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Cenni di contabilità condominiale

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 17 Commenti

Concetti ed inquadramento
Come tutti ben sappiamo, l’amministrazione di un condominio comporta la necessità di rendicontarne l’andamento a fine gestione, e quindi la “messa in opera” di tutta una serie di specifici accorgimenti tesi a rilevare le movimentazioni finanziarie (vedremo poi perché solo finanziarie) avvenute durante la gestione, in parole povere l’istituzione della contabilità condominiale.

Il nostro Codice Civile e’ purtroppo alquanto avaro di disposizioni in materia contabile condominiale, il legislatore non ha previsto praticamente nulla, lasciando all’amministratore l’incombenza di organizzare e curare la gestione del condominio, limitandosi a stabilire, solo in materia di rendiconto annuale della gestione, fra le attribuzioni dell’amministratore, che: “Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione ” (art. 1130 , comma V , Codice Civile) .

Una disposizione in tal senso, indubbiamente obsoleta, e’ oltretutto quanto mai frammentaria e si presta, ai tempi d’oggi, alle più ampie dissertazioni e contestazioni: nulla e’, infatti, previsto riguardo alla tenuta della contabilità condominiale, nulla riguardo ai principi di contabilizzazione delle uscite e delle entrate, nulla riguardo alla contabilizzazione dei fondi condominiali, spesso di importante consistenza, e, soprattutto, nulla è stabilito in tema di forma e sostanza del rendiconto annuale di gestione.

In tale oscura situazione, un esiguo lume ci viene offerto da un’importante sentenza della Corte di Cassazione, la quale stabilisce che il rendiconto condominiale, per quanto non legato a schemi particolari, deve almeno contenere sufficienti informazioni “… per rendere intellegibili, ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con enunciazione delle spese, suddivise per categorie e ripartite tra i condomini in proporzione delle rispettive quote.” (Cass. Civ. , 25 novembre 1975 , n. 3936) .

Stanti così le cose, molti sarebbero tentati di adottare il sistema contabile classico in uso nelle imprese, ma ciò, ancorché possibile, non sarebbe corretto sia dal punto di vista concettuale che dal punto di vista dell’utilità pratica in quanto il condominio non è un’impresa, bensì un semplice ente privo di personalità giuridica (la legge lo classifica come mero ente di gestione) e privo di tutte quelle caratteristiche economico-finanziarie tipiche di un’impresa.
Non si può poi dire che il condominio possa essere assimilato ad una cooperativa, in quanto quest’ultima è pur sempre un’impresa, anche se priva del fine di lucro (reddito) e neanche ad un’associazione o ad un circolo sociale (quantunque forse quest’ultima potrebbe essere la similitudine che più si avvicina).

Il condominio è, invece, né più né meno che una condivisione di un certo bene immobile, la quale ha necessità durante l’anno di fare alcune spese di funzionamento e di mantenimento, nient’altro.
La cosa quindi che deve essere ben chiara è che il condominio non produce, non vende, e non fa credito, ed è proprio sulla base di ciò che va impostata la contabilità condominiale.

Il ciclo di funzionamento di un condominio, nella genericità dei casi, può essere schematizzato come segue:
1) previsione delle spese da sostenere
2) richiesta del denaro necessario
3) incasso dello stesso
4) utilizzo dello stesso per sostenere le spese
5) rendiconto finale
6) eventuale reintegro.

Pertanto all’interno del condominio l’ottica gestionale non è più proiettata sul reddito, bensì sull’andamento e quindi unicamente sull’aspetto finanziario (inteso come movimento di denaro) della gestione. Ciò detto, nella tenuta del sistema contabile condominiale dovranno prevalere due ulteriori concetti principali: semplicità ed  intellegibilità e ciò in quanto il rendiconto condominiale ha un fine esclusivamente privato e non di informativa dei terzi come invece accade nelle imprese.
Sotto tale aspetto quindi potremo inquadrare la contabilità condominiale come un sistema di rilevazioni: finanziario – semplificato – chiaro.

Sotto tale aspetto il compito contabile dell’amministratore dovrà quindi essere quello di chiarire con estrema immediatezza e comprensibilità come è stato speso il denaro versato dai condomini e se e come, eventualmente, lo stesso fosse avanzato o si fosse rivelato non sufficiente.
Dal punto di vista delle rilevazioni, quindi, potremo stabilire un primo principio fondamentale, ossia che la gestione del condominio dovrà essere effettuata per cassa.

 

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17 Commenti


  • walter guazzo

    complimenti per la sintesi della spiegazione.
    Walter Guazzo autore de “La contabilità condominiale” Edizione Simone.
    fiero di avervi letto!


  • fabio

    Grazie e benvenuto!


  • gabriella longhi

    Ho una domanda per Voi l’amministratore puo’ decidere autonomamente di destinare per esempio i fondi pagati per l’erogazione del gas per pagare altre spese, se in quel momento e’ piu’ urgente. Caso specifico il condiminio di mia madre si trova senza gas perche’ l’amministratore dice di aver dovuto pagare altre cose piu’ urgenti come l’acqua. quindi i fondi del gas possono essere destinati ad altro uso.
    Grazie


  • walter guazzo

    rispondo a Gabriella Longhi per la distrazione dei fondi.
    in realtà la cassa condominiale (contanti o conto corrente) è unica, pertanto la corretta gestione dell’amministratore esige che le spese urgenti siano coperte finanziariamente. sarà cura dell’amministratore cercare di tenere sotto controllo il flusso di cassa in entrata con solleciti e messe in mora per i ritardatari (condomini morosi), ma diventa difficile per l’amministratore spiegare che eventuali more versate successivamente all’ente erogatore del servizio, siano frutto di un tardivo versamento anche quando la disponibilità di cassa consentiva il versamento delle somme alla scadenza.
    pertanto la risposta è positiva.
    solo quando i fondi incassati sono destinati per una determinata gestione (es. gestione straordinaria lavori di riatto fabbricato) separatamente “accesa” sussiste un “vincolo di destinazione” del fondo stesso e l’eventuale distrazione dello stesso (uso diverso dei fondi) deve essere deliberata dall’assmeblea dei condomini.
    tutto sta nel tenere sotto controllo ciò che nel “sistema delle imprese” si chiama “flusso di cassa”; l’amministratore attento considera sempre i tempi di incasso e di uscita per la corretta gestione dell’ente condominiale.
    Walter Guazzo


  • Lucio

    Buongiorno
    volevo sapere se l’amministratore nella sua rendicontazione è tenuto a fornire l’intero estratto conto del c/c e un rendiconto della cassa.
    inoltre nella contabilizzazione delle spese le fatture vanno considerata con o senza la ritenuta d’acconto. Infine il TFR del Portiere, se e dove deve essere posizionato nella rendicontazione delle spese (spese generali-etc)
    grazie per la vs disponibilita


  • luigi

    Salve,
    quali testi e/o pubblicazioni mi consigliate per tenermi aggionato sula contabilità condominiale e quale contratto collettivo nazionale di lavoro si applica al personale di portineria?
    grazie


  • walter guazzo

    rispondo a Lucio
    l’amministratore è tenuto (obbligato) a consegnare copia degli estratti ocnto ai condomini che ne facciano richiesta.
    il “rendiconto della cassa” cioè il “libro cassa” delle entrate e delle uscite è reso obbligatorio per consolidata interpretazione giurisperudenziale. Vedi sentenze di merito Trib. Milano. pertanto l’amministartore è obbligato anche a consegnare copia del “libro cassa”.
    per la contabilizzazione delle fatture è ovvio che anche la R.A è un costo per il condominio. pertanto all’atto dell’inserimento della fattura nel libro cassa è auspicabile inserire l’importo versato e poi inserire 8un mese dopo) l’importo della R.A. versata per quella fattura.
    il TFR del portiere va inserito nella contabilità, ma attenzione, se tale TFR è riportato nel consuntivo delle spese e posto in ripartizione come tutti i costi diu gestione del periodo è necessario considerare che trattasi di “spesa virtuale” perchè tale fondo resta nella disponibilità (giacenze di C/C o libretto postale o altro; pertanto è necessario un trattamento contabile ad hoc.
    per ogni altra informazione è consultabile il mio testo “La contabilità condominiale” Ed. Simone. scasate la pubblicità! saluti


  • walter guazzo

    rispondo a luigi
    ho redatto un testo di contabilità facilmente reperibile anche dai siti internet.
    tale testo è aggiornato anche in materia di riforma del diritto condominiale, essendo stato pubblicato nel 2010.


  • luigi

    Per walter,
    grazie per il suggerimento.
    Buon lavoro
    Luigi


  • Pinuccio43

    In occasione dell’ultima assemblea i condomini hanno deliberato di abbuonare le quote condominiali ad un condomino che aveva avuto dei danni per la fuoruscita di liquami dal collettore fognario. Come deve essere correttamente contabilizzato questo “abbuono”? Come deve essere ripartito fra tutti gli altri condomini?
    Grazie
    Pinuccio


  • barbara

    Buonasera,

    per caso qualcuno riesce a vendermi il libro di Guazzo?


  • maria

    sono un affittuaria pago le rate del condominio e mi vedo rilasciato una ricevuta non fiscale.in piu l amministratore non mi da documenti in merito alla gestione economica ,mai visto un documento dove si evince quanto ogni condomine versae mai visto un estratto bancario…inoltre credo che l amministratore non faccia pagare la rata a dei suoi amici dividendone l importo a noi 3 scemi affittuari…mi puo dare dei consigli grazie mille


  • walter guazzo

    rispondo a maria,
    la ricevuta rilasciata dall’amministratore non può essere “fiscale”. il condominio è dotato di codice fiscale ma non di partita IVA.
    ciò che si può eventuale dedurre/detrarre dalle imposte IRPEF è ciò che è indicato nel contratto di locazione regolarmente registrato all’agenzia delle entrate.
    l’inquilino (e quindi non il ocndomino) non può entrare in possesso di documetazione amministrativa se non attraverso il proprietario.
    solo mediante l’intercessione del proprietario (condomino) può ottenere la documetazione che lo interessa (rendiconto, copie della documetazione giustificativa, estratti conto bancari del condominio, ecc.). a tal uopo è necessario considerare quanto pattuito nel rapporto di locazione. per ciò che riguarda il rapporto tra amministrazione del condominio e inquilini vige tutt’ora la vecchia legge sull’equo-canone artt. 9 e 10. ma va da se che è sempre il condomino (proprietario) a dover provvedere con le dovute richieste all’amministratore.


  • walter guazzo

    rispondo a barbara.
    il testo “contabilità condominiale” di Walter Guazzo può essere acquistato presso le librerie giuridiche ed in particorle dell’Edizione Simone. inoltre tutti i siti on-line di librerie virtuali vendono il testo anche con sconti allettanti, ivi compreso il sito dell’editore.
    saluti


  • walter guazzo

    rispondo a pinuccio,
    per danni provocati da difetti di funzioanmento dell’impianto fognario, se questo derve l’intero edificio, i relativi danni vanno ripartiti con la tabella generale (detta anche tabella di comproprietaà) volgarmente detta TAB A.
    se il tratto fognario oggetto di malfunzioanmento (e danno arrecato) serve solo una parte del fabbricato deve essere applicatop il principio della “proprietà parziaria”, cioè pagano solo i condomini che si servono di quel tratto d’impianto.
    anche in tale caso, in assenza di ulterirori clausole contenute nel regolamento di condominio, è utile l’applicazione della tab A, anche se spesso la prassi porta gli amministratori (con l’assenso dei condomini) ad applicare il principio della fruizione (cioè pagano i soggetti interessati in partiuguali). questa è un’annosa questione (classico caso di zona “grigia” del diritto condominiale). saluti walter


  • Gianni

    Buongiorno,
    avevo bisogno di un chiarimento in merito alle tenuta dei registri contabili.

    “il “rendiconto della cassa” cioè il “libro cassa” delle entrate e delle uscite è reso obbligatorio per consolidata interpretazione giurisperudenziale. Vedi sentenze di merito Trib. Milano. pertanto l’amministartore è obbligato anche a consegnare copia del “libro cassa”

    l’amministratore è stato dimesso, e nel passaggio delle consegne ha rilasciato tutti sia i rendiconti che gli estratti conto della banca, in merito al libro di cassa o libro giornale insiste che non è tenuto a rilasciare nulla.
    Grazie un saluto


  • walter guazzo

    rispondo a gianni
    in merito alla tenuta dei libri contabili e all’eventuale obbligo di consegna degli stessi in occasione del passaggio delle consegne ti rispondo in linea con la riforma: i registri sono obbligatori, il passaggio delle consegne deve esserecompleto e veloce e pertanto la consegna di tali registri è resa obbliogatopria dalla Legge 220/2012.
    fino al passaggio della riforma l’obbligo di tenuta dei registri contabili era solo oggetto di attenzione della giurisprudenza di merito che a più riprese ha ritenuto quale giusta causa di revoca dell’amministratore quella di non dotere il condominio di un libro di cassa.
    saluti walter guazzo

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