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La sopraelevazione

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 14 Commenti

Il codice civile prevede l’ipotesi di sopraelevare con un nuovo corpo di fabbrica sopra un terrazzo di copertura. Ciò è possibile solo quando vi è un residuo di cubatura non precedentemente utilizzata o nel caso di variazioni del Piano Regolatore Generale.

Il Codice Civile attribuisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale ed al proprietario esclusivo del lastrico solare il diritto a sopraelevare, cioè ad elevare nuovi piani o nuove fabbriche al di sopra dell’ultimo piano, a meno che vi sia titolo che disponga diversamente. Infatti l’art.1127 del codice civile contiene l’intera disciplina delle costruzioni che vengono realizzate sopra all’ultimo piano dell’edificio.

La sopraelevazione non è mai ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono e  ciò è confermato, anche, dalla Cassazione che ha ribadito che il mancato accertamento dell’idoneità statica dell’edificio a sostenere la sopraelevazione impedisce il diritto della sopraelevazione stessa (Cass. n° 2708/96) e comunque gli altri condomini possono opporsi alla sopraelevazione, pur non compromettendo la staticità dell’edificio, se ne pregiudica l’aspetto architettonico, oppure ne diminuisce notevolmente l’aria o la luce nei piani sottostanti. Si prevede, inoltre, che chi realizza la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini una indennità. Inoltre chi esercita il diritto di sopraelevazione deve anche ricostruire il lastrico solare sottratto dalla sopraelevazione effettuata.

Cosa si intende per sopraelevazione
La sopraelevazione è costituita dalla realizzazione di nuove opere o nuove fabbriche che superino l’originaria altezza dell’edificio e non è configurabile nel caso di modificazioni soltanto interne contenute negli originari limiti di fabbricato (Cass. n° 7764/99). Si è inoltre precisato che costituisce sopraelevazione, ai sensi dell’art.1227 c.c., non solo la costruzione effettuata con cemento o laterizi, ma anche con altri materiali, purché sia stabile e compatta, come ad esempio potrebbe essere una struttura in alluminio (Cass. n° 278/99).

Terrazza a livello
Anche la terrazza a livello, pur se di proprietà esclusiva, è equiparata al lastrico solare in senso stretto e tale è considerata anche nel regime della sopraelevazione, con la conseguenza che il regolamento di condominio può limitare il diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’appartamento a cui afferisce, soltanto però se esso ha natura contrattuale (Cass n° 7678/99).
Nel caso di sopraelevazione non sempre è necessario la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att..c.c., esse possono essere rivedute e modificate solo quando sia stato notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano (Cass n° 9579/91).

Il sottotetto
Il sottotetto non può essere considerato una forma di sopraelevazione, dal momento che non vengono costruiti né nuovi piani, né le nuove fabbriche ai sensi dell’art.1127 c.c..
Come già abbiamo detto nei precedenti articoli (febbraio-marzo 2005), i sottotetti sono ambienti nati per isolare il corpo di fabbrica attraverso una copertura che costituisce una pertinenza.

Trasformazione del tetto in terrazza
Vi è, inoltre, giurisprudenza la quale vieta al proprietario dell’ultimo piano di trasformare il tetto spiovente in un lastrico solare, che pur non modificando la funzione originaria di copertura produrrebbe sul nuovo manufatto il diritto di sopraelevazione da parte del proprietario dell’ultimo piano o la sua destinazione d’uso esclusivo, costituendo così un’alterazione della cosa comune che non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano (Cass. n° 4466/97).

I limiti del diritto
Il diritto alla sopraelevazione ha dei limiti come ha stabilito l’art.1127 c.c. e precisamente:
– Il primo la “condizione statica” dell’immobile, alla quale si può ovviare se c’è il consenso unanime di tutti i condomini e i proprietario è autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere l’edificio idoneo a sopportare il peso della nuova costruzione.
– Il secondo è il turbamento delle “linee architettoniche” dell’edificio a causa di una sopraelevazione, che se eseguita senza la preventiva autorizzazione, può esserne chiesta dai condomini la riduzione in pristino e il risarcimento degli eventuali danni subiti; tuttavia tale azione si prescrive nel termine di vent’anni.
–  Il terzo se vi è la diminuzione di aria e di luce.

La legittimazione dell’Amministratore
L’amministratore è legittimato ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione qualora sia stata eseguita in violazione di detti limiti, senza bisogno della preventiva autorizzazione dell’assemblea di condominio. Tale diritto gli è attribuito ai sensi dell’art.1130 c.c. (Cass. n° 13611/00).


Indennità
L’art.1127 c.c. stabilisce, inoltre: <<chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani ivi compreso quello da edificare, detratto l’importo della quota a lui spettante…>> Ovviamente la determinazione dell’indennizzo deve essere operata al tempo della realizzazione e commisurata alla svalutazione monetaria (Cass. n° 4861/81).
Legittimato ad esercitare il diritto all’indennizzo ex art.1127 c.c. deve ritenersi colui che rivesta la qualifica di condomino al tempo della sopraelevazione o i suoi successori secondo le regole che disciplinano le successioni e non colui che sia divenuto successivamente proprietario della singola unità immobiliare (Cass.1263/99).
Comunque per poter realizzare la sopraelevazione è necessaria la concessione edilizia, con tutte le conseguenze tecniche del caso, ivi compreso il pagamento della così detta “Bucalossi”, quale imposta sulla maggiore cubatura realizzata. Ciò si può inoltre scontrare con le problematiche legate alle “distanze legali” per fondi finitimi. Anche le tabelle millesimali dello stabile debbono subire il rifacimento per effetto dell’aumento delle unità immobiliari.

Infine vi è una sentenza del Consiglio di Stato n.7539 del 21.11.03, la quale ha modificato il diritto del condominio, stabilendo che l’unico legittimato a sopraelevare è il proprietario esclusivo dell’ultimo piano o del lastrico solare, riconoscendo agli altri condomini solo l’indennità come stabilita dal codice. A questo è data anche la facoltà di cedere a terzi detto diritto. In altri termini detta sentenza ha limitato il diritto dei condomini tutti a favore del proprietario dell’ultimo piano, snaturando in parte quanto stabilito nell’art.1127 cc.

Sentenze della Cassazione

Agli effetti dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione è costituita dalla realizzazione di nuove opere o nuove fabbriche che superino l’originaria altezza dell’edificio. Pertanto essa non è configurabile nel caso di modificazioni soltanto interne contenute negli originari limiti del fabbricato.

Cassazione civile, sez. II, 20 luglio 1999, n. 7764

La sopraelevazione è costituita dalla realizzazione di nuove opere o nuove fabbriche che superino l’originaria altezza dell’edificio.

Cassazione civile, sez. II, 20 luglio 1999, n. 7764

Il mancato accertamento dell’idoneità statica dell’edificio a sostenere la sopraelevazione impedisce l’esercizio del diritto di sopraelevazione.

Cassazione civile, sez. II, 27 marzo 1996, n. 2708

In materia di condominio negli edifici, la sussistenza di una sopraelevazione non implica necessariamente la revisione delle tabelle millesimali, le quali “ex” art. 69 n. 2 delle disp. attuaz. e trans. c.c., possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) solo se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Cassazione civile, sez. II, 13 settembre 1991, n. 9579

La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (in relazione alla sua funzione di copertura dell’edificio) al lastrico solare in senso stretto e tale è considerata anche nel regime della sopraelevazione; ne consegue che il regolamento condominiale può limitare il diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’appartamento a cui la terrazza afferisce soltanto se esso ha natura contrattuale.

Cassazione civile, sez. II, 19 luglio 1999, n. 7678

La determinazione dell’indennità dovuta, ai sensi del comma 4 dell’art. 1127 c.c., per la sopraelevazione dell’edificio condominiale va operata con riferimento al tempo della sopraelevazione tenendo conto, peraltro, della svalutazione monetaria verificatasi fino al tempo della concreta liquidazione.

Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861

L’amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, costruita dal condomino in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, ovvero alterando l’estetica della facciata dell’edificio, perché tale atto, diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra negli atti conservativi dei diritti, che, ai sensi dell’art. 1130 n. 4 c.c. è attribuito all’amministratore.

Cassazione civile, sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13611

La sostituzione ad opera del proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale del tetto con una diversa copertura (terrazza) che pur non eliminando l’assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi anche una destinazione ad uso esclusivo dell’autore dell’opera, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune e non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano.

Cassazione civile, sez. II, 20 maggio 1997, n. 4466

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale, che costruisce uno o più piani in aggiunta a quelli preesistenti, è tenuto a corrispondere ai proprietari degli altri piani l’indennità prevista dal comma 4 dell’art. 1127 c.c., la quale va determinata con riferimento al valore dell’area comune, su cui sorge l’edificio, in relazione al numero dei piani di questo, senza che rilevi nè il rapporto fra l’altezza ed il volume del fabbricato preesistente e di quello attuale, nè l’eventuale appartenenza al proprietario che esegue la nuova costruzione della parte dell’edificio (soffitta, lastrico, solare, ecc.) in cui tale costruzione è eseguita, nè infine, la mancanza di autonomia e le limitate dimensioni della medesima. Infatti, tale obbligo nasce dalla maggiore utilizzazione, da parte del condominio proprietario dell’ultimo piano, del suolo comune su cui sorge l’edificio condominiale, alla quale consegue la necessità di compensare gli altri condomini della diminuzione del valore delle rispettive quote del suolo comune.

Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861

L’art. 1127 c.c. sottopone il diritto del proprietario dell’ultimo piano alla sopraelevazione a tre limiti, dei quali il primo (condizione statica) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due limiti (turbamento delle linee architettoniche, diminuzione di aria e di luce) presuppongono l’opposizione facoltativa dei singoli condomini contro – interessati. Pertanto, l’art. 1127 cit. ha carattere innovativo rispetto al corrispondente art. 12 r.d.l. 15 gennaio 1934 n. 56, in quanto inibisce al proprietario dell’ultimo piano di sopraelevare se le condizioni statiche in atto dell’edificio siano sfavorevoli e la sopraelevazione richieda opere di rafforzamento e di consolidamento delle strutture essenziali.

Cassazione civile, sez. II, 27 marzo 1996, n. 2708

In un edificio a più piani appartenenti a proprietari diversi, l’appartenenza del sottotetto si determina in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione a cui esso è destinato in concreto.

Cassazione civile, sez. II, 20 luglio 1999, n. 7764

 

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14 Commenti


  • agazzi

    Io vivo in un edificio di 4 piani e tre mesi fa era stato deliberato,con 1000 millesimi la sopraelevazione del sottotetto. In seguito un condomino si è tirato indietro (senza comunque impugnare la delibera nei termini di legge) e ha bloccato il tutto. Ora mi è stato detto che è uscita una sentenza della Cassazione che sono sufficienti i 2/3 dei condomini per mandare avanti l’operazione. Potreste delucidarmi in merito? Vi ringrazio e saluto


  • rosi

    come ha fatto il condomino a bloccare tutto se non serve nessun consenso da parte degli stessi per la sopraelevazione visto che è un diritto dell’ultimo piano??
    Grazie per la risposta


  • Redazione

    Per Agazzi:
    Si, ci risulta, ma al momento non abbiamo gli estremi della sentenza nè il testo da indicarle.

    Dovreste poter procedere anche con i 2/3.

    Per Rosi:

    Il condomino avrà bloccato la maggioranza assoluta come quorum dell’assemblea di condominio per stabilire la sopraelevazione.

    Il diritto (seppur limitato) del condomino dell’ultimo piano alla sopraelevazione non c’entra nulla in questo caso; se si tratta di sopraelevazione su parti comuni occorre comunque determinare la decisione in assemblea di condominio. Il sottotetto costituisce l’esempio più tipico.


  • Salvatore

    Nel caso di lastrico solare in esclusiva proprietà con altezza dei muri perimetrali di circa 4 mt e l’esitenza di finestre laterali, è concessa la copertura completa con struttura in legno lamellare ?


  • Redazione

    E’ una condizione favorevole, anche perchè il tetto in legno potrebbe essere valutato come ‘rimovibile’. Ma naturalmente si tratta di un aumento della cubatura… deve pertanto informarsi in merito.

    Riteniamo positiva la risposta, quindi; la proprietà del lastrico solare – se esclusiva – facilità l’operazione moltissimo, anche se consigliamo comunque di informarsi e informare i condomini – per evitare sorprese in corso d’opera.


  • Casamento Domenico

    Io vivo in un edificio di due piani, di cui mia sorella al primo ed io al secondo.
    Una terza mia sorella ,la quale poco meno di due anni fa’ (per la mancanza di nostra madre )si trova in possesso del lastrico solare,ed avrebbe intenzione di edificare una struttura ,anche non essendo in regola .
    Alche io mi sono ribellato.
    prendendo dei consigli di alcuni amici, mi dicono :
    1°)Che essa puo costruire una struttura precaria senza muratura la cui superfice non superi il 50% dell’aria che rimane distanziandosi di tre metri dalla via nazionale.
    2°) che tutto puo’ dipendere da un mio solo ed esclusivo consenso ,il quale propietario dell’ultimo piano.
    3°) Che deve prima mettersi in regola con i decreti di legge , pena il sequestra della struttura.


  • Diego

    Può il regolamento di condominio impedire l’elevazione di un nuovo piano?
    Serve un regolamento contrattuale o anche assembleare con l’unanimità?
    Grazie


  • Daniele

    Salve,

    sono un ingegnere elettrico e mi occupo di progettazione e installazioni impiantistiche.
    Mi sono trovato in una situazione che non risco a sbrogliare in quanto mi è stato commissionato il progetto di un impianto fotovoltaico da installare sul tetto di un immobile in cui vivono due famiglie.
    la famiglia interessata è qualle che vive al piano terra.
    L’ inquilino del primo piano in quanto titolare del diritto di poter elevare ulterioriormente in un futuro prossimo se il piano urbanistico comunale lo consentirà( premetto attualmente ciò non è possibile in quanto centro storico e quindi zona matrice) chiede chi dovrà farsi carico delle spese di smontaggio e reinstallazione dell’impianto fotovoltaico nel caso in cui lui ottenga un giorno la licenza di edificare.
    Poichè con le sole normative non sono in grado di fornire una risposta certa al mio cliente in merito al fatto che tali spese dovranno essere carico di ci modifica lo stato di fatto dell’immobile chiedo se qualcuno sa indicarmi una direzione da seguire.

    Saluti.


  • Giorgio

    Per favore, ho bisogno di un chiarimento…
    Sono proprietario di un appartamento mansardato(quindi all’ultimo piano)in un condominio di 4 piani.Non ho balconi solo velux e finestre basse. Stavo pensando di sopraevevare per fare un terrazzino di 2mt.x3mt sul tetto in corrispondenza del mio salotto.
    Lo stabile, a detta del comune, non è soggetto a vincoli.
    E’giusto dire che è fattibile e Soprattutto NON C’E’ BISOGNO DI DELIBERA, ma solo del permesso del comune?
    E’ veramente un diritto dell’ultimo piano sopraelevare in verticale?

    Grazie, anticipatamente. Giorgio


  • uccio

    sono proprietario di un latrico solare di eslusiva proprietà. per il calcolo della indennità di sopraelevazione devo prendere il valore del latrico su cui vado ad erigere il nuovo corpo di fabbrica ( il lastrico è stato acquistato con atto eslusivo) o del suolo su cui sorge l’intero edificio ? grazie anticipatamente


  • Tommaso

    Propongo un quesito:
    In una casa bifamiliare le due unità abitative sono separate da un muro di confine, costituito da due paramenti separati da una intercapedine di 10 cm; nello stesso muro sono alloggiati pilastri e travi in cemento armato che non sono separate come i due paramenti di muratura, ma formano un tutto unico (pilatri e travi formate con unico getto di calcestruzzo ed unica armatura). Si chiede se, volendo uno dei due proprietari confinanti realizzare una sopraelevazione in aderenza, debba chiedere il permesso all’altro proprietario. Se si in base a quale articolo di legge.
    Ringrazio e porgo cordiali saluti.
    Tommaso


  • serena

    buonsera,vorrei chiedere se recintare la terrazza col legno per godere della privacy dato che devo costruire un attico col piano casa,rientra nel decoro architettonico.quindi se i condomini possono lamentarsi.
    grazie


  • rosario terrana

    Buonbiorno, sono proprietario di un terrazzo ad uso esclusivo, vorrei costruire una tettoia in legno per impiantarvi un impianto fotovoltaico ho bisogno del consenso unanime dei condomini(quattro condomini)uno è contrario gli altri no,grazie


  • Marina

    Buongiorno,
    come si fa a sapere se è disponibile un residuo di cubatura non precedentemente utilizzata?

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