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Il problema delle distanze legali

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Leggi, decreti, circolari compongono il quadro della disciplina delle distanze legali tra le costruzioni: quadro reso a volte complicato da orientamenti giurisprudenziali che non sempre esprimono conformità ma contraddittorietà a certezze che sembravano acquisite.

LE DISTANZE COME RISPETTO DEGLI ALTRI
Nell’ambito dei rapporti con gli altri, il rispetto delle distanze si riconduce nel dovere negativo di evitare le ingerenze, rese possibili dalle molteplici relazioni di fatto originate dalla vita associata dalla quale nasce il rischio delle interferenze reciproche che possono risultare pregiudizievoli, tanto per la controparte di un rapporto obbligatorio, quanto per i terzi titolari di diritti, di interessi legittimi e di aspettative.
L’esigenza etico-sociale di rispetto della persona e dei beni altrui sul piano giuridico si traduce nel dovere di alterum non ledere contenuto nell’art. 2043 c.c. nell’espressione “qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”.
In una comunità ristretta come quella che si costituisce in un edificio soggetto al regime di condominio sia nei rapporti interni che nei rapporti con altri condomini, il rischio di ingerenze nella sfera giuridica nasce proprio dall’esercizio di diritti identici e concorrenti.

Da qui l’esigenza di regolamentare quei comportamenti che potrebbero essere lesivi ad esempio del diritto alla riservatezza, del diritto alla luce e all’aria, al panorama e che potrebbero pregiudicare la salute con conseguente risvolto negativo del ricorso alla giustizia per richiedere il ripristino dei luoghi e/o il risarcimento dei danni subiti.
Molte di queste norme riguardano appunto le distanze legali che delimitano i confini tra le proprietà in generale, sia pubbliche che private.
Rilevanti sul piano urbanistico esse sono disciplinate da un numero infinito di norme contenute nel codice civile, nel codice della strada, nei decreti ministeriali, nei regolamenti edilizi, nei piani regolatori, nei regolamenti comunali; di rilievo anche norme speciali (antisismiche, sugli impianti, sui parcheggi, sull’abbattimento delle barriere architettoniche) e le numerose sentenze che ne aiutano l’interpretazione e l’applicazione al caso concreto, anche se non sempre con uniformità di indirizzo.
Innanzitutto bisogna precisare che nella presente trattazione, come nelle altre che seguiranno sullo stesso argomento, si parlerà delle distanze riguardanti la proprietà edilizia, ossia la proprietà delle costruzioni.

Il concetto di costruzione “comprende qualunque opera non completamente interrata avente i requisiti della solidità e della immobilizzazione rispetto al suolo” (Cass. Civ. Sez. Unite 9/06/1992 n. 7067). Quindi “ogni manufatto avente caratteristiche di consistenza, stabilità e compattezza, o che emerga in modo sensibile dal suolo e che inoltre, per la sua consistenza, abbia l’idoneità a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà” (Cass. 12/03/2002, n. 3565)
Il distacco legale minimo (o quello previsto dai regolamenti) tra le costruzioni presume implicitamente che una distanza inferiore sia insufficiente ad assicurare le esigenze di aerazione, luminosità ed igiene.
Vi rientrano quindi anche le tettoie, un portico privo di pareti, ma anche l’apposizione di una antenna o uno scivolo fuori all’entrata di uno stabile possono creare problemi di distanze.

LE FONTI
La normativa di base è contenuta nel Codice Civile artt. 873-907 compresi nel libro terzo della proprietà, sezione VI “Delle distanze nelle costruzioni, piantagioni e scavi e dei muri, fossi e siepi interposti tra i fondi” e nella sezione VII “Delle luci e delle vedute”.
L’art. 869 c.c tuttavia dispone che “i proprietari di immobili nei comuni dove sono formati piani regolatori devono osservare le prescrizioni dei piani stessi nelle costruzioni e nelle riedificazioni o modificazioni delle costruzioni esistenti”.
Inoltre “le regole da osservarsi nelle costruzioni sono stabilite dalle leggi speciali e dai regolamenti edilizi comunali. La legge speciale stabilisce altresì le regole da osservarsi per le costruzioni nelle località sismiche” (art. 871 c.c.).
Il codice civile in tema di confini tra le proprietà stabilisce spazi minimi da rispettare salvo che sia disposto diversamente (le distanze possono aumentare mai diminuire) da altre fonti regolamentari (regolamenti edilizi locali, piani regolatori, vincoli ambientali posti, codice della strada, ecc.).

E’ bene sottolineare che in materia di distanze tra le costruzioni non aderenti (tra le quali devono esserci almeno tre metri di distanza) la normativa codicistica prevede due eccezioni: una consistente nella invalidità delle convenzioni stipulate tra proprietari, in contrasto con le norme urbanistiche e l’altro l’acquisto per usucapione, a seguito del possesso protratto nel tempo, della servitù attiva dell’area occupata da due costruzioni che sorgono troppo vicine da più di venti anni. Entrambi i proprietari hanno il diritto di mantenerle a tale distanza purché nessuno dei due abbia fatto opposizione: regola valevole solo nei rapporti tra privati e non tra privati e pubblica amministrazione.
Anche il Codice della strada si occupa del problema distanze con il concetto di “fasce di rispetto ed aree di visibilità nei centri abitati” (Art. 18) .
Nei centri abitati, per le nuove costruzioni, ricostruzioni ed amplianti, le fasce di rispetto a tutela delle strade, misurate dal confine stradale, non possono avere dimensioni inferiori a quelle indicate nel regolamento in relazione alla tipologia delle strade (art. 28 del Regolamento di attuazione del codice della strada: DPR n.495/1992)
Leggi particolari sulle distanze tra edifici e sulle loro altezze massime sono previste per le zone sismiche le cui norme speciali dispongono che per tali zone l’altezza dei nuovi edifici è strettamente correlata alla distanza tra il fronte di un edificio e il ciglio opposto della strada.

Il D.M. 1444/1968 in tema di distacchi tra fabbricati, impone limiti assai più rigidi quando le facciate degli edifici sono dotate di finestre: da intendersi per “parete finestrata” quella munita di finestre su cui è possibile affacciarsi e non semplici luci che servono solo per l’illuminazione e il ricambio d’aria (Cass. 982/1999).
Alle disposizioni codicistiche possono esserci eccezioni dettate dalla tipologia del territorio, delle zone e dagli obiettivi sociali che si vogliono realizzare.
Così la legge 13/1989 sull’eliminazione delle barriere architettoniche tende ad eliminare ostacoli presenti nelle strutture edilizie (scale, dislivelli varchi stretti, porte girevoli, ecc.) che ne impediscono o rendono difficoltosa la frequentazione e l’utilizzazione da parte dei portatori di handicap.
Le opere a ciò finalizzate “possono essere realizzate in deroga alle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interne ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati. E’ fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 cc. nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune” (art. 3.1 legge cit.).
La legge Tognoli n. 122/1989 in materia di parcheggio, prevede per i proprietari di immobili la possibilità di realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in droga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti (art. 9.1).
La legge n. 554/1940, art. 1 dispone che: poiché il diritto all’informazione è costituzionalmente garantito è possibile installare l’antenna singola o condominiale perfino sulla proprietà del singolo.

Sono questi alcuni esempi di leggi che più particolarmente ci interessano e che tuttavia dimostrano come scopi particolari (agevolare la vita dei portatori di handicap) e finalità di ordine sociale (parcheggi) che esse perseguono, possono giustificare il mancato rispetto delle distanze codificate.
In ogni caso è pacifico il principio generale per cui chi, per effetto della violazione di qualunque disposizione normativa che disciplina le distanze, ha subito un danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino.

PRINCIPI GENERALI
In tema di distanze tra le costruzioni bisogna inevitabilmente partire dal codice civile e precisamente dall’art. 873 che si occupa appunto delle “Distanze nelle costruzioni” per proseguire con gli articoli successivi che ne integrano la portata occupandosi anche di distanze “nelle piantagioni e scavi, dei muri, fossi e siepi interposti tra i fondi “ (Sez. VI), “Delle luci e delle vedute” (Sez. VII).
Preliminarmente vigono per le distanze i seguenti principi: la disciplina successiva più rigorosa non si applica qualora l’opera risulti già ultimata prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni; la disciplina tra costruzioni su fondi finitimi si applica anche alle sopraelevazioni, salvo diversamente disposto da norme locali; qualora manchi una specifica disciplina del piano regolatore e/o del regolamento edilizio (art. 871 c.c.) le cui prescrizioni devono essere rispettate dai proprietari degli immobili nelle costruzioni e nelle riedificazioni o modificazioni delle costruzioni esistenti (art. 869 c.c.), si deve fare riferimento all’art. 873 c.c. le cui disposizioni hanno carattere suppletivo e sono derogabili dai soggetti interessati mediane convenzione risultante ad atto scritto ad substantiam dal momento che tali convenzioni creano atti costitutivi di servitù in relazione all’immobile che dalla distanza legale avrebbe diritto.

Come già anticipato nella prima parte di questa trattazione (v. n. 1/2007 di questa rivista, pag. 6) per costruzione si intende “qualunque opera non completamente interrata avente i requisiti della solidità e della immobilizzazione rispetto al suolo”(Cass. Civ. Sez. Unite 9/06/1992 n. 7067), comprendente anche qualsiasi opera infissa al suolo che, per solidità, struttura e sporgenza dal terreno, possa creare quelle intercapedini dannose che la legge, stabilendo la distanza minima tra le costruzioni, intende evitare.
Ai fini del rispetto delle distanze legali pertanto, il criterio distintivo non è dato dal carattere principale o accessorio dell’opera, ma dall’idoneità oggettiva del manufatto a creare intercapedini dannose o pericolose, escludendo pertanto dalla disciplina le costruzioni interamente sotterrate.
Osserva la Suprema Corte (sent n. 3565/2002) che l’art. 837 c.c. non definisce il concetto di costruzione né di intercapedine; ma stabilendo la distanza minima (tre metri) tra le costruzioni (“le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”), ha indirettamente stabilito che ogni costruzione che non rispetti tali distanze, non è idonea ad assicurare l’esigenza di aerazione, luminosità ed igiene.
Una volta accertata la minore distanza, è precluso al giudice una qualsivoglia indagine in ordine al pregiudizio che l’intercapedine o la costruzione possa o meno arrecare alle costruzioni.

Pertanto se la distanza è inferiore a tre metri essa è sicuramente lesiva del diritto del vicino perché, secondo il disposto normativo, è di per sé idonea a creare situazione pregiudizievole per la proprietà dello stesso.
In generale si può dire che nel caso di violazione delle distanze legali il cittadino per agire legalmente non ha bisogno di provare che vi siano state conseguenze negative o danni: è sufficiente che le norme in proposito siano state violate.
Così egli potrà richiedere il risarcimento dei danni (se subiti) e/o la riduzione in pristino.

DEROGA ALLE DISTANZE LEGALI
La più importante deroga alle distanze legali sta nel diritto a costruire addosso al muro che s’innalza al confine tra due proprietà.
Ciò è possibile in due modi diversi: in aderenza oppure in appoggio.
Nella prima ipotesi la nuova costruzione deve essere staticamente autonoma e reggersi in piedi da sola: in questo caso non è necessario chiedere la comunione del muro al vicino confinante (art. 877 c.c.)
Per costruire in appoggio, invece, si deve necessariamente ottenere dal vicino la comunione forzosa del muro di confine per tutta la lunghezza del muro stesso (art. 874 c.c.).
Se si eleva un edificio più basso del muro, la comunione può riguardare solo la porzione per la quale gli edifici sono attigui e non tutta l’altezza del muro stesso.
In tal caso, il costruttore dovrà pagare al vicino la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito.
E’ possibile, inoltre, richiedere la comunione forzosa del muro per fabbricare contro il muro stesso, quando questi si trova ad una distanza dal confine minore di un metro e mezzo o a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali. In tal caso il vicino-costruttore dovrà pagare oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo occupato con la nuova fabbrica.
Il vicino dovrà essere interpellato e dovrà, entro quindici giorni dall’avviso, decidere se intende ampliare il muro di confine o procedere alla sua demolizione, entro sei mesi dalla comunicazione della sua risposta (art. 875 c.c.).
Le norme sulla comunione forzosa non si applicano agli “edifici appartenenti al demanio pubblico e quelli soggetti allo stesso regime, né agli edifici che sono riconosciuti di interesse storico, archeologico o artistico” (art. 879 – 1° co.)
Non sono soggette alle norme sulle distanze, invece, le costruzioni “che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano”. (art. 879 u. co.)

I MURI
Il muro divisorio tra campi, cortili, giardini, ecc. si presume appartenga al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente e in ragione del piovente medesimo.
Infatti, la “positura del piovente prevale su tutti gli altri indizi” (art. 881 c.c.); altrimenti è reputato muro comune.
In quest’ultimo caso le riparazioni e le ricostruzioni necessarie sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti alla comunione.
Per esimersi dall’obbligo di contribuire alle spese, il comproprietario del muro comune deve rinunziare al diritto di comunione, salvo che il muro non sostenga un edificio di sua spettanza e salvo che egli stesso non abbia dato causa, col fatto proprio, alla spesa per la riparazione o la ricostruzione del muro.
I muri possono essere di cinta o di fabbrica.
I muri di cinta o i muri isolati non aventi un’altezza superiore a tre metri non vanno considerati ai fini della determinazione della distanza di cui all’art. 873 cit.
L’altezza, se non è diversamente stabilito dai regolamenti locali o dalla convenzione, deve essere di tre metri.
Si può costringere il vicino a contribuire per metà nella spesa di costruzione dei muri di cinta che separano le rispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati (art. 886 c.c.).

Per esimersi dal contribuire a tali spese, si può cedere, senza diritto a compenso, la metà del terreno su cui il muro di separazione deve essere costruito: il muro diverrà di proprietà di colui che l’ha costruito, salva la facoltà del vicino di renderlo comune pagando la metà del valore del muro ma senza l’obbligo, ovviamente, di pagare la metà del valore del suolo su cui il muro è stato costruito (art. 888 cc.).
I muri di fabbrica sono tutti i muri che non sono di cinta, sia che facciano o non facciano ancora parte di un fabbricato.
Per tali muri esiste l’obbligo di rispettare la distanza prevista del regolamento edilizio o, in mancanza, quella di tre metri di cui all’art. 873 c.c.
In tal caso, se il primo edificante costruisce in adiacenza al confine, consente al vicino di poter acquistare la comunione del muro o di allontanarsi di tre metri.
Non è soggetto alla disciplina delle distanze, in presenza di due fondi in dislivello, il muro di contenimento esteso dalle fondamenta al livello del suolo del fondo superiore, per il qual tratto, le relative spese di costruzione e conservazione del muro saranno a completo carico del proprietario del fondo superiore (art. 887 c.c.).
Per il tratto che va oltre il piano sovrastante, le spese sono a carico di entrambi i proprietari per la restante altezza, e qualora non abbia funzione di contenimento del terreno, la maggiore altezza è soggetta alla disciplina delle distanze legali.

 

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