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Nuovi criteri per l’elaborazione dei millesimali

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 1 Commento

Nel precedente articolo che esponeva le tecniche di calcolo per la tabella millesimale di proprietà, è stato preso in esame il sistema comunemente usato dai tecnici. E’ però opportuno far presente che esistono altri metodi, più consoni alle attuali situazioni di mercato. Un tempo, quando si comprava un appartamento, si dava una “pittata” alle pareti o al più si sostituiva la carta e poi lo si abitava senza modifiche sostanziali. Oggi ognuno vuole personalizzare la propria abitazione. Quasi tutti coloro che comprano un nuovo appartamento lo trasformano integralmente: abbattono pareti, modificano la distribuzione delle camere, aggiungono altri bagni, installano controsoffitti e soppalchi dappertutto, e via dicendo, modificando i parametri che hanno costituito la base di calcolo della tabella millesimale. E allora cosa dovremmo fare? ricalcolare ogni volta le tabelle?

TABELLA MILLESIMALE DI PROPRIETA’

Una alternativa di calcolo
Normalmente per ristrutturare si richiede, per l’elaborazione delle tabelle millesimali, l’utilizzo del calcolo integrale. Invece dell’analisi delle singole porzioni, si può prendere in considerazione l’intera superficie dell’appartamento ed applicare a questo valore dei “coefficienti globali” che tengano conto della superficie delle finestre, dell’orientamento rispetto ai punti cardinali, dell’affaccio, dell’altezza del piano, della funzionalità generale dell’appartamento, ecc.
Il calcolo di questi coefficienti globali non è sempre agevole. Ad esempio, il coefficiente di orientamento generale si ottiene trovando il baricentro dell’appartamento e tracciando una semiretta che, partendo da questo punto, passa per il punto medio della porzione esterna del perimetro, e così via, ma non vogliamo annoiarvi con i particolari tecnici. Quello che si vuole far notare è che in questo modo si ottiene un risultato indipendente dalla distribuzione dei vani all’interno dell’appartamento e che quindi è valido nel tempo, nonostante qualsiasi “ristrutturazione” possa essere realizzata.

Quanto costa questa nuova procedura?
Il calcolo dei coefficienti è certamente più complesso e deve essere più preciso, ma, considerando che nella sua globalità il lavoro da fare è nettamente minore (le misure da prendere sono pochissime ed è anche inferiore la quantità di calcoli da svolgere), il costo dovrebbe essere di un buon 20% inferiore a quello relativo al lavoro tradizionale.

TABELLA MILLESIMALE DELL’ASCENSORE

Nonostante gli impianti ascensore siano utilizzati da diversi decenni, purtroppo il nostro Codice Civile non dedica alla ripartizione delle spese per la loro manutenzione alcun articolo specifico. Per tale ragione, gli Amministratori ed i Tecnici che operano nel settore ne hanno viste di tutti i colori.
–    In alcuni condominii, gli appartamenti a piano terra non partecipano affatto alla ripartizione delle spese per l’ascensore;
–    In altri casi il Regolamento di Condominio applica l’art. 1124 del Codice Civile che ripartisce il 50% delle spese in ragione dei millesimi di proprietà ed il restante 50% in ragione dell’altezza del piano, ma tale articolo riguarda unicamente la ripartizione delle spese sostenute per la manutenzione delle scale e non ha nulla a che vedere con l’ascensore;
–    In altri casi infine le spese sono ripartite con un criterio arbitrario stabilito dal costruttore o dai Soci di Cooperativa. Strano a dirsi, ma in questi casi il buon senso ha spesso suggerito soluzioni quasi accettabili.

Perché non è opportuno applicare l’art. 1124 c.c.?
Il Legislatore ha pensato giustamente di applicare alle spese relative alle scale il suddetto criterio di ripartizione in quanto, non solo tramite le scale si possono raggiungere locali condominiali quali il terrazzo, il lavatoio, eventuali soffitte, ecc., ma, soprattutto, nelle spese di manutenzione delle scale rientrano anche quelle relative all’androne, che è il locale più utilizzato dai Condomini e, certamente, non in rapporto con il piano. Ciò, chiaramente, non vale per l’ascensore, in quanto in questo caso l’utilizzo è in gran parte proporzionale all’altezza del piano.

Una proposta per ovviare al problema
Il Professionista incaricato di calcolare la Tabella Ascensore deve individuare i locali condominiali utilizzabili dai condomini e stabilire i percorsi necessari per raggiungerli con l’ascensore partendo da ogni piano. Infine deve calcolare, in base ai dati oggettivi riscontrati, la percentuale delle spese da ripartire in base alla tabella di proprietà rispetto a quella da ripartire in proporzione all’altezza del piano.
Ciò significa che applicheremo l’art. 1124 con percentuali modificate.

Un esempio pratico
Se l’ascensore raggiunge il lavatoio o il terrazzo condominiale bisognerà calcolare la percentuale di utilizzo per questo scopo (in generale molto bassa), ma bisognerà anche valutare che chi abita ad esempio al piano terra lo utilizza per un percorso molto più lungo di chi abita all’attico. Viceversa, naturalmente, se l’ascensore raggiunge il piano autorimessa, anche i piani terra possono utilizzare l’impianto, ma per un percorso molto ridotto rispetto ai piani alti.

Conclusioni
Appare evidente che il lavoro del Professionista non è semplice, in quanto deve stabilire dei criteri equi di ripartizione, senza avere l’ausilio di un articolo del Codice Civile. Per tale ragione, è opportuno scegliere un tecnico specializzato in questa materia.

 

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Un commento


  • gianpaolo giacomin

    vorrei sapere se dei pozzetti di scarico dei condomini situati nella mia area privata possono essere tenuti in cosiderazione sul calcolo dei millesimi.cordialmete saluto gianpaolo

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