Cenni di contabilità condominiale

Concetti ed inquadramento
Come tutti ben sappiamo, l’amministrazione di un condominio comporta la necessità di rendicontarne l’andamento a fine gestione, e quindi la “messa in opera” di tutta una serie di specifici accorgimenti tesi a rilevare le movimentazioni finanziarie (vedremo poi perché solo finanziarie) avvenute durante la gestione, in parole povere l’istituzione della contabilità condominiale.

Il nostro Codice Civile e’ purtroppo alquanto avaro di disposizioni in materia contabile condominiale, il legislatore non ha previsto praticamente nulla, lasciando all’amministratore l’incombenza di organizzare e curare la gestione del condominio, limitandosi a stabilire, solo in materia di rendiconto annuale della gestione, fra le attribuzioni dell’amministratore, che: “Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione ” (art. 1130 , comma V , Codice Civile) .

Una disposizione in tal senso, indubbiamente obsoleta, e’ oltretutto quanto mai frammentaria e si presta, ai tempi d’oggi, alle più ampie dissertazioni e contestazioni: nulla e’, infatti, previsto riguardo alla tenuta della contabilità condominiale, nulla riguardo ai principi di contabilizzazione delle uscite e delle entrate, nulla riguardo alla contabilizzazione dei fondi condominiali, spesso di importante consistenza, e, soprattutto, nulla è stabilito in tema di forma e sostanza del rendiconto annuale di gestione.

In tale oscura situazione, un esiguo lume ci viene offerto da un’importante sentenza della Corte di Cassazione, la quale stabilisce che il rendiconto condominiale, per quanto non legato a schemi particolari, deve almeno contenere sufficienti informazioni “… per rendere intellegibili, ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con enunciazione delle spese, suddivise per categorie e ripartite tra i condomini in proporzione delle rispettive quote.” (Cass. Civ. , 25 novembre 1975 , n. 3936) .

Stanti così le cose, molti sarebbero tentati di adottare il sistema contabile classico in uso nelle imprese, ma ciò, ancorché possibile, non sarebbe corretto sia dal punto di vista concettuale che dal punto di vista dell’utilità pratica in quanto il condominio non è un’impresa, bensì un semplice ente privo di personalità giuridica (la legge lo classifica come mero ente di gestione) e privo di tutte quelle caratteristiche economico-finanziarie tipiche di un’impresa.
Non si può poi dire che il condominio possa essere assimilato ad una cooperativa, in quanto quest’ultima è pur sempre un’impresa, anche se priva del fine di lucro (reddito) e neanche ad un’associazione o ad un circolo sociale (quantunque forse quest’ultima potrebbe essere la similitudine che più si avvicina).

Il condominio è, invece, né più né meno che una condivisione di un certo bene immobile, la quale ha necessità durante l’anno di fare alcune spese di funzionamento e di mantenimento, nient’altro.
La cosa quindi che deve essere ben chiara è che il condominio non produce, non vende, e non fa credito, ed è proprio sulla base di ciò che va impostata la contabilità condominiale.

Il ciclo di funzionamento di un condominio, nella genericità dei casi, può essere schematizzato come segue:
1) previsione delle spese da sostenere
2) richiesta del denaro necessario
3) incasso dello stesso
4) utilizzo dello stesso per sostenere le spese
5) rendiconto finale
6) eventuale reintegro.

Pertanto all’interno del condominio l’ottica gestionale non è più proiettata sul reddito, bensì sull’andamento e quindi unicamente sull’aspetto finanziario (inteso come movimento di denaro) della gestione. Ciò detto, nella tenuta del sistema contabile condominiale dovranno prevalere due ulteriori concetti principali: semplicità ed  intellegibilità e ciò in quanto il rendiconto condominiale ha un fine esclusivamente privato e non di informativa dei terzi come invece accade nelle imprese.
Sotto tale aspetto quindi potremo inquadrare la contabilità condominiale come un sistema di rilevazioni: finanziario – semplificato – chiaro.

Sotto tale aspetto il compito contabile dell’amministratore dovrà quindi essere quello di chiarire con estrema immediatezza e comprensibilità come è stato speso il denaro versato dai condomini e se e come, eventualmente, lo stesso fosse avanzato o si fosse rivelato non sufficiente.
Dal punto di vista delle rilevazioni, quindi, potremo stabilire un primo principio fondamentale, ossia che la gestione del condominio dovrà essere effettuata per cassa.