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Il sottotetto

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - Nessun commento

L’utilizzo del sottotetto quale ripostiglio o mansarda, più o meno abitabile, è una pratica diffusa che spesso porta a contenziosi dovuti alla incertezza nella individuazione della proprietà

In questo articolo andiamo ad esaminare il problema del sottotetto che ha sollevato e ancor oggi solleva importanti quesiti di carattere giuridico riguardo alla individuazione di chi è la proprietà, visto che non vi è alcuna disposizione in merito, attualmente è ritornato in auge a seguito della emanazione da parte di alcune Regioni, di leggi che disciplinano il recupero dei sottotetti e la loro trasformazione in spazi abitativi.

In primo luogo è necessario definire il sottotetto come lo spazio che intercorre fra il tetto di copertura dello stabile e l’unità immobiliare posta ad esso immediatamente sotto, ovvero, all’ultimo piano del fabbricato; può avere solo una funzione di “camera d’aria” e per essere più precisi, ha la funzione di isolare l’unità immobiliare dell’ultimo piano dagli agenti atmosferici oppure, nel caso che sia dotato di dimensioni e caratteristiche idonee, può essere abitabile.
Questa problematica non è trattata dal Codice Civile neanche fra le parti comuni di proprietà condominiale di cui all’art.1117 cc. Quindi è nata la questione per stabilire se detto spazio è di proprietà condominiale o spetta in via esclusiva al condomino proprietario dell’unità immobiliare posta all’ultimo piano.

Abbiamo già visto che il sottotetto non essendo previsto dal codice civile non lo si può automaticamente far rientrare nelle fattispecie previste dall’art.1117 cc., per cui per derimere il problema è necessario accertare anzitutto la funzione che svolge il sottotetto: se esso non ha accesso ed assolve solo ad una funzione isolante e protettiva dell’unità immobiliare posta all’ultimo piano, lo si deve considerare come pertinenza di quest’ultima (Cass.n.11488/97-n.9788/97- n.6640/93 – n.5854/91- n.6206/88 – 1106/80). Svolgendo tale funzione si pone in una posizione di dipendenza con i vani che protegge e non può essere separato da questi ultimi senza alterare il rapporto di complementarietà dell’insieme, non essendo il sottotetto idoneo a essere utilizzato separatamente dall’alloggio sottostante su cui sovrasta, pertanto il condomino che è proprietario esclusivo del sottotetto non lo può trasformare in civile abitazione, allacciarlo a servizi comuni del condominio, senza prima chiedere ed ottenere il consenso di tutti i condomini (Trib.Torino 22.10.79).

Invece il sottotetto viene considerato di proprietà comune nel caso in cui, pur essendo suscettibile di uso come vano autonomo, mostri caratteristiche strutturali e funzionali tali da essere, sia pure in modo solo potenziale, utilizzato ad uso comune o porlo al servizio d’interesse comune; e precisamente, quando non svolge principalmente la funzione di camera d’aria, ma può essere destinato all’uso comune di tutti i condomini, e quando è altresì possibile accedervi tramite il vano scale comune o di un lucernario per l’accesso al tetto comune. (Cass. n.6027/00-n.13555/99- n.4266/99- n.1303/98 ed altre).

Quanto sopra esposto è stato ribadito nuovamente dalla Cassazione  con una recente sentenza la n.2469 del 20.6.02, nella quale dopo aver affermato che il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolve la funzione esclusiva di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentire l’utilizzazione come vano autonomo, in questo caso l’appartenenza del bene va determinata in base al titolo stesso, non essendo il sottotetto compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, si può applicare la presunzione della comunione ex art.1117 primo comma c.c., solo nel caso in cui il vano per le sue caratteristiche strutturali e funzionali  risulta destinato oggettivamente, sia pure in via potenziale, all’uso comune oppure all’esercizio dell’interesse condominiale.

Infine, si deve precisare che nel caso il condomino dell’ultimo piano faccia delle modifiche interne al sottotetto senza modificare gli originari limiti dell’edificio e senza alcun aumento dell’altezza (e quindi senza aumento di cubatura), non  rientra nel caso di specie di cui all’art.1127 cc, che riguarda la sopraelevazione e in caso che questa avvenga è dovuto un indennizzo ai singoli condomini.

 

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