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Sanatoria edilizia in condominio

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - Nessun commento

Prendendo spunto dal recente condono edilizio emanato dal Governo, ci si pone il problema se  è valida l’istanza di condono proposta da un singolo condomino, senza il consenso degli altri partecipanti il condominio, riguardo agli abusi edilizi realizzati sulle parti comuni.

A ciò viene in aiuto una recente sentenza del Consiglio di Stato (Sez.V n.6529 del 21.10.03), la quale ha affermato che l’istanza di sanatoria  per opere realizzate abusivamente sulle parti comuni del condominio  presentata da un condominio senza il consenso degli altri non può essere accolta.
Il caso di specie è scaturito dal fatto che alcuni condomini avevano realizzato delle opere abusive, avendo ricevuto da parte dell’Amministrazione Comunale l’ingiunzione alle demolizione di dette opere è stata presentata dagli interessati domanda di concessione in sanatoria, ex art.13 Legge 47/85. Ma il Comune emanava il proprio diniego dopo aver chiesto agli istanti di integrare la documentazione e, specificatamente, richiedeva l’assenso del condominio per le opere di cui all’istanza realizzate sulle parti comuni o d’interesse del condominio, che ovviamente gli stessi non avevano.

Gli interessati si rivolgevano al Tar per l’annullamento del diniego di concessione, che respingeva il ricorso, dichiarando che l’Amministrazione Comunale aveva correttamente sollevato ai sensi dell’art. 4 Legge 10/77, la questione della legittimazione a richiedere la concessione in sanatoria, precisando, che in base a tale disposizione, la concessione viene rilasciata dal Sindaco al proprietario dell’area oppure a chi ha titolo per richiederla e che, pertanto, i ricorrenti erano privi di titolo, non essendo proprietari esclusivi delle parti sulle quali insistevano le opere realizzate, poiché si trattava di parti di proprietà comune di tutti i condomini o, comunque, tali da alterare il decoro architettonico, tanto più che una parte insisteva sul muro perimetrale di proprietà altrui.

Detto verdetto veniva ancora una volta impugnato avanti al Consiglio di Stato, che con la sentenza sopra richiamata, ribadiva che l’Amministrazione Comunale ha la possibilità di negare la concessione in sanatoria, chiesta ai sensi dell’art. 13 Legge 47/85, per motivi che esulano dall’accertamento di conformità delle opere abusive agli strumenti urbanistici, ed in particolar modo per caso di specie, il mancato assenso del condominio tutto; mentre riguardo alla sentenza del Tar, nella parte in cui ritiene legittima la determinazione comunale, rileva che l’Amministrazione aveva applicato correttamente l’art. 4 Legge 10/77, secondo il quale, la concessione è data dal Sindaco al proprietario dell’area o a chi abbia titolo per riceverla, visto che gli interessati non rientravano in questo caso, poiché non avevano la disponibilità esclusiva. Il Consiglio di Stato ha poi osservato che: <<in passato la giurisprudenza era orientata prevalentemente riguardo all’attività amministrativa, in materia edilizia, all’accertamento della conformità dell’opera alla disciplina pubblicistica che ne regola la realizzazione, salvi i diritti dei terzi  e senza che la mancata considerazione di tali diritti possa in qualche modo incidere sulla legittimità dell’atto, ma recentemente la giurisprudenza ha affermato ( Cons. di Stato n.1507 del 15.3.01) che la necessaria distinzione tra il gli aspetti civilistici e quelli pubblicistici dell’attività edificatoria non impedisce di trovare la presenza di punti di contatto tra i due diversi profili, ed ha pertanto precisato che nel procedimento di rilascio della concessione edilizia l’Amministrazione  può e deve verificare l’esistenza in capo al richiedente di un idoneo titolo di godimento sull’immobile interessato dal progetto di trasformazione urbanistica, trattandosi, di una attività istruttoria che non è diretta a risolvere i conflitti d’interesse tra le parti private in ordine all’assetto proprietario degli immobili interessati, che nel caso in esame riguardano la legittimità o meno dell’esecuzione, ai sensi dell’art. 1102 c.c. delle opere edilizie che interessano porzioni condominiali comuni, ma che risulta finalizzata soltanto ad accertare  il requisito della legittimazione del richiedente.

E quindi, secondo a quanto sopra dedotto ha concluso che,  in conformità all’art. 4 Legge10/77, nel caso che le opere incidano sul diritto di altri comproprietari, è necessario il consenso da parte loro, (consenso che può essere manifestato anche per fatti concludenti), e che, a maggior ragione, qualora vi sia un dichiarato dissidio fra i comproprietari in ordine all’intervento progettato, la scelta dell’amministrazione di assentire comunque le opere sulla base del solo riscontro della conformità agli strumenti urbanistici dà origine ad un grave difetto istruttorio e di motivazione, perché non tiene conto dell’effettiva corrispondenza tra la richiesta di concessione e la titolarità del prescritto diritto di godimento (Consiglio di Stato sent. 4972 /01, Tar Toscana sent. 1651/01, Tar Emilia Romagna  sent. 183/01)>>.

Il Collegio recependo tale principio  <<ha, così, affermato che l’Amministrazione può in sede di rilascio della concessione edilizia, legittimamente richiedere il consenso del comproprietario dell’area interessata intervento edilizio, è da verificare se tale principio si possa applicare alla richiesta di sanatoria ex art. 13 Legge 47/85. Secondo la difesa degli appellanti, l’art. 13 individua nel responsabile dell’abuso il soggetto legittimato a richiedere la concessione in sanatoria anche ai sensi del successivo art. 22 (secondo il quale la concessione in sanatoria estingue i reati contravvenzionali previste dalle norme urbanistiche) prescindendo dalla proprietà del bene  da sanare. Ma il Collegio non ha ritenuto di accogliere tale interpretazione  rilevando, invece, che la richiesta di sanatoria è comunque diretta al rilascio di una concessione o ad una autorizzazione come ripetutamente precisato nel primo, secondo e terzo comma, con l’unica differenza  che, nell’ipotesi in esame, l’assenso ha per oggetto un progetto edilizio realizzato, che invece da realizzare>>.

Quindi per il Collegio trova sempre applicazione la regola generale prevista dell’art. 4 Legge 10/77 ed è fondamentale che il richiedente, per poter usufruire della sanatoria, disponga del titolo per richiederla, infine ha inoltre evidenziato: <<che non è rilevante il fatto che l’art. 13 individui il responsabile dell’abuso, e non già il titolare del bene, il soggetto legittimato a chiedere la concessione in sanatoria, in quanto il legislatore ha soltanto adottato una formula idonea a ricomprendere tutte le categorie di soggetti indicati nell’art. 6, che hanno concorso a realizzare l’abuso, fermo restando che anche tali soggetti non possono chiedere una concessione, senza il consenso del titolare del bene sul quale insistono le opere  e che potrebbe essere completamente estraneo all’abuso ed avere un interesse contrario alla loro sanatoria; concessione che infatti, ha osservato, in ipotesi, potrebbe risolversi in danno dello stesso. Come non rileva che in tal modo si priverebbe il responsabile dell’abuso del beneficio previsto dall’art. 22, perché la sanatoria costituisce un’eccezione alla regola che impone di non realizzare abusi edilizi, per cui, se l’abuso non può essere sanato, il responsabile ne sopporta le conseguenze  che sono riconducibili ad una intenzionale violazione delle norme di ordine pubblico>>.

Comunque, giova ricordare che il principio sopra riportato è stato enunciato dal Consiglio di Stato, nel caso di diniego da parte della Pubblica Amministrazione di concessione in sanatoria  richiesta ai sensi dell‘ art. 13 Legge 47/85, a causa del mancato assenso da parte del condominio, ma trae il proprio fondamento oltre che dalle norme richiamate nella sentenza del Consiglio di Stato, anche dalle regole generali su cui si fonda la disciplina condominiale.
Basti vedere nel caso in cui vi sia  una modifica alle parti comuni che incide in modo sostanziale sul bene, che le disposizioni sul condominio tutelano la posizione della minoranza.

 

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