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La nomina dell’amministratore giudiziario

La nomina giudiziaria dell’amministratore di condominio, anche quando si inserisce in una situazione di conflitto tra condomini, si risolve in un intervento del giudice di tipo sostanzialmente amministrativo privo dell’attitudine a produrre gli effetti del giudicato su posizioni soggettive in contrasto, essendo finalizzato soltanto alla tutela dell’interesse generale e collettivo del condominio ed a una sua corretta amministrazione.

1. CASI IN CUI SI PUO’ RICHIEDERE LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO
La nomina dell’amministratore di condominio, obbligatoria quando i condomini sono più di quattro, non sempre si rende possibile in concreto per inerzia dell’assemblea dei condomini (perché non riesce a riunirsi o a deliberare per mancanza, rispettivamente, del quorum costitutivo o di quello deliberativo).
In tali circostanze, ai sensi dell’art. 1129, 1° co. c.c., la nomina può essere fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini (escluso il conduttore).

Sempre su ricorso di ciascun condomino, l’articolo 1129, 3° co dispone che si può richiedere all’autorità giudiziaria di revocare l’amministratore di condominio in carica (e la nomina di un nuovo amministratore), qualora l’assemblea non si dimostri in grado di deliberarla, se questi si è reso responsabile anche di una delle seguenti irregolarità:
1) Omesse tempestive comunicazioni all’assemblea riguardanti citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che eccedono dalle sue attribuzioni;
2) non abbia reso il conto della sua gestione per due anni;
3) siano presenti fondati sospetti di gravi irregolarità.
E’ bene precisare che affinché si possa fare riscorso al tribunale ed ottenere la nomina dell’amministratore giudiziario, è necessario che si dimostri l’esistenza di tali disaccordi o di difficoltà reali di nomina assembleare dell’amministratore, non potendo il giudice sostituirsi alla volontà assembleare né compiere atti di ingerenza nella gestione condominiale.

2. ITER DI NOMINA DELL’AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO
Il Tribunale adito, dopo aver informato e sentito l’amministratore in carica, in Camera di Consiglio provvede, con decreto motivato ad accogliere o respingere il ricorso e quindi svolge la funzione propria dell’assemblea condominiale, competente a deliberare tanto la nomina quanto ala revoca dell’amministratore.
Ovviamente nel caso di accoglimento del ricorso con la nomina dell’amministratore giudiziario di fatto è revocato l’amministratore in carica.
Con lo stesso decreto di nomina, il Tribunale detta provvedimenti finalizzati alla tutela di un interesse comune a tutti i condomini, nessuno escluso.

L’agire del condomino in sede di volontaria giurisdizione fa sì che il procedimento non può considerarsi contenzioso in senso tecnico.
Anche se l’istanza di nomina (o di revoca) dell’amministratore di condominio si innesta in un vero e proprio contrasto tra i condomini e l’amministratore, è certo che il provvedimento da cui il procedimento tende è strumentale solo alla gestione della cosa comune e, quindi, alla tutela dell’interesse, generale e collettivo, del condominio ad una corretta amministrazione e non alla tutela di interessi particolari di alcuni condomini o dell’amministratore e, che quando si inserisce in una situazione di conflitto tra i singoli condomini, si risolve in un intervento del giudice di tipo sostanzialmente amministrativo privo dell’attitudine a produrre gli effetti del giudicato su posizioni soggettive in contrasto.
La funzione del provvedimento richiesto è solo quella di evitare che il condominio sia sprovvisto di un valido organo necessario alla sua gestione, prescindendo dall’eventuale esistenza di contrasti interni, da affrontare e superare o in assemblea o nella sede giurisdizionale secondo le regole ordinarie.
Da quanto precede deriva che nei procedimenti di volontaria giurisdizione normalmente non sussistono i presupposti per l’applicazione della norma di cui all’art. 91 c.p.c. che postula l’identificazione di una parte vittoriosa e di una parte soccombente in esito alla definizione di un contenzioso e che possa giustificare la condanna alle spese.

Parte della giurisprudenza, per molto tempo, ha sostenuto che le spese del procedimento dovevano rimanere a carico del soggetto che le aveva anticipate proponendo il ricorso per la nomina o per la revoca dell’amministratore o resistendo a tale iniziativa giudiziaria.
Successivamente, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 20957/2004) hanno disposto che, in tema di revoca dell’amministratore di condominio, è definitivamente inammissibile il ricorso per cassazione avverso il decreto con cui la Corte di Appello provvede in sede di reclamo sul decreto emesso dal Tribunale ai sensi dell’art. 1129 c.c.
In buona sostanza si è rilevata la natura definitiva del provvedimento di revoca e che il procedimento di cui all’art. 1129 c.c. improntato a rapidità, informalità ed ufficiosità, conferma la natura eccezionale ed urgente, e quindi di volontaria giurisdizione, del provvedimento finale.
Tuttavia poiché la stessa Corte riconosce che le ipotesi di revoca giudiziale previste dall’art. 1129, 3° comma configurino in altrettante ipotesi di giusta causa di revoca ante tempus del rapporto di mandato, consente, in assenza di tali circostanze, all’amministratore revocato la tutela dei propri diritti, con azione risarcitoria in un nuovo giudizio autonomo.

In merito poi alle spese di giudizio ha ritenuto, contrariamente a quanto precedentemente sostenuto, che la statuizione giudiziale relativa alla condanna alle spese processuali può essere impugnata per Cassazione ai sensi dell’art. 111 della Costituzione in quanto, anche se tale statuizione accede a un provvedimento di volontaria giurisdizione non ricorribile per Cassazione, è inerente a posizioni giuridiche soggettive di debito e di credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo rispetto a quello della revoca ed ha i connotati della decisione giurisdizionale e l’attitudine al passaggio in giudicato indipendentemente dalle caratteristiche del provvedimento cui accede.

3. MANSIONI DELL’AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO
Come predetto, il provvedimento di nomina e di revoca dall’amministratore giudiziario è finalizzato esclusivamente alla tutela dell’interesse generale e collettivo del condominio ad una sua corretta amministrazione, per cui le mansioni e la durata in carica di tale amministratore sono identiche a quelle dell’amministratore nominato dall’assemblea, come identici sono i poteri dovendosi, pertanto, attenere a quanto disposto dagli artt. 1130 e 1131 c.c. e a quelle conferitegli dal tribunale nell’ambito dell’amministrazione della cosa comune e “in primo luogo deve curare l’eliminazione delle irregolarità della precedente amministrazione e quindi curare il ripristino della correttezza e della legalità nella conduzione dell’amministrazione condominiale” (Cass. sent. n. 18730/2005) (2)
Il compenso è determinato dall’assemblea dei condomini, salvo disaccordo, nel qual caso, su richiesta dell’amministratore giudiziario, verrà stabilito dal giudice.
Se in vigenza di tale amministratore l’assemblea nomina un suo amministratore, con le maggioranze previste dal codice, l’amministratore giudiziario cessa contestualmente dalle sue funzioni.

NORME DI RIFERIMENTO

Articolo 1129,1° e 3° co. C.C. – Nomina e revoca dell’amministratore
“Quanto i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini”.
“Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciscun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità”.

Articolo 91, 1°co. c.p.c.- Condanna alle spese
“Il giudice con la sentenza che chiude il processo davanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell’altra parte e ne liquida l’ammontare insieme agli onorari di difesa..”

LA GIURISPRUDENZA

(1) – Cfr. Cass. sent. n. 6843/1991: “Il conduttore di un’unità immobiliare di un edificio in condominio ancorché abbia diritto, a norma dell’art. 10 della L.392/1978 a partecipare all’assemblea dei condomini, non è legittimato – in caso di mancata nomina dell’amministratore – a proporre ricorso all’autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 1129, 1° co. c.c diretto ad ottenere la nomina dell’amministratore ….”

(2) – Cfr. Cass. sent. n. 15684/2006 nella quale si evidenzia una sostanziale differenza di funzioni con l’amministratore giudiziario della comunione, il quale “anche se nominato giudiziariamente ai sensi dell’art. 1105 c.c., è privo di legittimazione ad agire nei confronti di uno dei comunisti in rappresentanza degli altri, mancando, in materia di comunione, una disposizione analoga a quella posta, per l’amministratore di condominio, dall’art. 1131 c.c., che, in via eccezionale, attribuisce a questi il potere di agire in giudizio sia contro i terzi che nei confronti dei condomini.”

Corte di Cassazione, sent. n. 6843/1991
“Il conduttore di un’unità immobiliare di un edificio in condominio ancorché abbia diritto, a norma dell’art. 10 della L.392/1978 a partecipare all’assemblea dei condomini, non è legittimato – in caso di mancata nomina dell’amministratore – a proporre ricorso all’autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 1129, 1° co. c.c diretto ad ottenere la nomina dell’amministratore ….”

Corte di Cassazione, S.U., sent. n. 15684/2006
“E’ inammissibile il ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost. avverso il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo avverso il decreto del tribunale in tema di revoca dell’amministratore di condominio ai sensi dell’art. 1129 c.c. e 64 dd. aa. c.c., trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione (sostitutivo della volontà assembleare, per l’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell’interesse alla corretta gestione dell’amministrazione condominiale in ipotesi tipiche – contemplate dall’art. 1129 cit. – di compromissione della stessa) che, pur incidendo sul rapporto di mandato tra condomini ed amministratore, non ha carattere decisorio, non precludendo la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui il provvedimento incide; tutela che, per l’amministratore eventualmente revocato, non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente”.

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