Contatto Rapido
Agenzia Immobiliare di Roma

Regolamento condominiale e tabelle millesimali

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 1 Commento

Tutti gli edifici soggiacciono ad un regolamento di condominio e ciò viene espressamente previsto dal nostro codice civile all’art. 1138 nel quale, oltre a definire le parti comuni, si stabiliscono i valori da applicare ad ogni singolo appartamento proporzionandolo a quello dell’intero stabile, e tutto ciò è costituito dalle tabelle millesimali. Connesse con detto articolo vi sono le norme di attuazione e precisamente gli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile.

IL C.P.C.
L’art. 68 disp.att. cpc. prevede che ogni regolamento deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o ciascuna porzione di piano, spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini, mentre l’art. 69 prevede che detti valori possano essere riveduti o modificati anche nell’interesse di un solo condomino.
Il regolamento condominiale, con le tabelle millesimali allegate, può avere natura contrattuale quando l’unico originario proprietario e/o costruttore, che lo ha predisposto, vende le singole unità immobiliari. Il regolamento viene richiamato negli atti di acquisto, divenendone parte integrante, traendo la sua forza vincolante non già dal consenso della semplice maggioranza dei condomini, bensì dalla volontà negoziale delle parti.
L’accettazione di detto regolamento da parte degli acquirenti ed il conseguente carattere contrattuale del medesimo, non richiedono la contestualità della conoscenza effettiva con la stipulazione del contratto d’acquisto, potendo detta conoscenza essere anteriore o posteriore alla stipula quando, comunque, il contratto contenga l’impegno dell’acquirente ad osservare il regolamento già predisposto.

ACQUISTO CON REGOLAMENTO GIA’ PREDISPOSTO
Il regolamento di condominio così predisposto quando è accettato dai condomini con i rispettivi atti di acquisto, costituisce un contratto condominiale. Infatti il regolamento contrattuale di condominio, anche se non materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita delle singole unità immobiliari, fa corpo con esso allorché                                                                                                                                                                  sia espressamente richiamato ed approvato, così che le sue clausole rientrano per relationem nel contenuto dei singoli atti d’acquisto e vincolano i relativi acquirenti (Cass.30.7.99 n.8279 – Cass. 25.10.01 n.13164)
In materia di condominio la determinazione dei valori dei piani o porzioni di piano di proprietà di ciascun condomino e l’espressione in millesimi di tali valori non rientrano nella competenza dell’assemblea, ma esigono l’accordo di tutti i condomini e in mancanza vanno effettuate dal giudice su istanza degli interessati.

LA MODIFICA DELLE TABELLE
Non rientra tra i compiti dell’amministratore l’esecuzione o la modifica delle tabelle millesimali, essendo tale facoltà riservata all’assemblea dei condomini, organo cui deve, conseguentemente, ritenersi demandato anche il potere di disporre le spese necessarie ed assumere obbligazioni onde provvedere alle predette deliberazioni.( cass n.1520/00)
L’eventuale accordo intervenuto tra condomini in ordine alla ripartizione delle spese, che comunque deve avvenire, o all’unanimità, oppure rispettando le maggioranze qualificate nel rispetto dell’art. 1136 c.c. (Cassazione n. 1520/00), non esclude il diritto del singolo condomino di richiedere la formazione in via giudiziaria della tabella millesimale.
La tabella millesimale formata contrattualmente ha forza di legge tra le parti ai sensi dell’art. 1372 c.c. e non è suscettibile di revisione bonaria.

GLI ERRORI DELLE TABELLE MILLESIMALI
Le Tabelle millesimali possono essere affette sia da errori essenziali e quindi possono dar luogo alla revisione in base all’art. 69 dis.att. c.p.c. e sono gli errori che attengono alla determinazione di elementi necessari  per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione ecc.), sia da errori di fatto, ad esempio erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva, sia da errori di diritto (come ad esempio erronea convinzione dell’accertamento dei valori). Non possono invece qualificarsi come essenziali gli errori determinati dai criteri più o meno soggettivi.
L’errore che ai sensi dell’art. 69 disp.att. c.p.c. determina la revisione delle tabelle consiste  nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. ( Cass .27.3.01 n. 4421). Ai fini della revisione e modifica (art.69 disp.att.cpc) non è irrilevante l’accertamento circa la natura negoziale o meno delle predette tabelle, poiché, in caso di tabella cosiddetta contrattuale, l’errore non si rileva nella sua oggettività, ma solo in quanto abbia determinato il vizio del consenso ( Cass.1.3.00 n. 2253- Cass.12.6.001 n. 7908).
La revisione giudiziale delle tabelle millesimali può essere instaurata da ogni singolo condomino con atto di citazione da notificare a tutti i condomini. Una volta instaurato il contraddittorio, il Giudice nomina un consulente d’ufficio (C.T.U.) al fine di redigere le nuove tabelle; infine il Giudice emetterà  la sentenza di accoglimento della domanda proposta  che ha natura costitutiva e cioè da quel momento in poi il condominio avrà l’obbligo di usare le nuove tabelle stabilite giudizialmente.

CONCLUSIONE
Le tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio contrattuale non possono essere modificate se non per il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell’autorità giudiziaria e conservano la loro efficacia e validità sino a quando non intervenga una rituale modifica delle stesse ( Cass. 2.6.99 n. 5399).

 

Locale commerciale in vendita a Monteverde

Un commento


  • luigi dolceamore

    salve vorrei sapere se in un condòminio le tabelle millesimali sono obbligatorie. grazie

Aggiungi un commento