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Le deleghe nelle assemblee di condominio

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 16 Commenti

Ogni condomino ha il diritto di intervenire all’assemblea di condominio anche per mezzo di persona di sua fiducia.
Tale facoltà può essere regolamentata attraverso decisioni assembleari in cui possono essere fissati limiti riguardo il numero massimo di deleghe conferibili o in merito alla scelta sulla persona del delegato.

A ciascun condomino è attribuito il diritto di partecipare all’assemblea condominiale, è un diritto questo che la legge considera ovvio.
Nella normativa condominiale non esiste una norma che lo preveda espressamente ad eccezione del comma 6° dell’art. 1136 c.c.
E’ altrettanto noto, inoltre, come il condomino possa esercitare tale diritto o direttamente mediante la sua personale partecipazione, oppure incaricando un’altra persona di sua fiducia.
La norma che prevede tale facoltà per il condomino è contenuta al comma 1° dell’art. 67 delle disp.att.c.c. il quale espressamente sancisce che ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante.
Una recente sentenza della Corte di Cassazione è tornata ad esaminare i problemi giuridici relativi alla rappresentanza dei condomini nell’assemblea, con specifico riferimento alla titolarità della legittimazione a far valere eventuali vizi della delega scritta con cui il condomino conferisce il mandato al suo rappresentante e in proposito ha affermato che nell’assemblea i rapporti fra rappresentante intervenuto e il condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole generali sul mandato e che quindi gli eventuali vizi della delega scritta possono essere fatti valere soltanto dal condomino delegante, che è l’unico legittimato a tal fine, e non dagli altri condomini estranei al tal rapporto ( Cass. n° 12466/04 – Cass. n° 3952/94 – Cass. n° 8116/99 – Cass. n° 1830/00­).

Si deve ricordare un’altra decisione secondo cui i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea e il condomino rappresentato sono disciplinati, in difetto da norme particolari, dalle regole del mandato, con la conseguenza che l’operato del delegato nel corso dell’assemblea non è nullo e neppure annullabile, ma inefficace nei confronti del delegante fino a ratifica effettuata da quest’ultimo, tale temporanea inefficacia non è tuttavia rilevabile d’ufficio, ma solo su eccezione del condomino pseudo rappresentato (Cass. n° 4531/03)
L’art. 67 disp.att.c.c. si limita a stabilire che ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante e che qualora un piano o porzione di piano dell’edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell’assemblea e che questo deve essere indicato dai comproprietari, in caso di mancanza di designazione provvederà con sorteggio il presidente dell’assemblea.
Qualora ci si trovi in presenza di un diritto di usufrutto su un piano o su una porzione di piano dell’edificio, l’usufruttuario deve esercitare il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose  e dei servizi comuni, mentre nelle deliberazioni che riguardano le innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio, il diritto di voto spetta invece al proprietario.
Può accadere che il regolamento condominiale ponga delle regole specifiche come limitare la facoltà di delega spettante per ciascun condomino. E’ possibile, in altri termini, che, per evitare un eccessivo accentramento di deleghe da parte di taluni condomini, si renda necessaria la previsione di un numero massimo di deleghe conferibili ad unico soggetto.

La modifica del regolamento condominiale non contrattuale adottato a maggioranza dei partecipanti al condominio, nel senso di limitare il potere dei condomini stessi a farsi rappresentare nelle assemblee, riducendolo (ad esempio) a non più di due deleghe, non incide sulla facoltà di ciascun condomino d’intervenire a questa a mezzo rappresentante, ma regola l’esercizio di quel diritto che è inderogabile, ex art. 72 disp.att.c.c.
La partecipazione all’assemblea di un condomino fornito di un numero di deleghe superiore a quello eventualmente consentito dal regolamento condominiale comporta un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera e quindi non da luogo a un’ipotesi di nullità assoluta della delibera ai sensi dell’art. 1421 c.c. ma ad un’ipotesi di annullabilità disciplinata dall’art. 1137 c.c ( Cass. n° 7402/86).
Inoltre, la clausola del regolamento di condominio che limita il potere di rappresentanza dei condomini in assemblea nel senso che possa essere esercitato solo tramite determinate persone (come parenti o altri condomini) non contrasta con la normativa sul diritto inderogabile del condomino di farsi rappresentante in assemblea, in quanto la stessa non è ostativa della regolamentazione di tale diritto quanto alle concrete modalità di esercizio, tale regola contrattuale assoggetta  tutti i condomini che l’hanno accettata e per essere sciolta deve esserci il consenso unanime.
Non si richiedono altresì particolari formalità quando uno dei comproprietari pro-indiviso (ad esempio: coniugi – conviventi non in contrasto di interessi tra di loro) di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assemblea condominiale, nonché validamente rappresentato nella medesima, con riguardo all’ordinaria amministrazione, purché uno di loro abbia ricevuto notizia di convocazione e l’altro abbia conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza.

Il conferimento all’amministratore da parte dei condomini della delega a rappresentarli in assemblea è legittimo, ma solo in relazione alla discussione e votazione su argomenti che non riguardino l’operato, la responsabilità e la carica di mandatario (vedi precedente articolo settembre 2005).
Il potere rappresentativo conferito da un condomino al suo rappresentante in assemblea, qualora abbia come argomento l’ordinaria amministrazione, può essere attribuito anche verbalmente e la prova dell’esistenza, dell’oggetto e dei limiti del mandato, può essere acquisita con ogni mezzo, comprese le presunzioni (Cass. n° 2416/72).
Infine per completezza della materia, anche se in realtà si tratta di un tema diverso, conviene ricordare la possibilità di partecipazione del conduttore all’assemblea condominiale. L’art. 10 L. 392/78 poi modificata con L. 431/98, ha attribuito al conduttore uno specifico diritto di voto al posto del proprietario dell’appartamento che gli è stato locato, ma solo in relazione alle delibere dell’assemblea condominiale che hanno per oggetto le spese e le modalità dei servizi di riscaldamento e di condizionamento, mentre può intervenire senza diritto di voto nelle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Pronunce della Cassazione

In tema di condominio e nella ipotesi di assemblea, i rapporti fra il rappresentante intervenuto ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante deve ritenersi legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega scritta, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto.

Cassazione civile, sez. II, 7 luglio 2004, n. 12466

In materia di delibere condominiali, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato sono disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole sul mandato, con la conseguenza che l’operato del delegato nel corso dell’assemblea non è nullo e neppure annullabile ma inefficace nei confronti del delegante fino alla ratifica di questi; tale inefficacia (temporanea) non è tuttavia rilevabile d’ufficio, ma solo su eccezione del condomino pseudo – rappresentato.

Cassazione civile, sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531

In difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole del mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega.

Cassazione civile, sez. II, 26 aprile 1994, n. 3952

Affinché uno dei comproprietari “pro indiviso” di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assemblea condominiale, nonché validamente rappresentato nella medesima da altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato – nella ricorrenza di circostanze presuntive affidate alla valutazione del giudice del merito – che, dato l’avviso ad uno dei comproprietari, quest’ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione. In particolare, l’esigenza che tutti i comproprietari siano preventivamente informati della convocazione dell’assemblea condominiale può ritenersi soddisfatta quando risulti, secondo l’incensurabile accertamento del giudice del merito, che in qualunque modo i detti comproprietari ne abbiano avuto notizia.

Cassazione civile, sez. II, 18 febbraio 2000, n. 1830

In difetto di norme particolari, i rapporti fra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto.

Cassazione civile, sez. II, 27 luglio 1999, n. 8116

La modifica del regolamento condominiale, non contrattuale, adottato con la deliberazione della maggioranza dei partecipanti al condominio, nel senso di limitare il potere dei condomini stessi di farsi rappresentare nelle assemblee, riducendolo a non più di due deleghe, conferite ad altri partecipanti alla comunione per ogni assemblea, non incide sulla facoltà di ciascun condomino di intervenire in questa a mezzo di rappresentante (art. 67, comma 1, disp. att. c.c.), ma regola l’esercizio di quel diritto, inderogabile (secondo quanto si evince dal successivo art. 72) a presidio della superiore esigenza di garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell’interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente.

Cassazione civile, sez. II, 29 maggio 1998, n. 5315

Il verbale dell’assemblea del condominio, anche nella parte in cui indica la presenza, di persone o per delega, dei condomini, offre una prova presuntiva, di modo che spetta al condomino che impugni la deliberazione, contestando la rispondenza a verità di detta indicazione, di fornire la relativa dimostrazione.

Cassazione civile, sez. II, 11 novembre 1992, n. 12119

 

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16 Commenti


  • francesco palombo

    desidererei fare una domada, in un condominio formato da 28 condomini è possibile che un inquilino porti 20 deleghe? E gli atri 8 sono sempre in minoranza? (il regolamento di condominio non prevede limiti?)


  • francesco

    Vorrei porre una domanda:in uno stabile di 12 appartamenti,non essendo specificato il n.massimo di deleghe spettanti a ciascun condomino,quale è il limite massimo di deleghe spettante ad un partecipante. grazie franco.


  • emanuele

    Buonasera ,volevo sapere la dove il regolamento condominiale non lo specifica,c’è un numero massimo di deleghe che un condomino può portare? magari una % sul totale degli appartamenti?eventualmente dove trovo la legge da portare in assemblea? grazie mille


  • Giorgia Manieri

    Non esiste un numero massimo di deleghe che un condomino può portare, perchè farlo significherebbe negare il diritto del condomino a scegliere liberamente di farsi rappresentare in assemblea da uno qualsiasi di sua fiducia.


  • francesco

    Speriamo che passi nel mese di giugno questa problematica sulle deleghe cosi’ almeno finalmente c’e’ il limite alle deleghe saranno oltre i 20 condomini solo un 5° altrimenti era un caus.


  • Massimo Giambalvo

    Salve, vorrei sapere se il conduttore (locatario) può farsi rappresentare nell’assemblea condominiale da una persona di sua fiducia ed in caso positivo quale sono le comunicazioni da effettuare per rendere valida tale delega.
    Desidererei inoltre sapere se esiste una norma che obbliga l’amministratore di un condominio a ricevere un condomino o un suo delegato al di fuori delle assemblee condominiali.
    Grazie.
    Massimo Giambalvo


  • PATELLA

    IN CASO CHE UN CONDOMINO RISULTA 2 VOLTE CONTEGGIATO NEL CONTEGGIO DEI MILLESIMI SI PUO IMPUGNARE L’ASSEMBLEA?


  • Emiliano

    Stiamo deliberando dei lavori di manutenzione straordinaria che superano i 100mila euro, io sono un condomino e ho portato una ditta che conosco la quale ha partecipato alla gara di appalto per assegnazione dei lavori. In totale sono tre ditte una verra’ scartata vista la cifra troppo alta e la mia e un altra saranno le uniche due partecipanti .Faccio presente che l’altra ditta il titolare e’ un condomino allora vorrei capire se esiste un conflitto di interessi o no? Lui ha sempre prevalso su tutti secondo me perche’ spalleggiato molto da alcuni condomini evidentemente di parte provvedendo gia in passato a fare altri lavori nel condominio. Nella presentazione del capitolato sono state fatte modifiche successiavamente all’apertura delle buste che mi sembra scorretto. Qualora si deliberasse il lavoro sempre alla sua ditta in che modo posso farmi valere visto che io ritengo la mia ampiamente superiore a livello di qualita’ non che di correttezza nella gara d’appalto? Ci sono inoltre problematiche di abusi edilizi fatti da molti condomini mai sanati ,allora non si dovrebbe fare la ripartizione dei millesimi visti gli abusi e visto che io non ne ho mai fatti? L’amministratore ppotrebbe essere diffidato in caso non facesse valere le mie richieste? Grazie Emiliano


  • Giuseppe

    sull’avviso di pagamento da portare in banca il mio amministratore, in calce, ha scritto quanto segue:
    – si raccomanda il rigoroso rispetto della scadenza del 30/6/12 di regola osservato dal 20% dei condomini in caso contrario ecc. SI ANTICIPA SIN D’ORA CHE IL DELEGATO ALL’ASSEMBLEA RISPONDERA’ IN SOLIDO DELLE INADEMPIENZE ECONOMICHE DEL DELEGANTE –
    Oltre a essere poco opportuna tale scritta su un documento che andrà in banca ma cosa vuole dire questa frase? è una norma vigente? se non lo fosse cosa possiamo fare per protestare? Grazie. Giuseppe


  • rancitelli piero

    Buon giorno,

    vorrei sapere se un condomino delegante può presenziare un’assemblea di condominio e, se sì, se può portare altre deleghe a lui rilasciate da altri condomini e se queste sono valide. Grazie


  • barone alberto

    salve uninformazzione posso portare un mio nipote come persona di fiducia in assemblea per approvare i bilanci di cestione ma senza delega solo per tutelarmi verso il condominio che non mi permettono di far mettere a verbale le mie proposte grazie


  • Giuliano

    Buongiorno avrei da porre un quesito un amministratore delegato con 16 immobili nel ns. condominio di 51 unita’ immobiliari,ha dato la delega ad un’altra persona che a sua volta era gia’ delegata da altro condomino, e’ una cosa regolare? Vi ringrazio se vorrete darmi una risposta esauriente. Cordiali saluti


  • Tommaso

    Un regolamento di condominio recita testualmente:. A fronte di tale declaratoria è mai possibile sotto l’aspetto formale e sostanziale che due condomini possano partecipare all’assemblea con 10/12 deleghe ciascuno? Posso contestarlo?
    è stato modificato l’art.67 delle disposizioni attuative del c.c. per quanto riguarda le deleghe?
    Ringrazio vivamente e porgo distinti saluti.


  • paola melorio

    Un proprietario di tre appartamenti in un condominio può delegare tre persone diverse(una per ogni appartamento?). Se si si devono conteggiare tre intervenuti oppure è sempre uno solo? Grazie. Melorio Paola


  • Daniela

    Vorrei sapere se il condomino (proprietario) può delegare il conduttore (inquilino a farsi rappresentare nell’assemblea condominiale o se il suo delegato deve essere un’altro condomino (proprietario).


  • Carla

    Vorrei sapere se un condomino/proprietario può delegare il proprio inquilino a farsi rappresentare in assemblea (sia ordinaria che straordinaria) e quali diritti di voto ha l’inquilino in possesso di una delega rilasciata dal proprietario.

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