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Ripartizione delle spese per illuminazione e pulizia delle scale

La deroga ai criteri di riparto stabiliti dalla legge è possibile soltanto se introdotta in un regolamento di condominio di natura contrattuale o se deliberata dall’assemblea dei condomini all’unanimità dei partecipanti al condominio: in assenza di tali deroghe, i giudici dovrebbero ( e in questo caso il condizionale è d’obbligo), in sede di decisione di controversia, applicare i criteri legali.
Sostiene la Corte che per la ripartizione delle spese per la pulizia e la illuminazione delle scale di un edificio in condominio deve trovare applicazione la regola posta dall’articolo 1123, 2° co. c,c, secondo cui se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

“Deve farsi riferimento, pertanto, per la ripartizione delle spese in questione, in via analogica, alla regola posta dell’articolo 1124, 1° comma. Di tale precetto, peraltro, può applicarsi, con riguardo alla pulizia delle scale e illuminazione delle scale, solo la sua seconda parte – che prevede la ripartizione del relativo onere in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo – mentre è inapplicabile la prima (che prevede che metà delle spese sia ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani)” (Cass. n. 432/2007), con la precisazione che tale disposizione ha carattere di previsione eccezionale, in droga al principio posto dall’art. 1123, 2° c. c.c. e pertanto, non applicabile fuori dai casi espressamente previsti.
A tale conclusione la Corte giunge sulla base delle seguenti motivazioni. In tema di pulizie delle scale i condomini sono tenuti a contribuire alla relativa spesa in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno; ritiene che l’art. 1124 c.c., concernente la ripartizione fra i condomini della spese di manutenzione delle scale, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l’uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza, ma non riguarda le spese di pulizia delle scale alle quali ti condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno.

Ritiene pertanto di escludere la ripartizione in base ai valori millesimali di proprietà e di richiamare l’art. 1123, 2° co. il quale disponendo che trattandosi di cose destinate a permettere ai condomini di goderne in misura diversa indipendentemente dal diritto di proprietà sulle parti comuni, le spese andrebbero ripartire ai sensi dell’art. 1123 richiamato.
Tuttavia si è mossa l’obiezione che non è chiaro come in concreto tale ripartizione delle spese possa avvenire perché essa sarebbe possibile solo in ragione di una utilità che sia misurabile (come avviene ad esempio per il consumo dell’acqua).
Alla luce delle considerazioni svolte consegue che con riferimento alla ripartizione delle spese per la pulizia delle scale la S.C. ha ritenuto che l’applicabilità dell’art. 1123, 2° co. richiami l’art. 1124, considerata norma speciale e non eccezionale che non esclude una sua applicazione analogica.
Tale ripartizione sarebbe conforme alla ratio di tale disposizione la quale va individuata nel fatto che a parità di uso i proprietari dei piani più alti logorano e sporcano di più le scale rispetto ai condomini dei piani più bassi per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia.
Lo stesso principio per la spesa di illuminazione: per la S. C. i condomini godono in misura maggiore o minore a secondo dell’altezza del piano: “è sufficiente, in proposito considerare che il proprietario dell’ultimo piano utilizza l’illuminazione di tutta la tromba delle scale mentre il proprietario del primo piano utilizza solo l’illuminazione della prima rampa”.

Con l’eccezione che la ripartizione va fatta con l’applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano senza considerare i millesimi di proprietà generale e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate.
Precisa inoltre che la ripartizione delle spese non potrebbe essere effettuata dall’assemblea sulla base della presunzione di un più o meno intenso godimento delle scale a seconda della diversa destinazione abitativa o meno delle singole unità immobiliari o in base alla consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa.
La sentenza presenta delle contraddizioni: in primo luogo il sevizio di pulizia e di illuminazione, non sempre godibili da tutti i condomini, richiede preliminarmente di individuare “chi deve pagare” ossia il criterio di attribuzione delle spese contenuto nell’1123 u. co. il quale recita che “qualora un edificio abbia …o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese alla loro manutenzione sono a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità”.

Una volta individuati i destinatari dei pagamenti è necessario stabilire il criterio di riparto delle spese (nel caso di pulizia e di illuminazione delle scale) tra quelli stabiliti dalla legge (se il regolamento di condominio contrattuale non lo abbia già individuato)
È da escludere che giudici possano creare nuovi criteri di riparto: pertanto quello adottato – dell’altezza del piano – logico o no, non è applicabile poiché non è legale.
Se l’art. 1123, 2° comma si riferisce alle spese di cose destinata a servire i condomini in misura diversa tali da poter quantificare tale uso e pagare per l’uso effettivo (come potrebbe essere l’acqua, il riscaldamento con le superfici irradianti o i contatori della contabilizzazione del calore), certamente non può comprendere le spese in commento, non essendo spese destinate ad un uso personalizzato quantificabile come la Corte stessa ha sottolineato, perché si tratta di spese dirette a conservare le parti comuni (la pulizia delle scale serve a mantenerle oltre che a tutelare il decoro dell’edificio e l’igiene del palazzo) e insieme alla illuminazione sono servizi posti nell’interesse comune.

Tali tipi di spese, e precisamente quelle “necessarie alla conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edifico, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune….sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” ovviamente salvo diversa convenzione (art. 1123, 1° co. c.c.).
Qualora ci siano dei condomini che si ritiene non debbano pagare tali spese (come ad es. in alcuni casi i negozi), premesso che è necessario verificare lo stato di fatto dello stabile e il regolamento di condominio, il combinato disposto dell’art. 1123 u. co e 1123 1° co. risolverebbe il problema.

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