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Variazione della titolarità dell’immobile

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - Nessun commento

Gli oneri derivanti dalla vendita dell’unità immobiliare non si esauriscono con il rogito, ossia con l’effettivo passaggio di proprietà, ma sia il venditore che l’acquirente devono comunicare all’amministratore la variazione della titolarità della proprietà dell’appartamento venduto. Non è difficile immaginare il perché di questa disposizione più volte ribadita dalle sentenze della Corte di Cassazione.

La comunicazione del cambiamento di titolarità è indispensabile per vari motivi, ad esempio:
Per convocare l’assemblea di condominio l’amministratore ha bisogno dei nominativi di tutti i proprietari;

– Per imputare e poi richiedere le quote di spese comuni, anche se l’art. 63 disp. att. cod. civ. rende l’acquirente responsabile in solido con il venditore per le spese dell’anno in cui è stata conclusa la vendita e per le spese dell’anno precedente, rendendo la riscossione dei crediti da parte dell’amministratore più facile;

– Per inviare i solleciti e dare inizio alle eventuali azioni giudiziarie in caso di morosità;
Inoltre, anche gli altri condomini hanno il diritto di conoscere i soggetti che con loro sono comproprietari delle parti comuni, diritto definitivamente ribadito anche dal Garante della Privacy.

Per questi motivi fino a che non avviene la comunicazione, è legittimato a partecipare all’assemblea di condominio il venditore, anche se ormai ex proprietario, e l’acquirente non potrà lamentarsi di non essere stato convocato e non potrà impugnare la deliberazione condominiale. Resta comunque evidente che è nell’interesse del venditore dare detta comunicazione, che deve essere completa dei dati personali dell’acquirente e di quelli inerenti il trasferimento. Fino a che ciò non avviene l’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere indirizzato al proprietario conosciuto.

Ricordiamo inoltre che in caso di mancata comunicazione, l’amministratore non ha un vero e proprio obbligo di verificare i registri immobiliari, ma deve comunque svolgere il proprio incarico con l’ordinaria diligenza, questo vuol dire che è tenuto a fare almeno dei tentativi per rintracciare il nuovo proprietario. In ogni caso la Suprema Corte a Sezioni Unite con la sentenza n° 5035/2002 ha ritenuto che nei rapporti di condominio non si può applicare il principio dell’apparenza, quindi l’amministratore deve richiedere i pagamenti delle quote solamente all’effettivo proprietario e non a chi lascia sembrare di esserlo, come potrebbe essere un semplice occupante dell’immobile.
Nel momento in cui l’avvenuto trasferimento di proprietà viene comunicato all’amministratore, solo l’acquirente avrà diritto a partecipare all’assemblea, mentre il venditore potrà far valere le proprie ragioni relative ai pagamenti dei contributi dell’anno in corso e dell’anno precedente soltanto attraverso il nuovo proprietario.

Alcuni regolamenti condominiali prevedono quest’obbligo di informazione del cambio di titolarità, proprio per facilitare il lavoro dell’amministratore, adesso la Cassazione ha dichiarato (n° 12298/03) che una simile clausola è legittima anche se contenuta in un regolamento di tipo assembleare e anche se la clausola introdotta nel regolamento fosse stata votata a maggioranza e non all’unanimità.

 

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