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I fondi speciali in condominio

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 2 Commenti

L’assemblea non può costituire fondi speciali o di riserva generici,
se non con una precisa finalizzazione della spesa.

Il condominio può costituire dei fondi di riserva o di ammortamento anche se il regolamento condominiale non stabilisce nulla a riguardo, ai sensi dell’art.1135 comma 4° c.c. che stabilisce che l’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo se occorre un fondo speciale. Ovviamente le spese di manutenzione straordinarie sono quelle stabilite dall’art.1005 del c.c. e quelle che si rendono necessarie per eventi imprevisti. La Corte di Cassazione ha stabilito che è consentita l’istituzione del fondo cassa anche per le spese di ordinaria manutenzione e di conservazione dei beni comuni, mentre non rientrano nelle spese straordinarie di cui all’art. 1135 n. 4 quelle per le innovazioni gravose o voluttuarie. (Cass.n.8167/97)

Solitamente i fondi speciali hanno per oggetto il TFR del portiere, la morosità dei condomini, nonché le spese straordinarie necessarie per le parti comuni.
Ci sono poi dei fondi a sé (ma non per questo vietati) come quelli per l’ammortamento di mobili e attrezzature comuni, che comportano l’accantonamento annuale della presunta perdita di valore di ciò, così da consentire la sostituzione degli stessi, via via che si renda necessario.
In ogni caso l’assemblea non può consentire fondi di riserva generici, senza cioè una finalizzazione precisa della spesa. E’ quindi necessario, perché il fondo possa considerarsi legittimamente costituito, che siano contemporaneamente deliberate, in maniera precisa, le spese e le opere per le quali esso dovrà essere utilizzato. In particolare queste spese e opere non possono essere indicate in maniera generica e sommaria, ma devono essere individuate preventivamente in modo accurato e determinato, perché diversamente il fondo e la delibera relativa sarebbero privi di una sufficiente motivazione, così come l’esborso richiesto ai condomini.
Una volta costituito il fondo speciale l’amministratore deve rispettarne scrupolosamente la destinazione e deve annualmente darne conto, inserendo nel preventivo annuale le quote di accantonamento dovute per il nuovo esercizio e nel rendiconto di fine anno, l’entità delle somme accantonate, con la specificazione dell’uso che di esse sia stato eventualmente fatto durante la gestione.

Per poter deliberare i fondi speciali è necessaria una maggioranza ordinaria di cui all’art.1136 comma 3 del c.c., e quindi, in seconda convocazione, è pari a un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo dei millesimi.
Si deve tenere presente che in materia è legittima anche la delibera assembleare adottata senza che l’argomento fosse stato indicato tra quelli dell’ordine del giorno, purché risulti dal rendiconto che l’accantonamento di una entrata condominiale è destinata a determinate spese.
Per quanto riguarda il riparto delle spese relative al fondo, esso deve essere fatto in proporzione ai millesimi di proprietà, a norma dell’art.1123 c.c. Tuttavia per la realizzazione d’interventi non ancora specificati in dettaglio, è possibile ripartire provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in base ai millesimi di proprietà, fermo restando che, nel caso essa risulti maggiormente utile ad alcuni condomini rispetto ad altri, questa ripartizione provvisoria deve essere corretta non appena compiuta l’opera (Cass.n.1455/97). Bisogna inoltre precisare –a proposito del fondo morosità dei condomini- che non è consentito all’assemblea condominiale deliberando a maggioranza di ripartire, anche solo provvisoriamente, tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali; invece, nell’ipotesi di effettiva improrogabile urgenza di trarre somme, come nel caso di aggressione in executivis da parte di un creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, tende a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa appositamente costituito, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti di tutti i condomini.

Infine, in caso di cessione di un’unità inserita nell’ambito condominiale, la quota di spettanza del fondo di riserva deve essere addebitata all’acquirente e rimborsata al venditore, a meno che il fondo si sia costituito per spese relative a opere già in corso.
Infine vi è da rilevare che la delibera assembleare che abbia approvato la costituzione del fondo e lo stato di riparto, costituisce titolo per agire ingiuntivamente anche a sensi dell’art. 63 disp.att.ne c.c.

 

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2 Commenti


  • panatta luigi

    quanto puo’ durare il fondo costituito per una opera?

    grazie


  • raffaele

    Atteso che il condomino moroso è tale in ordine a quote ordinarie;
    atteso che la quota ordinaria è onni comprensiva di diverse spese (leggi stipendio custode e relativi oneri, acqua condominiale, pulizia e via dicendo;
    com’ è possible costituire un fondo per lo stipendio del custode e non per l’acqua condominiale?
    Secondo me dovrebbe essere legittimo costituire un solo fondo di importo pari alla morosità del condomino (condomini) moroso/i.
    raffaele

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