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Il principio dell’apparenza

In condominio il principio dell’apparenza può indurre l’amministratore in buona fede ad errate azioni. Con la sentenza n. 5035 del 2002, emessa dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite, si è risolto un contrasto giurisprudenziale esistente fra le diverse sezioni, in relazione al dibattuto problema dell’applicabilità del principio dell’apparenza del diritto, anche nelle questioni condominiali relative alla riscossione dei crediti dovuti dai condomini. La Corte a Sezioni Unite ha stabilito che le quote condominiali devono essere richieste soltanto a coloro che sono effettivamente i proprietari della porzione immobiliare e non a chi si comporta come […]

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La solidarietà delle spese condominiali

A chi vanno imputate le spese relative all’ultimo periodo precedente alla vendita quando l’unità immobiliare facente parte di uno stabile viene venduta ad un nuovo proprietario? L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, al 2° comma stabilisce che, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con il precedente condomino, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Detta norma è stata dettata a maggior garanzia degli interessi del condominio istituendo un vincolo solidale tra venditore ed acquirente dell’immobile. Inoltre, il richiamo all’anno si deve intendere […]

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Invalidità delle delibere assembleari

LE DELIBERE ASSEMBLEARI Nel condominio le delibere assembleari, purché approvate dalla maggioranza con i quorum stabiliti dall’art. 1136 c.c. sono valide ed efficaci e quindi obbligatorie per tutti i condomini (art. 1137, 1°co.), compresi gli assenti, i dissenzienti e gli astenuti. L’art. 1137 esprime il principio maggioritario che fa eccezione alla regola generale secondo cui l’obbligatorietà è legata al consenso, per evidenti ragioni di funzionalità dell’istituto e di prevalenza dell’interesse generale su quello particolare, e in omaggio anche al funzionamento di tutti gli organismi collegiali dove appunto regna la regola del principio maggioritario. Una volta […]

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Il parcheggio auto condominiale

Quale è la maggioranza necessaria per trasformare l’uso del cortile condominiale? Segno dei tempi e delle mutate esigenze della vita moderna è la sentenza della Corte di Cassazione, che semplifica l’iter di delibera per modificare l’uso del cortile condominiale a favore anche delle autovetture! La Corte di Cassazione con la sentenza n. 24146 del 29.12.04 è tornata ad esaminare uno dei problemi più annosi e sempre di grande attualità che riguarda la validità delle delibere che hanno per oggetto la destinazione di un cortile condominiale ad area di parcheggio per le auto. Ha ritenuto che […]

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L’arbitrato

Le lungaggini del processo civile inducono alla ragionevole ricerca di soluzioni alternative alla giustizia ordinaria. L’arbitrato e la conciliazione possono rappresentare valide alternative per risolvere le problematiche dei giudizi ordinari così da favorire economicità, rapidità ed efficienza. 1. L’ARBITRATO IN GENERALE Nonostante la cultura dell’arbitrato non sia ancora molto diffusa in Italia, questo strumento si pone come una valida alternativa all’attuale crisi del sistema della giustizia civile. La possibilità di consentire alle parti di utilizzare uno strumento alternativo a quello del ricorso all’Autorità Giudiziaria rivolgendosi ad altri soggetti (gli arbitri) per dare soluzione ad una […]

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Il DURC

Il DURC è diventato rapidamente un elemento fondamentale per l’attività delle imprese edili Il DURC ha unificato i vecchi certificati di regolarità contributiva che venivano rilasciati singolarmente da INPS, INAIL e Casse Edili. Il nuovo iter ha consentito, ai tre enti coinvolti, di avviare la condivisione delle informazioni e di approfondire l’integrazione della procedura. Fino a questo punto il quadro sembrerebbe privo di ombre, ma in realtà diversi aspetti di questo nuovo sistema hanno creato dei problemi agli operatori del settore. L’avvento del DURC ha comportato dei costi di adattamento rilevanti, per le aziende, i […]

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Privacy e trasparenza nel condominio

Dopo una lunga gestazione ha finalmente visto la luce il tanto atteso provvedimento generale in materia condominiale, con il quale il Garante per la protezione dei dati personali ha prescritto ai condomini, anche per i trattamenti di dati effettuati dall’assemblea e dall’amministratore, le misure necessarie per una corretta gestione delle informazioni. Il provvedimento, nel riaffermare molti principi già delineati dall’Autorità nel corso di questi anni, detta anche ulteriori regole in relazione a specifici trattamenti, allo scopo di fornire un analitico e, al contempo, completo sistema di regole, in grado di realizzare un equo bilanciamento tra […]

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Il parcheggio dell’affittuario

L’affittuario di un immobile ha gli stessi diritti del proprietario all’uso di parti comuni, tra cui quelle adibite a parcheggio. Con l’ultima sentenza della Corte di Cassazione n.19308 del 3.10.05, è stato stabilito il diritto del proprietario di una unità immobiliare all’uso dell’area predisposta per il parcheggio degli autoveicoli; secondo la disciplina dell’art. 41 sexies della legge urbanistica e di quella successiva e in particolar modo dell’art. 26 Legge 47/85, in caso di locazione, deve essere necessariamente trasferito al conduttore, alla stregua della stretta inerenza del diritto stesso all’effettiva utilizzazione dell’immobile secondo la sua destinazione, […]

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Il difensore civico

Figura di rilievo nell’ambito della riforma dell’Ordinamento delle autonomi locali, ha manifestato, nel tempo, l’importante ruolo di garante della imparzialità e del buon andamento della pubblica amministrazione a tutela dei diritti dei cittadini. ORIGINE DEL “DIFENSORE CIVICO” Il Difensore Civico è stato istituito con la legge 8 giugno 1990 n. 142 concernente “l’Ordinamento delle autonomie locali”. Tale legge, intervenendo sull’ordinamento delle autonomie locali, introduce nuove regole sulla trasparenza amministrativa, riconosce l’autonomia statuaria ai Comuni e alle Province per cui ogni ente, all’interno del proprio statuto, determinerà le forme di partecipazione dei cittadini e di accesso […]

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Il subappalto

Non sempre è chiaro che cosa si può subappaltare e se questa pratica è lecita. Proviamo ad analizzare la normativa e a paragonarla con gli usi e i costumi del mondo dell’edilizia Quasi tutti i contratti di appalto che si rispettino, pubblici o privati, recano una clausola che sancisce il divieto di subappalto, salvo specifica autorizzazione del committente. La Legge però non è così drastica, al contrario di quanto è pensiero comune, infatti la norma precisa che, non solo quando necessario autorizza il subappalto, ma, a volte e per determinate opere, quasi lo impone. Come […]

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Impegno del venditore ad eliminare i difetti del bene

Quando la cosa venduta è portatrice di vizi, il compratore, azionando la garanzia, ha titolo per ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. Ciò tranne l’ipotesi che il venditore non riconosca il difetto. In ogni caso, tale impegno non costituisce novazione degli accordi contrattuali. Nel contratto di compravendita una delle obbligazioni principali del venditore è “quella di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa” (art. 1476, n. 3, c.c.), cioè che la cosa venduta “sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscono […]

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Il Regolamento condominiale

Il Regolamento condominiale è lo strumento essenziale per la gestione del condominio e per la definizione dei diritti e degli obblighi di ciascun condomino. Il regolamento di condominio può essere di due tipi: contrattuale, cioè predisposto dall’originario ed unico proprietario dell’edificio, in genere dal costruttore, o assembleare, cioè, approvato dall’assemblea dei condomini a maggioranza. REGOLAMENTO CONTRATTUALE Il regolamento di condominio predisposto dal costruttore-venditore che contenga vincoli afferenti all’intero edificio, quando sia da questi stato trascritto nei registri immobiliari, ha natura contrattuale ed è opponibile non soltanto a coloro che acquistano le unità immobiliari da proprietari […]

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