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Agenzia Immobiliare di Roma

Consulenza tecnica

Servizi di consulenza immobiliare

Consulting tecnico per agenzie immobiliari e proprietari privati, assistenza tecnico-legale e facilities per pratiche burocratiche e catastali.

Le categorie catastali

Le categorie catastali, troppo spesso sconosciute ai non addetti al settore, sono invece di fondamentale importanza. Troppo spesso le agenzie immobiliari o i privati vendono come “appartamenti” immobili con destinazione d’uso a “magazzino” o “laboratorio”. Naturalmente non è un problema di poco conto. Infatti non è possibile acquistare un immobile simile con le agevolazioni prima casa, né tantomeno si può spostare la residenza in un bene che non è adibito ad abitazione. Allo stesso modo una società non può acquistare un immobile accatastato come abitazione e adibirlo a ufficio, perché per quella finalità la Legge […]

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L’abitazione principale

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e\o i suoi familiari dimorano abitualmente. Pertanto, la detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Nel caso di separazione legale, anche il coniuge separato, finchè non intervenga l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. Il divorzio, invece, determina la cessazione di ogni rapporto di parentela; tuttavia, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale […]

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La sicurezza in condominio

Diversi sono i modi con cui le persone offrono la propria attività lavorativa per e nel condominio. Seppure in forma diversa, nei loro confronti, il Condominio assume il ruolo di “Datore di lavoro” e, per il tramite del suo rappresentante p. t. “l’amministratore”, deve porre in essere tutta una serie di misure atte a garantire la sicurezza e la salute dei lavoratori nei luoghi di lavoro. Pulitori, giardinieri, portieri, ecc.: lavoratori che, permanentemente o occasionalmente, svolgono un’attività per il condominio che assume, nei loro confronti, il ruolo di datore di lavoro e lo svolge per […]

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I frontalini dei balconi

Sembrerebbe pacifico il carattere privato ed individuale della proprietà del balcone in conformità della sua precisa utilità. Problemi sorgono sulla identificazione dei frontalini. L’alternarsi degli orientamenti giurisprudenziali che li considerano ora privati ora condominiali richiede un intervento delle Sezioni Unite per risolvere definitivamente l’annosa questione della loro natura. 1. IL BALCONE “BENE ACCESSORIO” DELL’UNITA’ IMMOBILIARE E’ ormai pacifico per la giurisprudenza di legittimità e di merito, che i balconi (con le mensole, le balaustre e gli oggetti) siano da considerarsi “beni accessori” delle singole unità immobiliari e quindi di proprietà dei rispettivi condomini. I balconi, […]

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Assicurazione non autorizzata

Parte della giurisprudenza sostiene che l’amministratore non è legittimato a concludere il contratto di assicurazione del fabbricato senza l’autorizzazione dell’assemblea. Ma una disposizione codicistica potrebbe fare intendere, implicitamente, la sua obbligatorietà. 1. LE ATTRIBUZIONI DELL’AMMINISTRATORE L’art. 1130 c.c. in tema di “Attribuzioni dell’amministratore” al n. 4) dispone che egli “compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”. Il compimento di tali atti implica l’obbligo di conservare l’integrità dei beni mediante opere di manutenzione ordinaria, attraverso riparazioni, ripristini, piccole sostituzioni e tutte quelle opere in genere necessarie per prevenire deterioramenti, che rientrano nell’ambito […]

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L’affittuario deve risarcire i danni

Il conduttore ai sensi dell’art.1588 c.c. risponde della perdita o del deterioramento della cosa locata, se non prova che i fatti si sono verificati per causa a lui non imputabili. La responsabilità del risarcimento dei danni e connessa alla violazione dell’obbligo da parte del conduttore di non avere avuto la diligenza del buon padre di famiglia nell’ usare la cosa locata per l’uso contrattualmente stabilito. Si ha inadempimento nel caso in cui la cosa locata sia stata distrutta o gravemente alterata nei suoi elementi essenziali ad azioni ascrivibili al conduttore o a persone della cui […]

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Maggioranza semplice per il risparmio energetico

Per gli interventi finalizzati al risparmio energetico si richiedono “nuove maggioranze” e l’adozione di formalità come la certificazione preventiva che attesti il contenimento energetico. Il decreto legislativo 29 dicembre 2006 n. 311 ha novellato la disciplina contenuta nella legge n. 10/1991 in tema di “Risparmio energetico”. Più precisamente è stato modificato l’art. 26 della legge citata riguardante la “Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici e di impianti”. Tale articolo in precedenza stabiliva che “per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all’utilizzazione delle […]

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La procedura fallimentare

Nuovi limiti dimensionali per le imprese fallibili, rinuncia al rito camerale, unificazione dei termini di impugnazione, salvaguardia della segretezza e della riservatezza della corrispondenza della persona fisica, cessazione automatica degli effetti sul patrimonio del fallito e delle incapacità personali, sono solo alcune delle novità introdotte dal decreto legislativo modificativo dalla vigente legge fallimentare. Il primo gennaio 2008 sono entrate in vigore alcune nuove regole in tema di fallimento contenute nel d. lgs n. 168/2007 e alcune disposizioni, tranne qualche eccezione (come ad es. le modalità di vendite fallimentari e la possibilità per il fallito di […]

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Il deposito cauzionale nel contratto d’affitto

Ogni qualvolta si istaura un contratto di locazione, si stabilisce un importo da trattenere a cura del locatore (proprietario dell’immobile), a garanzia di eventuali futuri danni cagionati dal locatario (affittuario). E’ pur vero che tale somma rimane nelle tasche del locatore e pertanto alla scadenza contrattuale è giusto che si restituisca non solo il deposito cauzionale, ma anche gli interessi maturati. Ma vediamo come. Il deposito cauzionale ha la funzione di garanzia per eventuali danni che il conduttore potrebbe arrecare all’immobile locato. Esso viene restituito alla fine della locazione dopo aver verificato che l’immobile oggetto […]

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La legittimazione dell’amministratore di condominio

L’amministratore ha la rappresentanza processuale dei condomini in giudizio. Ma non sempre può agire senza l’autorizzazione dell’assemblea. In tali casi compete all’assemblea deliberare se agire o resistere a una lite. Ma non sempre si possono vincolare i condomini dissenzienti i quali possono esercitare il diritto al dissenso alle liti. 1. PRINCIPI GENERALI: COSA DICE IL CODICE CIVILE L’art. 1131 c.c. dispone che l’amministratore ha la rappresentanza processuale dei condomini e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli […]

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Canoni locatizi e mancati pagamenti

Non sempre l’affittuario lascia l’immobile bonariamente se non è in grado di pagare o se è finito il tempo della locazione e quindi molto spesso, per ottenere quanto dovuto, il proprietario è costretto a ricorrere al tribunale… ma vediamo come vanno le cose. L’intimazione di sfratto per morosità e la licenza per finita locazione sono un procedimento speciale nel nostro ordinamento e sono richiamati agli art. 657 e 658 c.p.c. All’udienza di convalida (nella quale il giudice prende decisione in merito ciò) l’intimato (nel nostro caso l’affittuario) può scegliere di non comparire o di comparire […]

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Il curatore speciale del condominio

Il curatore speciale, nominato ai sensi dell’art. 65 delle D.D.AA. C.C. non è un ausiliario del giudice perché non svolge attività di assistenza nel compimento degli atti che il giudice non è in grado di compiere da solo, ma rappresenta e assiste le persone che di tale rappresentanza o assistenza sono prive. PRESUPPOSTI PER LA NOMINA DEL CURATORE SPECIALE L’articolo 65 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, recita: “quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la […]

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