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I frontalini dei balconi

Sembrerebbe pacifico il carattere privato ed individuale della proprietà del balcone in conformità della sua precisa utilità. Problemi sorgono sulla identificazione dei frontalini. L’alternarsi degli orientamenti giurisprudenziali che li considerano ora privati ora condominiali richiede un intervento delle Sezioni Unite per risolvere definitivamente l’annosa questione della loro natura.

1. IL BALCONE “BENE ACCESSORIO” DELL’UNITA’ IMMOBILIARE
E’ ormai pacifico per la giurisprudenza di legittimità e di merito, che i balconi (con le mensole, le balaustre e gli oggetti) siano da considerarsi “beni accessori” delle singole unità immobiliari e quindi di proprietà dei rispettivi condomini.

I balconi, infatti “non essendo elementi accidentali e privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all’uso comune ma soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell’edifico (non sono ricompresi nell’elenco indicato nell’art. 1117, C.C.), ma devono considerarsi esclusivamente appartenenti al proprietario dell’unità immobiliare della quale costituiscono il naturale prolungamento, in tutte le sue componenti salvo che le parti che lo compongono (decorazioni, stucchi e ciò che serve ad abbellire lo stabile) contribuiscono a costituire l’aspetto architettonico o abbellimento dell’edificio” (Cass. sent. n. 1784/2007).

E’ proprio con riferimento a quest’ultimo aspetto che bisognerà stabilire se la proprietà esclusiva si riferisca solo all’apertura e al piano di calpestio corredato dalle strutture che lo rendono praticabile e utilizzabile, oppure si debba considerare l’intera struttura portante aggettante, quale parte integrante della facciata condominiale e quindi bene condominiale in quanto la principale funzione è di elemento decorativo della facciata stessa.
E’ stato di recente affermato che l’art. 1125 c.c. non trova applicazione nel caso di balconi aggettanti i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e non svolgendo una funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edifico (come viceversa accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio) non possono considerarsi al servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferire non può agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante (Cass. sent. n. 15913/2007).

2. I FRONTALINI
Per quanto riguarda i frontalini (una delle prime sentenza della Suprema Corte che mise in discussione quello che sembrava un indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, orientato a ritenere i frontalini parte integrante della facciata è stata la n. 8159/1996) i giudici di legittimità sostengono che essi costituirebbero facciata solo se assolvono alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio; pertanto tale funzione architettonica e il regime di appartenenza non possono definirsi in astratto, né considerarsi scontato; ma devono essere esistenti e verificati in concreto, caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente.
Di recente la precisazione della loro attribuzione quale componente del “balcone proprietà privata” è stata ancor più incisiva poiché si è puntualizzato che la spesa dei frontalini dei balconi non può essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell’immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l’intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di sicurezza (Cass. sent. 1784/2007).

Per cui al di fuori di tale circostanza o in mancanza di prova, le spese vanno imputate solo ai condomini proprietari dei balconi ed è addirittura considerata illegittima e viziata di nullità la delibera che impone spese riguardanti gli interventi di manutenzione dei balconi da considerarsi di proprietà esclusiva a chi non è titolare di balconi. (Cass. sent. 21199/2005)
Al riguardo la S. Corte (sent. n. 1784/2007) – con riferimento ad un amministratore che era intervenuto per rimuovere situazioni di pericolo per l’incolumità delle persone riguardanti i frontalini di balconi addirittura anticipando lui le spese ed aveva agito in giudizio per il recupero dell’importo speso non avendo avuto la ratifica dell’operato dall’assemblea – ha sostenuto che l’azione di rimborso “avrebbe dovuto essere esercitata dall’amministratore in proprio e non quale rappresentante del condominio e che, anche relativamente ad essa, l’esclusione della pertinenza dell’attività a parti comuni dell’edificio ne avrebbe impedito l’esercizio pro quota nei confronti di singoli condomini”.

In sostanza l’amministratore avendo eseguito un intervento manutentivo su beni di proprietà privata non poteva agire come amministratore ma a titolo personale e, conseguentemente, proprio perché intervento privato, non pertinente all’attività su parti comuni, egli non aveva la facoltà di poter agire pro quota nei confronti dei singoli condomini.
Tale sentenza anche se può rappresentare un ulteriore raggio di luce su una questione ancora molto dibattuta in merito alla natura dei frontalini, richiede, tuttavia, un intervento delle Sezioni Unite della suprema corte per la definizione del problema se si considera che è proprio di questi giorni l’ulteriore cambiamento di orientamento della stessa Corte che ha disposto che le spese di rifacimento dei frontalini dei balconi prospicienti la faccia dell’edificio sono a carico di tutti e, pertanto, “il condomino ha l’obbligo di partecipare alla spese per i lavori eseguiti sui balconi dell’edificio, da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’immobile”! (Cass. sent. n.2241/2008)

Ovvero: Tutto e il contrario di tutto!!!

3. COMPONENTI PRIVATE E COMUNI DEI BALCONI
Tenuto conto della duplice funzione dei balconi, in fase di deliberazione e di ripartizione delle spese inerenti alla manutenzione degli stessi, bisognerà distinguere l’intervento manutentivo riguardante la parte del balcone che svolge una “funzione comune”, e in tal caso dividere le spese, in base al combinato disposto degli artt. 1117 e 1123, 1° co. C.C., tra tutti i condomini per millesimi di proprietà generale.

Sono tali, ad es., le spese per le cimase, le colonnine ornamentali, le mensole, i fregi architettonici, i pilastrini, gli stemmi, la parte esterna dei parapetti e delle fioriere e in genere per tutto ciò che costituisce elemento decorativo.
Le spese, invece, che concernono il balcone con funzione privata il relativo onere sarà a carico del singolo (cioè quando le spese sono dirette a preservare e consentire l’utilizzo della superficie praticabile del balcone: ad es. la pavimentazione, il sottobalcone, i rivestimenti interni, la parte interna dei parapetti e delle fioriere, le ringhiere).

Per queste ultime, fa eccezione il caso in cui esse oltre a svolgere la funzione propria, di protezione e di affaccio della proprietà privata, presentino carattere tale da costituire elemento decorativo della facciata perché dotate di forme e fregi particolari.

In tale caso, per la ripartizione delle spese di ristrutturazione del balcone, bisognerebbe attenersi al criterio della loro precipua e prevalente funzione, in rapporto all’appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura caratteristica dell’intero edificio (sent. 3/8/1990, n. 7831, e n. 8159/96 cit.).
I rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi devono ritenersi comuni a tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1117 c.c., quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Cass. sent. n. 1784/2007
“I balconi non essendo elementi accidentali e privi di funzionane portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destanti all’uso comune ma soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell’edifico, ma devono considerarsi esclusivamente appartenenti al proprietario dell’unità immobiliare della quale costituiscono il naturale prolungamento, in tutte le sue componenti salvo che le parti che lo compongono (decorazioni, stucchi e ciò che serve ad abbellire lo stabile) contribuiscono a costituire l’aspetto architettonico o abbellimento dell’edificio”

Cass. sent. 1784/2007
“La spesa dei frontalini dei balconi non può essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell’immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l’intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di sicurezza.
L’azione di rimborso avrebbe dovuto essere esercitata dall’amministratore in proprio e non quale rappresentante del condominio e che, anche relativamente ad essa, l’esclusione della pertinenza dell’attività a parti comuni dell’edificio ne avrebbe impedito l’esercizio pro quota nei confronti di singoli condomini”.

Cass. sent. n. 15913/2007
“L’art. 1125 c.c. non trova applicazione nel caso di balconi aggettanti i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e non svolgendo una funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edifico (come viceversa accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio) non possono considerarsi al servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferire non può agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante”

Cass. sent. n. 2241/208
“Il condomino ha l’obbligo di partecipare alla spese per i lavori eseguiti sui balconi dell’edificio, da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’immobile”.

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