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Il principio dell’apparenza

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 2 Commenti

In condominio il principio dell’apparenza può indurre l’amministratore in buona fede ad errate azioni.
Con la sentenza n. 5035 del 2002, emessa dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite, si è risolto un contrasto giurisprudenziale esistente fra le diverse sezioni, in relazione al dibattuto problema dell’applicabilità del principio dell’apparenza del diritto, anche nelle questioni condominiali relative alla riscossione dei crediti dovuti dai condomini.

La Corte a Sezioni Unite ha stabilito che le quote condominiali devono essere richieste soltanto a coloro che sono effettivamente i proprietari della porzione immobiliare e non a chi si comporta come se fosse condomino senza invece esserlo.
Questa applicazione così rigorosa del principio dell’apparenza del diritto, comporta gravi conseguenze per quanto riguarda quei casi di morosità da parte dei condomini che hanno usufruito di una situazione apparente per eludere la riscossione dei crediti condominiali richiesti dell’amministratore.

Nell’ordinamento giuridico il principio dell’apparenza del diritto è diretto a tutelare il comportamento incolpevole tenuto dai terzi nei loro affari. Il principio dell’apparenza del diritto viene applicato non in modo generale ma specificatamente nei seguenti casi:

– l’acquisto dell’erede apparente secondo quanto stabilito dall’art. 534 c.c. 2 comma;
– il pagamento del creditore apparente, ex art.1189 c.c.;
– l’acquisto del titolare apparente nella simulazione, ex art.1415 c.c.;
– le società di fatto.

Inoltre si deve ricordare che la giurisprudenza, sino a quando non è stata emessa la succitata sentenza delle Sezioni Unite di Cassazione, ha aggiunto in più occasioni quella ulteriore della responsabilità del condomino apparente nella ripartizione delle spese comuni.
Negli ultimi vent’anni il problema dell’applicabilità del principio dell’apparenza del diritto, anche alle questioni condominiali, è stato affrontato dalla giurisprudenza in modo contrastante sino alla sentenza n. 5035 dell’8.4.2002.

A FAVORE
A favore dell’applicabilità del principio dell’apparenza possono essere qui richiamate le sentenze n. 9079/90 la quale non fa altro che confermare che l’apparenza del diritto può essere invocato anche in tema di condominio di edifici ai fini dell’individuazione del soggetto tenuto al pagamento delle quote condominiali, se il suo costante comportamento abbia indotto l’amministratore a ritenere in buona fede che egli fosse proprietario di un appartamento appartenente ad altro soggetto. Dello stesso avviso la sentenza n. 2617/99.

A SFAVORE
Mentre di senso contrario giova ricordare la sentenza n. 5122/00, secondo cui in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziaria di recupero della quota di competenza il vero proprietario della porzione immobiliare e non colui che si sia comportato nei rapporti con i terzi come condomino senza esserlo, dello stesso avviso sono le sentenze n. 6653/98 e n. 4866/01.

La sentenza delle sezioni unite ha stabilito che, nel caso di rapporto tra il condominio e il singolo condomino in relazione al pagamento della sua quota di spese comuni, non si pone l’esigenza di tutelare l’affidamento incolpevole del condomino che non può considerarsi terzo ma una parte del rapporto, sicché rispetto a esso non è possibile convertire l’inesistente titolarità e la inesistente legittimazione, legittimazione che nasce dalla situazione d’apparenza.
Detta sentenza, inoltre, ha distinto la situazione non contenziosa del rapporto da quella contenziosa. Infatti le esigenze di celerità di praticità e funzionalità, che giustificano l’applicazione del principio dell’apparenza del diritto, valgono per l’ipotesi non contenziosa del rapporto e cioè, quando l’apparente condomino non solleva alcuna eccezione provvedendo al pagamento degli oneri condominiali e in questo caso l’amministratore non è tenuto a controllare i registri immobiliari per conoscere il vero proprietario, mentre nella fase contenziosa ciò è indispensabile.

Concludendo detta sentenza ha stabilito una volta per tutte che il diritto di riscossione degli oneri condominiali ricade unicamente sul vero proprietario e non anche in capo al cosiddetto condomino apparente. Pertanto l’amministratore di condominio, prima di procedere all’ingiunzione, deve provvedere alle necessarie indagini.

In caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale – come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all’amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario -, difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, e i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva all’effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale.
Cassazione civile , sez. II, 08 aprile 2002, n. 5035

Il principio dell’apparenza del diritto può essere invocato anche in tema di condominio di edifici ai fini dell’individuazione del soggetto tenuto al pagamento delle quote condominiali se il suo costante comportamento abbia indotto l’amministratore a ritenere in buona fede che egli fosse il proprietario di un appartamento, appartenente invece ad altro soggetto.
Cassazione civile , sez. II, 01 settembre 1990, n. 9079

L’amministratore di un condominio può invocare il principio dell’apparenza del diritto, che giustifica il suo errore di terzo in buona fede, per ottenere il pagamento della quota per spese comuni da colui che si comporta da condomino – nella specie promissario acquirente di appartamenti dell’edificio condominiale, trasferitigli coattivamente con sentenza di primo grado, benché non definitiva perché appellata dalla soccombente controparte, e locati in qualità di proprietario – non avendo l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà.
Cassazione civile , sez. II, 20 marzo 1999, n. 2617

In tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziaria di recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti fra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede.
Cassazione civile , sez. II, 19 aprile 2000, n. 5122

Nel procedimento per decreto ingiuntivo introdotto dall’amministratore condominiale per il recupero delle quote di spesa di pertinenza di ciascuna unità immobiliare, la legittimazione passiva spetta soltanto al reale proprietario dell’immobile, e non anche colui che possa sembrare tale secondo il principio cd. dell'”apparenza”, mancando, nei rapporti tra l’ente di gestione ed i singoli condomini, le condizioni per l’operatività di tale principio, coessenziale alla tutela dei terzi in buona fede.
Cassazione civile , sez. II, 08 luglio 1998, n. 6653

In tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziaria per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti fra il condominio e i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede.
Cassazione civile , sez. II, 03 aprile 2001, n. 4866

In tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziaria per il recupero della quota di competenza, colui che sia effettivamente individuato come proprietario esclusivo dell’unità immobiliare, non potendo l’azione stessa essere proposta contro colui il quale, con le sue dichiarazioni e comportamenti, anche univoci, abbia ingenerato nell’amministratore il ragionevole convincimento che si tratti dell’effettivo condomino, in quanto in materia condominiale non può trovare applicazione il principio dell’apparenza del diritto, mancando una relazione di terzietà tra il condomino ed il condominio, che non ha una soggettività giuridica diversa da quella dei semplici condomini.
Cassazione civile , sez. II, 27 dicembre 2004, n. 23994

In tema d’assemblea condominiale, deve essere convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, che è volto essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non possono considerarsi i condomini; d’altra parte, non è in contrasto, ma anzi in armonia con tale principio, la norma del regolamento condominiale che, imponendo ai condomini di comunicare all’amministratore i trasferimenti degli immobili di proprietà esclusiva, ha lo scopo di consentire la corretta convocazione dei soggetti legittimati a partecipare all’assemblea condominiale. (Nella specie è stata dichiarata illegittima la delibera approvata dall’assemblea alla quale non aveva partecipato la proprietaria di un’unità immobiliare, essendo stata la relativa convocazione inviata al marito il cui nominativo era indicato nell’elenco dei condomini).
Cassazione civile , sez. II, 09 febbraio 2005, n. 2616

 

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2 Commenti


  • ines

    e se dalle ricerche nei PP.RR.II non vi è trascrizione della revoca per esempio di una donazione, a chi deve rivolgersi l’aministratore per richiedere le quote condominiali- quali sono le altre ricerche da effettuare se non le visure? la sentenza 5035 non tiene conto della eventualità che vi sia un contenzioso tra il vero condomino e quello apparente, oppure che la sentenza di revoca non sia stata trascrtta per anni inclusi quelli in cui il povero amministratore ha richiesto il pagamento delle quote attraverso il decreto ingiuntivo.
    C’è qualcuno a conoscenza di qualche sentenza risolutiva in caso di tali evenienze?- grazie se vorrete o potrete rispondermi


  • ines

    ottimo e veloce

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