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Conservazione della cosa locata

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - Nessun commento

Cosa fare se un conduttore non provvede alla giusta manutenzione di un immobile locato?

Cosa avviene se un immobile locato presenta difetti tali da comprometterne l’uso, anche solo in parte?

Quali azioni si possono intraprendere e quale canone è giusto pagare se i difetti inficiano l’uso?

La sentenza della Corte di Cassazione n. 10973/06 ha stabilito che “il locatore è tenuto a consegnare e a mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all’uso convenuto, non già fornita di dotazioni al riguardo necessarie o utili in astratto, bensì in base a pattuizioni in concreto intercorse tra le parti; conseguentemente risponde solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedire o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale“.


Per cui l’obbligo del locatore è di mantenere la cosa locata per l’uso convenuto e consiste nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto, mentre “non è tenuto a compiere quelle successive modificazioni e trasformazioni, non previste dal contratto, che ineriscono alla idoneità dell’immobile e all’esercizio di una determinata attività industriale o commerciale per la quale è stato locato, in relazione a successive normative imposte dalla legge“. (Cass. n. 12085/98).

L’obbligo di manutenzione del locatore è imposto dalla legge come fonte di un’obbligazione contrattuale.
Infatti, “il proprietario dell’immobile locato conservando la disponibilità giuridica, quindi, la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobate, su cui il conduttore non ha il potere-dovere di intervenire, è responsabile in via esclusiva ai sensi degli art. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da dette strutture e impianti – salvo eventuale rivalsa nei confronti del conduttore che abbia omesso di avvertire della situazione di pericolo“. (Cass. n. 2422/04).
Inoltre, costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’art. 1578 c.c., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestino successivamente alla conclusione del contratto. (Cass. n. 2605/95).
Non sono peraltro ricompresi tra i vizi della cosa locata quei guasti o deterioramenti della stessa dovuti alla naturale usura o di accadimenti accidentali. (Cass .n. 5682/01). Per i vizi della cosa locata il conduttore è legittimato ad agire in giudizio per ottenere la condanna del locatore all’adempimento in forma specifica; ed il locatore non è tenuto alla garanzia ex art. 1578 c.c., se i vizi erano palesi ed evidenti al momento della stipulazione del contratto.

Se il conduttore all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunciato i difetti della cosa a lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento dei danni o l’esatto adempimento, né avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460 c.c. (Cass. n. 3341/01).
Nel caso in cui il locatore abbia garantito al conduttore l’utilizzabilità della cosa per un determinato fine, la presenza di un vizio che impedisca l’uso pattuito consente al conduttore di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del canone, ma non già l’adempimento in forma specifica.
Ne consegue che il conduttore non è legittimato a domandare ex art. 700 c.p.c. la condanna del locatore a eseguire i necessari lavori per rendere la cosa idonea all’uso pattuito.

Il conduttore che continua a godere dell’immobile, anche se presenta vizi, non può sospendere integralmente il pagamento del canone di locazione, giustificandosi ex art. 1460 c.c. soltanto una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento dipendentemente da difetti dell’immobile imputabili all’inadempimento del locatore.
Pertanto il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone se non può opporre l’eccezione di inadempimento ha comunque il diritto di ottenere una riduzione del canone. (Cass. n. 3991/04).
Il conduttore, infine, ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata stante l’obbligo del locatore di provvedere alla riparazione.
Nel caso in cui dette riparazioni hanno carattere di urgenza lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di quest’ultimo, ha facoltà di provvedere direttamente a dette riparazioni. (Cass. n. 1072/02).

Consulta le sentenze del Tribunale sul contratto di locazione

 

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