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Quattro fasi nella gestione di un immobile

Edilizia - Pubblicato da Giorgia Manieri - Nessun commento

Che il mercato immobiliare stia cambiando è sotto gli occhi di tutti e i grandi operatori hanno già da tempo adeguato i metodi di gestioni degli immobili. Come sempre però il piccolo operatore ha bisogno di tempi molto più lunghi per adeguarsi alle nuove abitudini poiché la diffidenza alle novità crea un naturale ostacolo ai cambiamenti. Ma è un fatto che la gestione di un immobile è sempre più importante economicamente e tecnicamente e questo spinge inesorabilmente la macchina del cambiamento ad accelerare. Iniziamo quindi ad analizzare a grandi linee le fasi che caratterizzano un ciclo edilizio:

A – Individuazione, definizione e pianificazione di in investimento immobiliare;
B – Progettazione sia dal punto di vista tecnico che economico, tempi di realizzazione e modalità di esecuzione;
C – Costruzione o ristrutturazione con pianificazione e controllo dei tempi, costi, qualità;
D – Gestione dell’immobile sia dal punto di vista reddituale che da quello manutentivo.

Le quattro fasi esposte, debbono sembrare tanto ovvie per quanto, sino ad oggi, nessuno si è curato di svilupparle ed applicarle con rigore se non scientifico, almeno tecnico. Benché la fase che i questa sede più ci interessa è quella della gestione, non possiamo non toccare brevemente le tre fasi precedenti.

FASE A
Sia il privato che decide di acquistare un immobile, sia l’imprenditore che intraprende una operazione immobiliare, fanno di norma lo stesso ragionamento: l’immobile risponde alle mie esigenze per ubicazione o grandezza ecc., oppure, il terreno edificabile è in buona posizione ecc., quindi l’investimento immobiliare è ritenuto valido. Unica valutazione aggiuntiva è che il prezzo di acquisto sia affrontabile.

In verità una pianificazione di investimento dovrebbe tener conto di molti fattori di rischio quali: lo sviluppo della zona e i servizi disponibili a breve e medio temine – l’andamento del mercato immobiliare e la sua tendenza a breve e medio termine – il tipo di costruzione o lo stato e la qualità della sua realizzazione (su questo argomento vi rimandiamo a prossimi articoli che svilupperà l’Ing. Nicola Gennaioli) – la qualità dell’ambiente circostante, compresi i suoi abitanti – (in caso di acquisto di immobile) le norme che regolano la vita comune come il regolamento di condominio o di consorzio, che invece vengono letti sempre dopo l’acquisto; ecc. ecc.

FASE B
Anche questa fase accomuna sia il privato che l’imprenditore.
Ci si limita sempre a valutazioni minime e strettamente necessarie. Il costruttore se potesse farne a meno, non spenderebbe neppure i soldi per i progetti, tanto è certo che la casa la saprebbe costruire lo stesso. Tanto più il privato che, qualunque mestiere faccia, si sente il miglior progettista di casa sua. Anche le valutazioni economiche e dei tempi sono ridotte all’essenziale poiché se al costruttore la casa è costata un po’ di più, aumenterà i prezzi di vendita, mentre il privato giustificandosi con frasi fatte come “già che ci sto con le mani…” spesso finisce sempre con lo spendere molto di più di quanto avrebbe potuto permettersi.

In vero con una attenta pianificazione progettuale ed economica predisposta da un tecnico capace e preparato, non solo si possono avere certezze già in fase progettuale, ma spesso risparmi dati da una puntuale ricerca di mercato finalizzata ad ottenere il miglior rapporto qualità – prezzo. Da non sottovalutare poi che una idonea progettazione produce documenti che nel tempo rimangono e che nel futuro bisogno di interventi darebbero certezze sulla ubicazione degli impianti, sui percorsi, sui materiali usati non più visibili, sulle loro dimensioni ecc. producendo un sicuro risparmio nelle ricerche guasti e nelle loro riparazioni.
In questo oggi ci è venuto incontro il Fascicolo di Fabbricato che obbliga le nuove costruzioni a possedere copie dei progetti  i quali dovrebbero essere sia quelli di massima che esecutivi.

FASE C
La fase della costruzione o ristrutturazione è quella dove di norma si fanno i maggiori danni. Infatti, una scarsa pianificazione comporta una cattiva esecuzione, con tempi, costi e qualità scadenti. In genere gli errori si assommano in un risultato finale che solo apparentemente è buono, mentre il tempo ne denuncia tutte le carenze e produrrà ulteriori costi inaspettati. Eseguire non a regola d’arte un impianto o un intonaco, non produce problemi immediati ma costi anticipati nel tempo posti a carico di chi gestirà l’immobile. Al contrario, una corretta esecuzione (che di norma costa uguale ad un lavoro fatto male), è fautrice di durata nel tempo e, quindi, di minori futuri costi. Anche lesinare sulla qualità dei materiali è economicamente sconveniente, infatti l’incidenza di questi, nel totale del costo di esecuzione di un lavoro, è di circa il 10-35%, il resto è mano d’opera e spese generali. Risparmiare quindi il 10% sul materiale significa una riduzione di costi pari al 2% circa sul globale, che sarà sicuramente ripagato molte volte per effetto della anticipata manutenzione.

FASE D
La quarta ed ultima fase è quella che se ben gestita può ridurre al minimo i danni provocati dalle prime tre. Essendo anche questa fase prettamente progettuale, è necessario pianificare con attenzione e competenza tecnica tutto quanto necessario alla gestione nel tempo dell’immobile, ponendo alcuni parametri fondamentali: lo stato iniziale, il tempo, il fabbisogno medio di intervento, ecc. Ma di questo tratteremo ampiamente in futuro.

 

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