Warning: mkdir(): File exists in /wp-content/plugins/comet-cache/src/includes/traits/Plugin/InstallUtils.php on line 356 Le attribuzione dell’amministratore di condominio - Le Chat Immobiliare - Roma
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Le attribuzione dell’amministratore di condominio

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - Nessun commento

Gli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile
L’art.1130 del c.c. stabilisce le attribuzioni dell’amministratore e precisamente:
a) deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
b) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
c) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
d) compiere atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni.

Ad esso è collegato l’art.1131c.c che stabilisce il potere di rappresentanza del condominio all’amministratore e specificatamente così recita:
“Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dell’assemblea, l’amministratore ha il potere di rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edifici; a lui notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amm.re, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amm.re che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni”.

La rappresentanza processuale
Da ciò si evince che la rappresentanza processuale dell’amministratore nel lato attivo coincide con le attribuzioni, salvi i maggiori poteri conferitigli dal regolamento e dall’assemblea dei condomini, mentre nel lato passivo non incontra limiti (Cass. n.7677/86).
All’amministratore spetta la legittimazione passiva anche se ad agire contro il condominio è un condomino.
Comunque è necessario porre l’evidenza sul fatto che ciascun condomino può agire in giudizio a prescindere dall’amministratore, a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, poiché il diritto dell’amministratore si aggiunge a quello dei diritti degli interessati ad agire a tutela dei beni dei quali sono comproprietari (Cass. n.9629/91).

La personalità giuridica del condominio e legittimazione passiva
Il condominio si configura come ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, cosicché l’esistenza di un organo di rappresentanza unitario, qual’è quello dell’amministratore, non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi o comuni, inerenti all’edificio condominiale. I singoli condomini pertanto possono sia intervenire nei giudizi in cui tale difesa sia stata assunta legittimamente dall’amministratore, sia proporre mezzi d’impugnazione ammissibili ad evitare gli effetti a loro sfavorevoli.
L’amministratore è legittimato passivamente a stare in giudizio senza necessità di alcuna autorizzazione dell’assemblea, (ad esempio) nella causa promossa dal condomino dissenziente in ordine al riparto delle spese per i servizi comuni, in quanto ha per oggetto un interesse comune e coinvolge l’interesse degli altri partecipanti alla comunione. (Cass. n.8198/90 e Cass. n.5203/86).

La legittimazione dell’Amministratore nelle impugnazioni
Nelle controversie relative alle impugnazioni di delibere assembleari, come quelle relative alla gestione di un servizio comune, che tendono a soddisfare le esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta con l’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, la legittimazione ad agire e quindi anche ad impugnare spetta in via esclusiva all’amministratore del condominio. (Cass. n.2393/94 e Cass. n.6480/98). Nelle impugnazioni di delibere assembleari quindi, è legittimato passivamente in via esclusiva solo l’amministratore.

La legittimazione attiva
Al fine di richiedere un decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali non è necessaria alcuna autorizzazione assembleare (Cass. n.4900/98 e Cass. n.2452/94), poiché il compito specifico dell’amministratore è la cura e l’osservanza del regolamento di condominio e può da ciò rilevarsi l’attribuzione allo stesso del potere–dovere di essere legittimato attivamente a qualsiasi azione diretta a far osservare da parte dei singoli condomini o da parte dei terzi di tutte le norme contenute nel regolamento condominiale che siano dettate nell’interesse comune.
Comunque l’amministratore pur avendo la rappresentanza passiva nelle liti contro il condominio ex art.1131 c.c. deve inderogabilmente ai sensi dell’art.1138 c.c. chiedere l’autorizzazione a stare in giudizio e ciò deve essere deliberato dall’assemblea a maggioranza qualificata. Invece non è necessaria una deliberazione assembleare di autorizzazione dell’amministratore ad agire contro il precedente amministratore per ottenere dallo stesso la consegna della documentazione condominiale, poiché ciò raffigura la priorità di fatto indispensabile per la cura e l’osservanza del regolamento condominiale, l’amministrazione delle cose e dei servizi comuni, la conservazione e la manutenzione degli stessi, la disciplina del loro uso e soprattutto la riscossione dei contributi.
Da ciò ne discende che è invalida la disposizione di un regolamento contrattuale cui si stabilisce che l’autorizzazione a stare in giudizio debba essere sempre e comunque deliberata dall’assemblea.

Cassazione civile , sez. II, 18 dicembre 1986, n. 7677
A norma degli art. 1130 e 1131 c.c., l’amministratore del condominio ha il potere di agire in giudizio, sia contro i terzi, sia contro gli stessi condomini, per tutelare l’integrità dei beni di proprietà comune e quindi, anche per salvaguardare il decoro architettonico della facciata dell’edificio.

Cassazione civile , sez. II, 16 settembre 1991, n. 9629
La facoltà riconosciuta all’amministratore del condominio dall’art. 1130 n. 4 c.c. di agire in giudizio per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio non esclude che ciascun condomino possa provvedervi direttamente. Il diritto dell’amministratore si aggiunge infatti a quello dei naturali e diretti interessati ad agire per il fine indicato a tutela dei beni dei quali sono comproprietari insidiati da azioni illegittime di altri condomini o di terzi.

Cassazione civile , sez. II, 11 agosto 1990, n. 8198
L’amministrazione del condominio è legittimato passivamente a stare in causa nei giudizi relativi alla ripartizione delle spese per le cose ed i servizi comuni promossi dal condominio dissenziente dalla relativa deliberazione assembleare, in quanto la controversia ha per oggetto un interesse comune dei condomini, ancorché in opposizione all’interesse particolare di uno di essi.

Cassazione civile , sez. II, 26 agosto 1986, n. 5203
La rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi del comma 2 dell’art. 1131 c.c., non incontra limiti quando le domande proposte contro il condominio riguardano le parti comuni dell’edificio, con la conseguenza che l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione della assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale è legittimato a conferire la procura speciale all’avvocato iscritto nell’apposito albo a norma dell’art. 365 c.p.c.

Cassazione civile , sez. II, 12 marzo 1994, n. 2393
Il principio per cui, essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né quindi del potere d’intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell’amministratore stesso, che vi abbia fatto acquiescenza, non trova applicazione con riguardo alle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni dell’assemblea condominiale che, come quelle relative alla gestione di un servizio comune (nella specie, l’ascensore), tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, con la conseguenza che, in tali controversie, la legittimazione ad agire – e, quindi, anche ad impugnare – spetta in via esclusiva all’amministratore, la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità d’impugnazione proposta dal singolo condomino.

Cassazione civile , sez. II, 03 luglio 1998, n. 6480
La legittimazione all’impugnazione – ad eccezione dell’opposizione di terzo – spetta esclusivamente a chi abbia assunto qualità di parte nel giudizio conclusosi con la sentenza impugnata nei cui confronti la sentenza risulti emessa, onde è inammissibile l’appello proposto da un soggetto diverso dalla parte soccombente. Detta inammissibilità ove non sia stata rilevata dal giudice d’appello, deve essere rilevata in sede di legittimità con conseguente cassazione senza rinvio, ai sensi dell’art. 382 comma ultimo c.p.c., della sentenza di secondo grado che abbia proceduto al non consentito esame del merito.

Cassazione civile , sez. II, 15 maggio 1998, n. 4900
In base al disposto degli art. 1130 e 1131 c.c. l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all’impugnazione di una delibera da parte del condomino senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare trattandosi di una controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni.

Cassazione civile , sez. II, 15 marzo 1994, n. 2452
L’amministratore di un condominio è legittimato ad agire, ex art. 1130 e 1131 c.c. contro il condomino moroso per il recupero degli oneri condominiali, nonostante la mancanza del piano di riparto delle spese approvato dall’assemblea e dell’autorizzazione a stare in giudizio rilasciata dall’assemblea condominiale.

 

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