilità non coperti dalla sua polizza R C Professionale.

Per questioni di sintesi si riassumono solo gli aspetti più delicati:

– le condizioni di assicurazione pattuite per la stipula della polizza globale fabbricati, nonché la somma assicurata, devono essere oggetto di delibera assembleare, questo al fine di soddisfare a pieno le necessità assicurative manifestate dai condomini ed evitare contestazioni in caso di danno;
– il puntuale pagamento del premio deve essere oggetto di continua attenzione per evitare che accadano danni nel periodo non coperto da assicurazione, qualora l’amministratore si sia trovato nella situazione di difficoltà nel reperimento dei fondi, oppure di semplice dimenticanza.

A nostro parere in casi come questo, è consigliabile farsi affiancare da un soggetto terzo che svolga tale attività per conto dell’amministratore, cioè un broker di assicurazioni. Tale figura è di derivazione anglosassone e nasce proprio per assistere il cliente nella stipula e gestione dei contratti di assicurazione, assumendo a proprio carico tutte le responsabilità di natura professionale e fornendo il necessario supporto ad una corretta impostazione ed amministrazione dei programmi assicurativi.