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Il conflitto di interessi in condominio

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 9 Commenti

Come comportarsi quando un condomino è portatore di interesse proprio in conflitto con quello generale degli altri condomini?
E può un amministratore rappresentare un condomino in sede di assemblea?

Il conflitto d’interessi in materia condominiale non è specificatamente disciplinato dal nostro codice. Gli unici due casi che si possono ravvisare riguardano: quello del condomino portatore di un interesse che confligge con quello generale degli altri condomini e quello dell’amministratore incaricato a rappresentare uno o più condomini in occasione dell’assemblea.
La Cassazione, comunque, ha affermato che è applicabile anche per il condominio la norma ex art. 2373 c.c. riguardante le società, in relazione al conflitto d’interessi con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti i condomini, che rispetto alla deliberazione assembleare, si pongono come portatori d’interessi in potenziale conflitto con quello del condominio.

IL PRIMO CASO
Andiamo per ordine ed analizziamo la prima ipotesi  e precisamente quella in cui il condomino sia portatore di un interesse proprio che entra in conflitto con quello comune degli altri condomini.
Si sa che il condomino ha diritto sia a partecipare all’assemblea sia ad essere partecipe con il proprio voto alla formazione della volontà del condominio, ma nel momento in cui sussiste conflitto  d’interesse, non può votare, come più volte stabilito dalla Cassazione.
Infatti la Cassazione ha affermato che il voto del condomino in conflitto d’interessi con l’interesse del condominio in generale non vale a formare la maggioranza (Cass n.331/76) e più recentemente ha ribadito che, in applicazione dell’art.2373 c.c., devono essere esclusi dal diritto di voto tutti quei condomini, che rispetto ad una deliberazione assembleare si pongano come portatori d’interessi propri in conflitto, anche potenziale, con quello del condominio (Cass.n.6853/01). Con quest’ultima sentenza è stata analizzata la legittimità di una delibera assembleare con cui era stata approvata l’esecuzione di alcuni lavori  relativi a parti comuni condominiali, rilevando che uno dei condomini portatore di 451 millesimi, era presidente del consiglio di condominio e rappresentante legale dell’impresa incaricata di eseguire i lavori. La Corte nel deliberare ha deciso che al computo della maggioranza in assemblea deve ritenersi applicabile la disciplina dettata in materia di conflitto d’interessi per le società di capitali, ma ha precisato che la situazione di conflitto d’interessi deve essere valutata con riferimento non agli interessi contrastanti tra i condomini, ma a un eventuale contrasto tra l’interesse del singolo partecipante al gruppo e quello istituzionale del condominio, con la conseguenza che la semplice posizione di amministratore di una impresa  a cui viene affidata l’esecuzione dei lavori non basta, di per sé, a dare vita a un conflitto d’interessi, che è ipotizzabile soltanto in caso di in cui il condomino in questione, nella sua qualità di amministratore della società, persegue un interesse che contrasta  con l’interesse all’esecuzione a regola d’arte e in modo economico dei lavori sulle parti comuni commissionati dal condominio.

Quindi la delibera condominiale risulta invalida solo quando si può dimostrare concretamente l’ingiusto vantaggio che il condomino in conflitto d’interessi intende assicurarsi a danno degli altri condomini, mentre  una valutazione generica ed astratta del conflitto non è sufficiente. Ne consegue che qualora i condomini si trovano in una situazione di conflitto d’interessi con il condominio possono partecipare all’assemblea condominiale ma devono astenersi dal votare.
E’ sempre necessario per individuare il conflitto d’interessi fra uno o più condomini  ai fini della validità della deliberazione assembleare, identificare e riportare nel relativo verbale i nomi dei condomini, sia quelli assenzienti che quelli dissenzienti, con i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso, perché tale identificazione dei condomini è indispensabile ai partecipanti anche per la valutazione dell’esistenza di un eventuale conflitto d’interessi e in mancanza di tale precisazione la delibera è annullabile entro 30gg (Cass.n.10329/98).

Vi è infine la sentenza n.1201/01 in cui la Corte di Cassazione ha rilevato che il problema da risolvere in prima battuta che, nel caso di conflitto d’interessi tra il condominio e taluni partecipanti, le maggioranze da raggiungere per le deliberazioni debbano essere calcolate con riferimento a tutti condomini e al valore dell’intero fabbricato, oppure soltanto ai condomini ed ai millesimi che fanno capo ai singoli partecipanti che non si trovano in conflitto d’interessi in relazione alla delibera.
La corte dopo un attento excursus ha concluso che nel condominio le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono comunque quelle richieste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio.
Tali concetti sono stati ulteriormente confermati da una successiva sentenza della Suprema Corte n° 1201/2002.

IL SECONDO CASO
Il conflitto d’interessi può avere luogo anche quando l’amministratore rappresenta uno o più condomini in assemblea.
Innanzi tutto è necessario fare un’importante precisazione ovvero che la legge non disciplina specificatamente questa importante eventualità poiché chiunque può essere nominato amministratore di un edificio, dato che non è necessario essere dotati di qualche particolare requisito per adempiere a questo mandato.
Per cui è accaduto molto spesso che uno dei condomini sia stato nominato amministratore del suo stesso condominio, venendo così ad accumulare la carica di amministratore alla qualità di condomino.

In tal modo si può facilmente verificare la possibilità che si presenti qualche conflitto d’interessi.Una simile situazione ovviamente, non può avvenire se viene nominato un amministratore esterno.
Comunque, la giurisprudenza sanziona tale pregiudizio, e anche in questo caso ricorre all’applicazione delle disposizioni dettate in materia di società  e delle regole generali previste per la rappresentanza, affermando che deve ritenersi viziata in forza dell’art. 2373 c.c. analogicamente applicato, la delibera assembleare in cui il quorum formalmente rispettoso dell’art.1136 c.c. sia stato raggiunto attraverso l’intervento di un condomino nominato amministratore il quale non aveva diritto di votare per conto degli altri condomini.
Per chiarire ulteriormente il concetto si può affermare che, in mancanza di espressi divieti dell’assemblea o del regolamento di condominio, i condomini possono dare la propria delega all’amministratore, purché questo non la utilizzi per esprimere voti inerenti: bilancio dallo stesso redatto e nomina o riconferma dell’amministratore stesso.
Infine, sono annullabili le delibere su argomenti in cui l’amministratore-condomino, portatore di deleghe di altri condomini, potrebbe avere un interesse personale in contrasto con quello del condomino.

PRONUNCE DELLA CASSAZIONE

In materia di condominio, ai fini dell’invalidità della delibera assembleare, non è configurabile un conflitto d’interessi tra il singolo condomino ed il condominio qualora venga dedotta una mera ipotesi astratta e non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza tra le ragioni personali del condomino e l’interesse istituzionale comune. (Nella specie, la S.C. ha escluso che potesse in concreto configurarsi un conflitto tra un singolo condomino e l’interesse collettivo degli altri per il solo fatto che il predetto condomino godeva di una disciplina di ripartizione delle spese comuni in misura diversa a quella proporzionale alla sua proprietà individuale).

Cassazione civile, sez. II, 18 marzo 2002, n. 3944


Il fatto che un condomino sia amministratore e legale rappresentante dell’impresa incaricata dell’esecuzione di lavori sulle parti comuni dell’edificio non determina di per sè un conflitto di interessi con il condominio, con la conseguente esclusione del medesimo dal voto rispetto alle deliberazioni condominiali in argomento, essendo il predetto conflitto ipotizzabile soltanto qualora il condomino, in quanto amministratore dell’impresa, persegua (secondo la valutazione rimessa al giudice del merito) un interesse personale, estraneo alla sua situazione soggettiva di condomino, contrastante con l’interesse istituzionale del condominio all’esecuzione a regola d’arte e in modo economico dei lavori.

Cassazione civile, sez. II, 18 maggio 2001, n. 6853


In materia di annullamento di delibere dell’assemblea condominiale, in caso di conflitto di interessi tra taluni condomini ed il condominio, la maggioranza richiesta dalla legge per le delibere (art. 1136 c.c.) va rapportata alla totalità dell’elemento personale e reale, vale a dire a tutti i partecipanti al condominio ed al valore dell’intero edificio, inclusi i condomini che si trovano in una situazione di conflitto di interessi (Nella specie, la Cassazione ha precisato che anche nell’ipotesi di conflitto di interessi, se la maggioranza personale e reale fissata volta per volta non si raggiunge, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria).

Cassazione civile, sez. II, 30 gennaio 2002, n. 1201

In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell’ipotesi di conflitto d’interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini rappresentano la maggioranza personale e reale fissata dalla legge ed, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all’Autorità giudiziaria.

Cassazione civile, sez. II, 30 gennaio 2002, n. 1201

In tema di condominio degli edifici, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso. Tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della esistenza della maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2, 3 e 4 c.c., ai fini della validità dell’approvazione delle deliberazioni con riferimento all’elemento reale (quota proporzionale dell’edificio espressa in millesimi). Inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti (oltre che agli assenti), è necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al condominio legittimati ad impugnare la deliberazione. Nè mancano altre ragioni per le quali si rende necessaria la identificazione dei condomini consenzienti e di quelli dissenzienti, soprattutto ove si consideri l’interesse dei partecipanti a valutare l’esistenza di un eventuale conflitto di interessi. Dalla non conformità a legge della omissione della indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio e della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale discende la esclusione della presunzione di validità della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica della legittima approvazione della delibera stessa, e la cui non veridicità costituisce oggetto dell’onere probatorio del condomino legittimato ad impugnarla.

Cassazione civile, sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810

È annullabile entro trenta giorni, su impugnazione dei condomini dissenzienti, la delibera il cui verbale dà atto del risultato della votazione in base al numero dei votanti senza indicare analiticamente i nomi dei partecipanti e il valore della loro proprietà in millesimi, specificazione necessaria onde verificare la validità della costituzione dell’assemblea ai sensi dell’art. 1136 c.c., nonché il nome e il valore della quota proporzionale dei condomini assenzienti e dissenzienti, necessaria onde verificare la validità della delibera adottata sia in relazione ai quorum, se le quote sono disuguali, sia in relazione ad un eventuale conflitto di interessi tra condomino e condominio.

Cassazione civile, sez. II, 19 ottobre 1998, n. 10329

 

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9 Commenti


  • giuseppe

    buon giorno vi scivo per avere alcunu chiarimenti in merito all conflitto di interessi sono propieterio di 2 appartamenti su 4 e in assemblea anno nominato me come impresa esecutrice nel fratempo sono caduti dei calcinacci ed con l’intervento dei vigili urbani l’aministratore a subito nominato un tecnico e a chiamato me per la messa in sicureza ,visto che ero gia l’impresa esecutrice ma da fare ancora il contratto l’aministratore a convocato subito una riunione urgente e su 4 ci siamo presentati 2 ora l’altro condomino dice che ce conlitto di interessi e verò grazie


  • mario mura

    un carissimo amico, urgentemente deve essere ricoverato per un intervento, può delegarmi alla riunione condominiale, anche se non abito nello stesso stabile. vi ringrazio


  • Emanuela

    buon giorno. vorrei chiedere all’amminisratore di convocare un’assemblea condominiale per promuovere una lite contro il costruttore dello stabile in merito a gravi vizi costruttivi. Il costruttore è ancora proprietario di 300 millesimi ed è palesemente in conflitto di interessi. Può risultare difficile raggiungere la maggioranza assembleare per approvare l’azione. In assenza, può un gruppo di condomini rivolgersi senza convocazione assembleare ad un legale per promuovere l’azione e far successivamente addebitare i costi al condominio ? Che informativa va data agli altri condomini ? Grazie


  • Paolo Zagardo

    Può un amm.re esterno farsi rilasciare le deleghe di altri condomini per l’assemblea condominiale, quando, tra l’altro, è all’ordine del giorno la sostituzione dell’amm.re in carica con altro ( un suo amico ed ex dipendente, che ha posto il suo ufficio in un locale di pertinenza del condominio )? Quali rimedi possono apprestarsi contro questa situazione ?


  • Giorgia Manieri

    @Paolo Zagardo
    Purtroppo la delega è un mandato fiduciario, quindi ogni condomino è libero di delegare qualsiasi persona di cui possa fidarsi.
    Nel Suo caso non è etico che l’amministratore in carica “sfrutti” le deleghe dei condomini per votare se stesso e farsi riconfermare, anche se la Legge non viene violata.


  • Roberto

    Buon giorno,
    vivo in un appartamento di 7 unita (propretaria la mia compagna).Da 1 anno sono diventto amministratore per sistemare un problema di infiltrazioni di acqua nello scantinato visto che il vecchio amministratore non ha fatto niente per 3 anni ma solamente mandato una raccomandata all’impresa che a sua volta ha risposto che sistemera il tutto appena possibile.Su 7 propretari solamente 2 realmente vivono nell’appartamento gli altri hanno tuttti gli appartamenti in affittto.Questi ultimi hanno tutti un amicizia e/o una relazione lavorativa con l’impresa . Es: un propretario è Imp. idraulica che ha fatto i lavori di idraulica. 1 propretario è un assicuratore che ha assicurato il condominio.Un proprietario è il geometra che lavora per l’impresa da anni.
    detto questo da quando sono amministratore abbiamo deciso di fare un ATP .Ora che ATP è quasi concluso e che si cerca di venire ad un accordo per la sistemazione del problema questi condomini che oltretutto riferiscono tutto quello che si dice nelle assemblee al imp edile. fanno pressione con telefonate per convicere 1 condomno ad accettare un accordo con l’impresa senza l’utilizzo dell’avvocato condominiale.La mia domanda è non ce un conflitto di interessi tra i proprietari che hanno una relazione di amicizia e/ o lavorativa con limp. edile ?Per cui il voto in un assemblea condominiale puo essere nullo?
    Seconda domanda visto che 2 propretari che hanno un rapporto di amicizia e/o lavorativa con impresa
    edile (di cui 1 ha 2 delege di altri 2 propretari) e visto che gli unici propretari che vivono nella palazzina vogliona cambiare avvocato perche quello attuale non sta facendo gli interessi del condominio, come posso da amministratore ottenere la maggioranza dei voti per aiutare il condominio a risolvere il problema delle infiltrazioni visto che i condomini che hanno rapporti con l’impresa sta convincendo altri condomini a non fare causa e a accordarsi per avere un risarcimento parziale del problema?Grazie


  • mar4inella balloi

    Vivo in un palazzo di 6 condomini ed abbiamo un amministratore esterno. Si è verificato il problema di 3 balconi aggettanti, di cui 1 interno sul cortile e 2 nella facciata principale che hanno la necessità di rifacimento del frontralino e del solaio. Il palazzo è disposto ad angolo ed io, che vivo al piano rialzato, non ho nessun balcone sopra le mie finestre, se non quello che sovrasta il portone di ingresso. L’amministratore ha ripartito la spesa in base ai millesimi. Io ho chiesto un’assemblea perché, essendomi documentata, ritengo che, non avendo il palazzo nessuna pretesa architettonica, se non il normale decoro, ritengo che a me non spetti pagare, come ribadito da numerose sentenze. Durante l’assemblea la maggioranza ha bocciato la mia richiesta a maggioranza. vorrei sapere se è giusto che votassero tutti i condomini, compresi i proprietari dei balconi, o se si può ravvisare un conflitto di interessi


  • Giovanni

    Gradirei sapere se un Amministratore di Condominio possa utilizzare il proprio figlio avvocato per servizi professionali relativi al Condominio amministrato e se ciò non si configuri come un conflitto di interessi.


  • redazione

    Da quanto ne sappiamo in Italia non esiste una legge sul conflitto d’interessi che possa evitare situazioni simili a quella da lei descritta.

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