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Il verbale dell’assemblea di condominio

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 47 Commenti

Il verbale d’assemblea è quasi sempre scritto nel corso della riunione da un condomino volenteroso. Proprio per questo è spesso approssimativo e superficiale, prestando il fianco a dubbi, interpretazioni e contestazioni.

Il processo di verbalizzazione è il presupposto necessario per dimostrare la regolare costituzione dell’assemblea di condominio e la validità della stessa.
Lo svolgimento della riunione assembleare consta di varie fasi che s’interconnettono tra di loro secondo un preciso ordine, ciascuna delle quali, essenziali per la sua validità  nonché per la conseguente delibera, e tutto ciò deve trovare riscontro nel verbale.
Il Codice Civile  ha previsto all’art.1136 c.c. ultimo comma, quanto segue: ”… delle deliberazioni dell’assemblea si redige verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore,” non tenendo minimamente conto che nella realtà, il processo verbale accompagna la riunione dal suo nascere sino alla fine, riportando più o meno fedelmente, tutto in essa avviene.

FUNZIONE DEL VERBALE
Il verbale altro non è che la rappresentazione fedele per iscritto di ogni momento rilevante della riunione. A questo proposito bisogna notare che non è necessario riportare ogni dichiarazione resa durante l’assemblea, ma solamente quelle che espressamente sono oggetto di richiesta oltre, naturalmente, quelle salenti ai fini della decisione deliberativa. La sua funzione è quella di offrire una prova presuntiva dei fatti verificatisi nel corso dell’assemblea, tanto che sul condomino, il quale impugni la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nello stesso, ricade l’onere di provare il proprio assunto (Cass.n.11526/99; Cass. n.12119/92).  A questo proposito bisogna rilevare che non è possibile ricorrere alla prova testimoniale per dimostrare una volontà assembleare diversa da quella che risulta trascritta sul verbale. (Cass. n 2101/97)

COSTITUZIONE DELL’ASSEMBLEA
Di norma l’assemblea di condominio si riunisce sempre in seconda convocazione andando la prima deserta, per totale assenza o per insufficiente partecipazione dei condomini in relazione al numero degli stessi e dei millesimi di proprietà.
La stessa giurisprudenza afferma che “una volta accertata la regolare costituzione della convocazione, l’omessa redazione del verbale attestante l’esperimento a vuoto della prima convocazione non impedisce, né rende invalida l’assemblea indetta in seconda convocazione.”(Cass.n.3862/96) Si badi bene però che la sentenza dice che la regolarità della assemblea di prima convocazione deve essere accertata, pena la validità della seconda.
Il primo comma dell’art.1136 c.c. dispone che l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Detta norma, comunque, se pur riferita al quorum necessario in prima convocazione deve essere coordinata con il 3° comma, che stabilisce nell’assemblea riunita in seconda convocazione un quorum più limitato.
L’accertamento del raggiungimento del quorum rappresenta il primo adempimento da compiere all’apertura dell’assemblea, che è requisito essenziale della validità delle delibere che saranno da adottate.
Quindi è necessario che nel verbale siano indicati i nomi dei partecipanti, fisicamente presenti o con delega, con la specificazione dei millesimi delle rispettive quote di proprietà.
Esaurita questa prima formalità si passa alla nomina del presidente che deve essere gradito all’assemblea, in quanto condurrà la stessa in forza ad un mandato che lo riterrà responsabile della regolarità e del segretario, al quale viene affidata la funzione di verbalizzante, e di norma è chiamato a questo incarico dal presidente.

VALIDITÀ DELLE DELIBERE
Il momento conclusivo dell’assemblea è la votazione dei vari punti posti all’ordine del giorno nell’avviso di convocazione, ed è il momento conclusivo del processo di formazione della volontà collegiale.
Il verbale assembleare assume rilevanza anche in relazione alla precedente fase di discussione, attraverso la quale delibera è maturata. E’ ovvio che non tutte le obiezioni ed argomentazioni vengono trascritte, però deve trovarsi riscontro, anche se in forma concisa, di tutti gli argomenti trattati nel corso dell’assemblea e strettamente connessi all’argomento in discussione.
La funzione del verbale permette a tutti i condomini di controllare ogni momento dell’attività collegiale. (Cass.n.5014/99) La validità delle deliberazioni è, inoltre, strettamente connessa anche alla corretta redazione del verbale stesso.(Cass.n.697/00; Cass.n.810/99)
La Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che “la delibera che non indichi analiticamente il nome e il valore della quota proporzionale dei condomini presenti, va impugnata entro 30 gg. dai condomini dissenzienti o assenti.” (Cass.n.2101/97)
Sempre la Corte di Cassazione ha inoltre stabilito che il voto di un partecipante all’assemblea condominiale allontanatosi, prima della trattazione e discussione sui punti dell’ordine del giorno, assemblea indetta in seconda convocazione.
e  non impedisce  nè lare cnon può essere conteggiato per la formazione della maggioranza. (Cass.n.1510/99)

INVIO DEL VERBALE AI CONDOMINI
Dopo lo svolgimento della riunione assembleare il verbale viene generalmente letto per consentire ai presenti l’immediato riscontro che quanto verbalizzato corrisponda a ciò che è stato detto, ma anche per inserirvi eventuali precisazioni. Successivamente deve essere inviato a tutti i condomini sia presenti che assenti per la loro migliore conoscenza.
Rispetto a questi ultimi è importante l’invio di detto verbale in quanto è l’unico elemento per poter esercitare il proprio diritto di eventuale impugnativa della delibera adottata, il cui termine di 30gg decorre dal ricevimento del verbale stesso, giusto art.1137 c.c. ultimo comma.
L’art.1136 c.c. stabilisce inoltre che il verbale deve essere trascritto nel registro tenuto dall’amministratore, senza che questi possa togliere o aggiungere parti o effettuare correzioni che alterino il senso del verbale. Errata è quella abitudine di prendere appunti durante l’assemblea e di redigere solo successivamente il processo verbale. Il codice civile però non ha stabilito alcuna norma specifica riguardo ai termini entro i quali l’amm.re deve inviare ai condomini il verbale, è evidente però che tale adempimento debba essere compiuto in tempi brevi.

EFFICACIA SOSTANZIALE E PROCESSUALE DEL VERBALE
Il verbale d’approvazione del rendiconto, costituendo prova scritta della volontà assembleare, è lo strumento che consente all’amministratore, ai sensi dell’art 63 disp att. C.c. di chiedere l’ingiunzione di pagamento in Tribunale nei confronti dei condomini morosi  per gli oneri condominiali.

Sentenze

Il verbale di assemblea condominiale può essere impiegato anche per consacrare accordi transattivi intervenuti fra il condominio ed uno dei condomini. In tal caso però occorre che tale documento sia sottoscritto da tutti i contraenti, giacché solo in tal modo esso acquista effetto probante e la funzione propria della scrittura privata.

Corte appello Milano, 20 febbraio 2002

Il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto.

Cassazione civile, sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526

Nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 c.c.), una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate delle deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative. (Nella specie un condomino aveva chiesto l’accertamento dell’obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di un’assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell’assemblea in questione. La S.C., sulla base del riportato principio, ha annullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda enunciando la tesi che quando l’assemblea non perviene ad alcuna delibera sia insussistente l’obbligo di verbalizzazione e manchi l’interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale).

Cassazione civile, sez. II, 22 maggio 1999, n. 5014

La redazione per iscritto del verbale delle riunioni dell’assemblea dei condomini assolve ad una funzione meramente probatoria, eccettuato il caso di deliberazione che contenga atti di disposizione di diritti immobiliari. Ne consegue che le eventuali irregolarità formali non comportano l’invalidità della delibera, poiché il testo scritto offre esclusivamente una prova presuntiva che non impedisce al condomino dissenziente il quale impugni la deliberazione contestandone la rispondenza a verità di fornirne la relativa dimostrazione. (Fattispecie in tema di nomina del presidente e relativa sottoscrizione).

Tribunale Milano, 24 luglio 1997

Una volta accertata la regolare costituzione dell’assemblea condominiale in prima ed in seconda convocazione, la mancata redazione del verbale attestante l’esperimento a vuoto della prima convocazione non impedisce, nè rende invalida, l’assemblea indetta in seconda convocazione.

Cassazione civile, sez. II, 24 aprile 1996, n. 3862

In tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni. Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, nè la rende invalida.

Cassazione civile, sez. II, 24 aprile 1996, n. 3862

Una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea condominiale in prima ed in seconda convocazione, in relazione ai termini che vanno osservati, la mancata redazione del verbale, che consacri la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione, non impedisce, nè invalida l’assemblea indetta in seconda convocazione.

Cassazione civile, sez. II, 24 gennaio 1980, n. 590

In tema di condominio degli edifici, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso. Tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della esistenza della maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2, 3 e 4 c.c., ai fini della validità dell’approvazione delle deliberazioni con riferimento all’elemento reale (quota proporzionale dell’edificio espressa in millesimi). Inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti (oltre che agli assenti), è necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al condominio legittimati ad impugnare la deliberazione. Nè mancano altre ragioni per le quali si rende necessaria la identificazione dei condomini consenzienti e di quelli dissenzienti, soprattutto ove si consideri l’interesse dei partecipanti a valutare l’esistenza di un eventuale conflitto di interessi. Dalla non conformità a legge della omissione della indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio e della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale discende la esclusione della presunzione di validità della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica della legittima approvazione della delibera stessa, e la cui non veridicità costituisce oggetto dell’onere probatorio del condomino legittimato ad impugnarla.

Cassazione civile, sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810

Il verbale dell’assemblea del condominio, anche nella parte in cui indica la presenza, di persona o per delega, dei condomini, offre una prova presuntiva, di modo che spetta al condomino che impugni la deliberazione, contestando la rispondenza a verità di detta indicazione, di fornire la relativa dimostrazione.

Cassazione civile, sez. II, 11 novembre 1992, n. 12119

In tema di delibere di assemblee condominiali, la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore e contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall’art. 1136, comma 3, c.c. (il terzo dei partecipanti al condominio). Nè può essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale “quorum” da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza.

Cassazione civile, sez. II, 22 gennaio 2000, n. 697

Poiché la delibera condominiale deve risultare in forma documentale, (art. 1136 ultimo comma c.c.) è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale.

Cassazione civile, sez. II, 8 marzo 1997, n. 2101

Il voto di un partecipante ad un’assemblea condominiale, allontanatosi prima della trattazione e discussione sui punti all’ordine del giorno, non può esser conteggiato per la formazione della maggioranza prescritta per l’assunzione della delibera perché questa è una sintesi, non una somma algebrica, delle volontà dei singoli, sì che l’opinione di ciascuno deve precedere la determinazione di essi.

Cassazione civile, sez. II, 23 febbraio 1999, n. 1510

 

Casa viale Libia

47 Commenti


  • Ciollaro Elio

    l’assemblea condominiale ha deliberato la spesa di rifacimento di una staccionata in legno fissata ad un piccolo muro di sostegno che è anche muro perimetrale delle sottostanti autorimesse; questa staccionata fa da balaustra ai giardini privati e da confine con area comunale.Nel verbale non è stato specificato come deve essere ripartita tale spesa infatti l’amministratore dice che parte della staccionata è comunque da imputarsi al 50% ai condomini proprietari di tali giardini ma senza che questo sia stato indicato e verbalizzato in assemblea.Chiedo se il sistema di ripartizione della spesa è corretto ed in secondo luogo se il verbale è da considerarsi nullo o invalido non essendo stata specificata la ripartizione della spesa. Grazie


  • Curzi Guido

    Desidero sapere se le delibere condominiali che non vengono chiuse con la frase canonica “letto, approvato seduta stante” sono valide. Inoltre dette delibere riportano soltanto la firma del presidente l’assemblea e del segretario, persona quest’ultima diversa dall’amministratore.
    Faccio, inoltre, presente che dette delibere non riportano, ad iuvandum, alcuna firma degli altri partecipanti l’assemblea.
    Grazie per l’attenzione che mi dedicherete.
    Distinti saluti Guido Curzi


  • cencio

    il mio amministratore di condominio fà le assemblee ma non ha mai con sè il verbale d’assemblea, non solo non l’abbiamo mai visto se esiste un verbale del nostro condominio. Siccome lo stò diffidando per inadempienze del suo operato posso anche contestare il fatto che le assemblee si fanno senza un verbale dove annotare tutto? come la legge prevede?


  • redazione

    X Elio.
    Può provare ad impugnare il verbale, anche se la ripartizione potrebbe essere messa a verbale in una seconda assemblea. Certamente la ripartizione stabilita ‘oralmente’ non ha alcun valore.

    X Guido
    Soprattutto la firma del verbale sembra connotare il caso di un vizio formale che potrebbe certamente invalidare i verbali. Ma darei una letta anche al regolamento di Condominio del suo stabile, non si sa mai.

    X Cencio
    Le assemblee di condominio vanno verbalizzate. Prima della diffida dovrebbe chiedere con raccomandata la visione dei precedenti verbali, l’amministratore è obbligato a darne visione ai condomini, su richiesta.


  • Aurelio

    L’illustrazione sia delle sentenze che degli articoli del C.C.sono state chiarissime.Il sottoscritto ha posto il quesito perchè più amministatori NON vogliono consegnare i verbali di assemblea ai condomini presenti,(suppongo per avere meno problemi)però non ricevendo i verbali i condom.presenti perdono il diritto d’impugnarlo, consentito invece solo agli assenti,inoltre non hanno la possibilità di interpretare bene tutto ciò che è stato deliberato.Pertanto è gradita una risposta in merito chiara ed inequivocabile,proprio per costringere gli amministratori a consegnare i verbali a TUTTI i condomini sia presenti che assenti,proprio per esercitare gli stessi DIRITTI.Cordiali saluti e grazie anticipatamente. Aurelio


  • redazione

    X Aurelio.

    Certamente gli amministratori DEVONO consegnare i verbali ai condomini.

    Consiglio di effettuare richiesta scritta con raccomandata, perchè in caso di diniego si hanno le prove certe dell’inadempienza.


  • Pietro

    Vorrei sapere se la stesura del verbale assembleare condominiale può avvenire in un momento successivo (uno o due settimane dopo l’assemblea stessa), quindi la mancata lettura dello stesso a fine assemblea, con relative firme di approvazione.
    Grazie
    Pietro


  • Battaglia Dario

    alla chiusura di un bilancio consuntivo l’amministratore ha l’obbligo di comunicare eventuali fatture non pagate relative a quell’anno?


  • alessia

    rientro nel piano casa e indiro’ una assemblea per avere il permesso degli altri condomini anche se non abbiamo un amministratore (siamo sei e ognuno ha l’entrata indipendente) e anche se il mio appartamento e’ in bifamiliare. ho bisogno dell’unanimita’ perche’ il comune non vuole noie. ho la certezza che un proprietario non si presentera’o votera’ contro. dovro’ rinunciare all’aumento del 20% o c’e’ la possibilita’ di indire nuova assemblea e scavalcare l’unanimita’ con una maggioranza di 5 su 6? grazie tante
    alessia


  • Benito Alberto Ruiu

    E’ consuetudine indire la prima assemblea in luoghi o orari impossibili, per poter giustificare la seconda convocazione, che prevede una maggioranza più limitata. Nonostante i condomini con oltre 550 millesimi,abbiano comunicato per tempo l’impossibilità d’essere presenti alla data prevista,una minoranza chiede all’Amministratore la convocazione, che per ragioni furbe,viene convocata la prima ad arte, in orari e luoghi impossibili. In seconda convocazione la minoranza, al corrente che non saranno presenti altri condomini,ha la focoltà di deliberare. In questo caso si può ricorrere all’autorità per annullare l’assemblea, in quanto c’è l’impossibilità di orario e di luogo per presenziare alla prima? Grazie Benito Alberto Ruiu


  • Daniele Ulivelli

    scusate se vado fuori dal seminario, ma anche con la mia associazione abbiamo avuto dei problemi con l’approvazione del verbale, il segretario si è rifiutato di firmarlo perchè il presidente voleva volutamente omettere alcune cose. Adesso vogliamo fare richiesta del verbale, c’è un articolo che giustifica la richiesta?


  • Daniele Guerrini

    Una domanda:all’ultima assemblea condominiale, il segretario(in contrasto per vari motivi con l’amministratore), se ne è andato con una scusa lasciando sul tavolo il verbale incompleto,che poi anche il presidente si è rifiutato di firmare.Chiedo: tutto questo annulla le delibere prese?Il segretario deve rispondere del suo comportamento scorretto?Cioè,la legge prevede degli obblighi e dei doveri per il segretario dell’assemblea?Grazie.Daniele


  • MARIO

    salve vorrei sapere una delibera assemblare riapprovata e sostituita con’unaltra non conforme alla legge ,e valida ho può essere impugnata come delibera nulla ho annulabile.
    questa era stata già impugnata e sostituita non conformamente come specifica la legge.
    grazie di una risposta.
    lombardi


  • tiberio

    nel mio condominio è stata fatta l’assemblea condominiale ed io non ho ricevuta nessuna convocazione, a questo punto cosa dovrei fare?
    Come mi dovrei comportarmi, da chi posso rivolgermi per farmi valere.
    Spero in un vostro aiuto nel ringraziandovi
    DISTINTI SALUTI
    Tiberio


  • Pietro De Leo

    Gradirei porre due quesiti :

    1.In una assemblea condominiale il verbale deve essere obbligatoriamente redatto e approvato nella forma scritta dopo ogni punto all’odg o può essere completamente approvato alla fine ?

    2. Del condominio fa parte uno dei costruttori. L’assemblea condominiale ha deciso di adire il Tribunale Civile per gravi difetti nella edificazione, di cui anche egli è ovviamente accusato.
    Il costruttore/condomino palesemente in conflitto di interessi può continuamente, arbitrariamente e pretestuosamente impedire un sereno dibattito? Cosa fare? Grazie


  • Francesco

    Vorrei sapere se la validita’ dell’assemblea e’ vincolata dall’approvazione del verbale. Grazie.


  • Giorgia Manieri

    @Francesco Per quale motivo il verbale non è stato approvato? Non è stato firmato da nessuno?


  • Giorgia Manieri

    @PietroDeLeo L’assemblea può approvare il verbale dopo ogni punto all’ordine del giorno, oppure può approvare tutti i punti alla fine, nel qual caso si procederà ad una approvazione in blocco.
    Riguardo il secondo quesito, il costruttore ha tutto il diritto di esporre le proprie idee in ambito assembleare, come qualsiasi altro condomino. Considerando che è raro partecipare ad assemblee di condominio in cui vi sia un sereno dibattito, direi che l’importante è che l’assemblea riesca a risolvere il problema tecnico e vedersi riconosciuti i danni subiti.


  • Giorgia Manieri

    @Francesco L’assemblea è valida se correttamente convocata e costituita dalla maggioranza necessaria.
    Se poi l’assemblea non approva il verbale, allora le decisioni prese non sono convalidate.


  • arvonio alessandro

    QUANTO TEMPO DEVE INTERCORRERE TRA L’ORA DELLA CONVOCAZIONE E L’ACCERTAMENTO DELLE PRESENZE DEI CONDOMINI PERCHE’ L’ASSEMBLEA POSSA RITENERSI COSTITUITA VALIDAMENTE ?


  • Giorgia Manieri

    @Arvonio Alessandro
    Non vi è una normativa che definisca questo problema, ma il buon senso vuole che si attenda un poco (mezz’ora?) prima di dare inizio all’assemblea, anche se quando è aperto il verbale, constatata la regolarità di convocazione e raggiunto il minimo del numero legale, nominato Presidente e Segretario, l’assemblea è atta a deliberare.


  • mary

    buonasera, vorrei chiedervi entro quanto tempo dall’assemblea deve essere consegnato il verbale. l’assemblea c’è stata il 17/2 e ad oggi, 13/3 non ho ancora ricevuto il verbale. ho provato a sollecitare all’amnministratore che in modo evasivo mi ha solo detto “no, non è che non lo ha ricevuto, non l’ho ancora mandato”, ma non mi ha dato indicazione sui tempi.ci vorrà ancora molto?
    grazie per l’attenzione


  • Giorgia Manieri

    @Mary
    Non esiste un termine entro il quale l’Amministratore deve inviare il verbale di assemblea.
    In realtà il verbale dovrebbe essere inviato solo a coloro che erano assenti.
    Se Lei vuole impugnare le delibere assembleari i termini dipendono dalla Sua partecipazione:
    - se era presente in assemblea, allora avrà trenta giorni dalla data dell’incontro, per impugnare le decisioni;
    - se era assente, i trenta giorni decorrono dal ricevimento del verbale.
    In ogni caso può sempre sollecitare l’Amministratore in forma scritta.


  • CRISTINA

    Salve se un mio preventivo per le pulizie condominiale viene approvato in assemblea . Si può cambiare anche se viene verbalizato ?


  • Giorgia Manieri

    @Cristina
    Se l’assemblea ha approvato il Suo preventivo ad un prezzo X, adesso Lei non può modificare l’importo, a meno che tale facoltà sia prevista dal contratto firmato tra l’amministratore e la Sua società. Ovvero, non si può modificare nulla di quello che l’Assemblea ha approvato, pena l’impugnazione del contratto.


  • steven

    Abbiamo deliberato ben 3 anni fa il ripristino dei balconi di alcuni condomini, sono stati aperti i preventivi ma ad oggi nessuno ha fatto i lavori. In sede di riunione condominiale tenutasi il 2 aprile 2o12 il probelma si è ripresentato. E’ giusto rimettere in discussione una delibera già approvata quindi richiedere i preventivi e ristablire la ripartizione delle spese quando erano già state fatte quindi qualcuno è inadempiente?


  • Enzo

    In assemblea ho fatto un intervento sui preventivi da presentare ogni qual
    volta si effettua un lavoro, ma, sia il presidente che l’amministratrice
    non l’ho hanno verbalizzato; non solo, hanno consegnato il verbale dopo
    90 giorni anzichè 30. Posso solo protestare?
    Enzo


  • Cosimo

    In un condominio esistente da decine di anni di 6 appartamenti e 4 proprietari è’ stata indetta una riunione da uno dei condomini tramite mail per stabilire per la prima volta le tabelle millesimali a seguito calcoli eseguiti da un Geometra a cui tutti i prorietari avevamo fornito delega.
    Due domande:
    1. Le norme che regolano le assemblee condominiali devono essere applicate anche quando non è stato nominato un Amministratore Condominiale ? Lo stabilire le tabelle millesimali può avvenire in una riunione in cui non si sono eseguite tali norme ?
    2. Come mi devo comportare (io ero volutamente assente alla riunione) per contestare i valori millesimali ?
    Grazie per l’aiuto


  • Cosimo

    Complimenti per le fattive risposte fornite ! Sono di reale aiuto per chi non sa nulla o poco di Condominio.


  • Patrizia

    Nell’approvare un preventivo di spesa per rifare un balcone che serve due appartamenti non è stato detto che erano da considerarsi escluse le spese dei ponteggi e altre ancora: tutto questo è stato aggiutno con un N.B. al fondo del verbale dell’assemblea dopo le firme dei condomini. L’amministratore può permettere questo? Quali provvedimenti e nei confronti di chi devo prenderli visto che a giorni monteranno già i ponteggi per iniziare i lavori? Devo far notare che l’Amministratore a mio parere non rispetta giuste regole di ripartizione delle spese: lui non deve rispondere di applicare la legge e non suoi giudizi nel fare i suoi conteggi?


  • Patrizia

    Scusate, non vi ho ringraziato, invece ve lo meritate. Grazie per l’attenzione. Patrizia.


  • Paolo

    Nel maggio 2011 è stato approvato che venisse sostituita l’ascensore accettando un preventivo di una ditta specializzata. Solo oggi, aprile 2012, il nostro amministratore vorrebbe dar seguito a quella delibera, ma nel frattempo le mie condizioni economiche non mi permettono più di far fronte a quella spesa. Sono comunque costretto ad accettare o l’amministratore sta in qualche modo in difetto per aver trascurato la delibera? Grazie.


  • Milchele

    Perchè non sono pubblicate le risposte ai quesiti?
    Grazie


  • redazione

    Perchè non riusciamo a rispondere a tutti. :)


  • Cristina

    Buongiorno, sono proprietaria di un alloggio nel quale risiedo dal 1992 sito in un condominio costituito da 16 appartamenti. Di questi appartamenti la maggior parte sono occupati dai proprietari, alcuni sono in affitto e una parte per scelta dei proprietari sono vuoti. Un condomino ha svolto egregiamente le funzioni di amministratore per circa 18 anni. Da quando alcuni proprietari hanno affittato i propri appartamenti a terze persone sono incominciate molte problematiche di svariato genere. Le relative lamentele che ne sono conseguite hanno portato alle dimissioni di colui che ci amministrava. Pertanto nostro malgrado abbiamo accettato l’idea di dover usufruire della consulenza di un amministratore esterno. Ci sembra però che l’attuale amministratore non svolga in modo corretto le sue funzioni.
    Vi illustro alcune delle irregolarita da noi riscontrate.

    Per il comune abbiamo un contatore dell’acqua unico per tutto il palazzo, tutti gli anni ad agosto rileviamo il consumo dei singoli appartamenti a mezzo dei contatori che arrivano a singoli appartamenti. La bolletta del comune e comprensiva di fisso di n° 16 quote da pagare procapite e consumi dell’acqua generali che ci calcolavamo noi in base all’auto lettura.
    Il vecchio amministratore ha portato le letture dei contatori al nuovo amministratore (premetto che per non aggravarci di ulteriori spese continuiamo a farci le letture e a comunicarle all’amministratore senza scomodarlo) spiegandogli come andava suddivisa la bolletta, quali erano i consumi relativi alla fattura in oggetto (nel 2012 è arrivata la bolletta con i consumi del 2010) e ogni quant’altro.
    Arriva la ripartizione delle spese e …. non solo i metri cubi che l’amministratore divide sono quelli relative alle letture del 2011 gia in sue mani, ma avendo gli appartamenti vuoti consumo zero come è logico non gli addebita nulla neanche il fisso (la mia bolletta scende quasi di 50.00 €). Io mi prendo l’incarico di revisionare i conteggi e con un semplice foglio di excel ricalcolo le quote. Fatto presente quanto successo l’amministratore risponde: “E’ vero me lo avevate detto come calcolare gli importi mi sarò sbagliato”

    Abbiamo problemi con gli affittuari che non rispettano le regole del silenzio, della biancheria che gocciola, del tirare oggetti dai balconi ecct….. Portiamo una lettera in riunione con delle richieste da parte di noi condomini relativamente al rispetto di queste regole chiedendo che vengano lette, e messe a verbale. Finisce la riunione (io in quell’occasione ho dato la delega) e dopo alcuni giorni arriva a casa il varbale dell’amministratore ma stranamente non vi è alcun cenno delle richieste. Risposta dell’amministratore: ” Non c’è scritto …… mi sarò dimenticato ”

    Riunione di ieri sera.
    C’è da sapere che il palazzo nasce con l’ascensore che quindi dovrebbe essere oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani. Già dagli albori la nostra richiesta è sempre stata quella che anche il primo piano paghi le spese di manutenzione ordinaria relative all’ascensore, escludendo dal loro conteggio la forza motrice, ma questi si sono sempre rifiutati dicendo che non gli compete.
    Ci tengo a precisare che nel 2011 abbiamo versato alla ditta incaricata dei controlli periodici a norma di legge, la cifra di € 520,00.
    Noi ribadiamo che invece ci sono spese di loro competenza e vorremmo che se ne prendessero carico.
    Io personalmente ho avuto l’ardire di portare in riunione gli Art 1117 e 1118 del codice civile che regolamentano i condomini e di leggerli a tutti.
    L’amministratore mi ha risposto che non tutti leggiamo e capiamo ciò che c’è scritto, (forse ho dei problemi io?)
    Mi ha chiesto “l’ascensore arriva ai garage? e io ho risposto no.
    “Ma allora per caso arriva alle soffitte? e io ho risposto no.
    “Ma allora scusi cosa pretende, come fà lei a dimostrare che questi lo usano se in garage non arriva e in soffitta nemmeno. Il fatto di avere un ascensore non ne fà un bene comune, per addebitarglielo dovrebbero esserci almento 2 o 3 gradini che i proprietari dovrebbero salire per arrivare alle porte dopo l’ascensore. E comunque sappia che andate ad infilarvi in una questione,e che questi vi fanno causa se gli fate pagare qualcosa nella divisione delle spese. E in ogni caso sono richieste che vanno messe a verbale.”
    Leggermente spazientita faccio presente che è quello che in quel momento stavamo richiedendo.
    Morale della storia l’amministratore mette a verbale che nella PROSSIMA RIUNIONE DI CONDOMINIO con data da definirsi i condomini andranno a discutere la suddivisione delle spese relative all’ascensore.

    MA FINO AD ORA COSA ABBIAMO FATTO?????????????????
    Mi ha dato letteralmente dell’ignorante quando ho sbagliato a pronunciare SPESE ORDINARIE PER L’ASCENSORE anzichè SPESE DI MANUTENZIONE ORDINARIE DELL’ASCENSORE dicendomi SCUSI FACCIA UN PO’ DI CHIAREZZA QUANDO PARLA CHE SPESE VUOLE CHE VENGANO DIVISE LEI? LE ORDINARIE SONO LA FORZA MOTRICE E QUELLA NON LA PUO’ CHIEDERE……….

    FEBBRAIO DI QUEST’ANNO CAUSA GELO SI OTTURANO LE GRONDAIE CON CONSEGUENTE RIVERSAMENTO DI ACQUA ALL’INTERNO DI TUTTI E 4 GLI APPARTAMENTI DELL’ULTIMO PIANO (MIO COMPRESO)
    CHIAMO L’AMMINISTRATORE PER SAPERE COME COMPORTARMI E QUESTO MI RISPONDE DI ANDARE A DIRLO AI POMPIERI, CHE SICURAMENTE QUESTI MI RIDERANNO IN FACCIA, E MI DIRANNO CHE NON POSSONO FARCI NIENTE E NEANCHE SI MUOVERANNO.

    Vado dai Vigili del Fuoco e spiego la situazione.
    1°) Non mi ridono in faccia
    2°) Mi chiedono l’indirizzo e un numero di telefono per effettuare una visita di controllo al palazzo nella mattinata sucessiva.
    3°) Alla domanda lei chi è, io rispondo un condomino, e loro chiedono SCUSI MA L’AMMINISTRATORE MANDA LEI???????????????????????????

    A fronte di tutto ciò vorrei chiedervi:
    1°)le leggi del codice civile che regolamemtano i condomini, è lecito che vengano applicate, logicamente andando ad escludere situazioni di particolarità?

    2°)Chi deve conoscere queste leggi?

    3°)E chi deve far si che vengano applicate se i condomini ne fanno richiesta?

    4°)Mi risulta che l’amministratore è coadiuvato nell’espletamento del suo mandato dal consiglio dei condomini, composto da almeno tre partecipanti al condominio, nominati dall’assemblea e durino in carica un anno. Il consiglio dei condomini deve prendere visione semestralmente della gestione del condominio. Possiamo fare richiesta che venga istituito?

    5°)L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
    A questo riguardo abbiamo chiesto all’amministratore che vengo dato potere a due condomini di fare richiesta alla banca di visione del conto corrente almeno una volta ogni tre mesi visto che comunque i soldi sono i nostri.
    Ci è stato risposto “ASSOLUTAMENTE NON SI PUO’, CHI VUOLE VEDERE I CONTI TELEFONA E PRENDE APPUNTAMENTO IN UFFICO. VI DOVETE FIDARE”. Possiamo comunque andare in banca e farne richiesta?

    6°) Adesso dobbiamo affrontare delle spese di straordinaria manutenzione del canale di gronda, di installazione del sistema di prevenzione, ecct per un totale di circa 25,000 €
    Possiamo richiedere che ci venga presentata copia della loro polizza di assicurazione come previsto dall’articolo 1129 ?

    ED INFINE TUTTO CIO’ E LECITO ?????????????????????????????

    Chiedo scusa per la lungaggine ma la situazione non è delle più semplici.

    Grazie mille.
    Cristina.


  • Carlo

    vorrei sapere quel risposta é stata data al sig Pietro – 8 novembre 2011 alle 10:33

    la domanda era “Vorrei sapere se la stesura del verbale assembleare condominiale può avvenire in un momento successivo (uno o due settimane dopo l’assemblea stessa), quindi la mancata lettura dello stesso a fine assemblea, con relative firme di approvazione.”

    grazie
    C


  • graziano

    Le vorrei chiedere:E’ obbligatorio secondo il c.c. che nel verbale di assemblea NON vengano individuate il nome del partecipante e il valore millesimale? Nel verbale di assemblea è obbligatorio individuare i partecipanti favorevoli e contrari gli astenuti loro valore millesimale? La mancata lettura del verbale a fine assemblea,viola le norme del c.c.
    Un condomino o più, può/possono dissociarsi da una azione legale/lite tra condomini e un soggetto che ha fornito un servizio di consulenza esempio: direttore dei lavori,quando lo stesso D.L. durante il suo operato non ha avuto nessuna contestazione da parte dei condomini,ne scritta o verbale,ma solo al termine della consulenza stessa,e alla richiesta del compenso pattuito? E come può un condomino/ni,dissociasi e pagando allo stesso D.L.il compenso nella parte millesimale,e non Collaborare alle spese per una azione legale? O altre spese che potrebbero scaturire da un contenzioso tra i condomini e il D.L.?

    La ringrazio infinitamente Graziano


  • Sergio

    Premesso che mi è noto che la legge nulla dice circa le modalità ed i tempi di notifica dei verbali di assemblea , il nostro regolamento condominiale testualmente afferma :” L’amministratore è tenuto ad inviare a mezzo raccomandata copia del verbale a tutti i condomini,sia presenti che assenti,entro 10 giorni dalla delibera”.
    Domanda : l’amministratore è vincolato al rispetto di tale disposizione del regolamento condominiale o può affermare che ,poichè la legge nulla dice in merito , si ritiene libero di operare a sua completa discrezione(consegna del verbale tramite cassetta postale senza compilazione di distinta da parte del portiere riportante la data di effettiva consegna e senza alcun limite di tempo)?


  • Anna

    Buongiorno,
    due giorni fa abbiamo fatto l’assemblea ordinaria per la chiusura del bilancio. Inoltre abbiamo deliberato la sostituzione della colonna dell’acqua, con una ripartizione uguale della spesa tra tutti i condomini. Ma quando ho espresso i miei dubbi sulla mancata applicazione delle tabelle millesimali sono stata aggredita da un condomino che mi ha impedito di esprimere i miei dubbi, appoggiato dall’amministratore il quale sosteneva che non si può mettere in discusione ogni volta la ripartizione delle spese.
    Ora, alla fine della seduta ho firmato anch’io la delibera, la quale non è stata messa a votazione, e nella quale non sono state raccolte le mie osservazioni.
    Mi chiedo se è possibile impugnarla per mancato rispetto dei criteri legali nonostante l’abbia firmato anch’io.


  • marco

    Buonasera, vorrei sapere: Abbiamo un Amministratore di un Supercondominio che doveva fare un ‘Assemblea a sett.2012 per chiusura bilanci ma non è mai stata fatta, fino al maggio 2013 presentandoci il consuntivo e prev. di un anno il giorno prima dell’assemblea senza mostrare le fatt. reali,poi da maggio ad ieri non ha inviato nessun verbale dopo una serie di richieste oggi ha inviato tutto per email ma tutto scritto al Computer omettendo cose importanti. ora dico nn dovrebbe un ammministratore fare 2 assemblee l’ Anno e verbalizzarle cioè scritte a mano e non dovrebbe verbalizzare anche quelle dei Consiglieri ??


  • redazione

    Si, dovrebbe.


  • Mario

    domanda : può una società s.a.s. amministrare un condominio..??
    : in assemblea ci deve essere un rappresentante della società..??

    Ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione ed invio cordialità.

    Mario


  • Nicola

    Buongiorno, i termini di un’assemblea condominiale convocata in prima seduta alle 6:00 del 08 novembre con lettera inviata tramite pec alle 23:50 del 3 novembre, rispetta i termini per una legale convocazione?
    Grazie, Nicola


  • Daniele

    Buongiorno,
    sono proprietario di un appartamento dato in locazione a terzi, che si trova in un condominio con 6 appartamenti. Non dovrebbe quindi vigere l’obbligo di avere un amministratore nominato. Ho iniziato da pochi mesi a gestirlo personalmente (prima lo gestiva mio padre) e ho iniziato a vedere alcune anomalie abbastanza evidenti.
    La prima è che non risulta siano mai state fatte delle assemblee condominiali, o comunque se anche alcuni anni fa c’è stato qualche incontro con tra i condomini, non si trovano i verbali. E’ obbligatoria la convocazione dell’assemblea? Quali sono le eventuali sanzioni a cui si va in contro e come e da chi potrebbero essere comminate? Sostanzialmente al momento attuale c’è un condomino che fa – parzialmente – le “veci” dell’amministratore, nel senso che si occupa di pagare la signora che fa la pulizia delle scale e l’assicurazione dello stabile, e poi si fa restituire le somme dai condomini (ovvero dai conduttori). Non so nemmeno se esiste una tabella millesimale (infatti le poche spese vengono divise in parti uguali), sto cercando di recuperare un po’ di documentazione.
    Inoltre, sospetto fortemente che non si sia in regola con il CPI. Sino ad un paio di anni fa da quanto ho capito non c’erano nemmeno gli estintori. L’autorimessa nel seminterrato ha una superficie superiore a 300 mq se si conta anche il tunnel, è corretto conteggiarlo ai fini dell’obbligatorietà del certificato?
    Infine, il condominio non ha un codice fiscale, quindi non ha un c/c e non sono mai stati stilati i bilanci preventivi e consuntivi.

    ho chiesto intanto un incontro con gli altri condomini, vediamo se sarà convocato regolarmente, per rendermi conto dell’aria che tira, io proporrei di nominare un amministratore in via ufficiale, meglio se un professionista, di richiedere il c.f. per il condominio e di aprire un c/c, anche perché si profila all’orrizzonte qualche primo intervento di manutenzione. Prima di tutto approfitterei della vostra disponibilità per avere qualche dritta in merito agli aspetti che ho esposto, e qualche altro consiglio sulla situazione in generale.

    Grazie!!!


  • giuliano

    buongiorno, se un verbale di assemblea contenente diverse delibere é sospeso dal giudice, si puo rifare, evitando così il fermo di lavori di ristrutturazione urgenti? grazie. giuliano


  • redazione

    In linea di massima sì, una delibera può essere riproposta da un’assemblea successiva.


  • giuliano

    buogiorno, celere e confortante la risposta dalla redazione-grazie-giuliano

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