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Come si calcolano le tabelle millimesimali

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 9 Commenti

Nel primo articolo abbiamo scoperto che ancora oggi la redazione di una tabella millesimale è comunque espressione di chi la redige; abbiamo analizzato un modo empirico per valutare approssimativamente se la tabella del nostro condominio è giusta o errata; infine abbiamo sommariamente analizzato cosa si può fare per sostituire le vecchie tabelle con delle nuove.

A questo punto non ci resta che capire i meccanismi di costituzione di una tabella millesimale, non tanto per imparare a farla (se questa è la volontà del lettore, consiglio la consultazione di un buon testo, ce ne sono editi: DEI – Il Sole 24 Ore – ecc.) quanto per comprenderla meglio, al fine di poterla valutare e giudicare.

TABELLA “A” = PERIZIA
Rendiamoci conto che quando un tecnico redige la tabella di Proprietà, comunemente definita “A”, in pratica effettua una sorta di perizia tecnica del fabbricato in generale e di ogni porzione in particolare, in quanto entrando nei dettagli di ogni parte di esso, valutandoli, conferendogli un valore (ancorché sotto forma di coefficiente) e rapportandoli all’intero fabbricato, svolge una vera e propria azione peritale. Prova ne è il caso di totale perimento dell’immobile, in cui l’assicurazione, per risarcire il danno ai singoli proprietari, utilizza la tabella di proprietà, e ciò dimostra quanto questa sia importante, anche se troppo spesso sottovalutata.

COSTRUZIONE DI UNA TABELLA
A grandi linee possiamo dire che il procedimento per la formazione di una tabella di proprietà è il seguente:

1) Viene rilevata la superficie reale di ciascuna proprietà esclusiva;
2) questo valore viene moltiplicato per un certo numero di parametri che di norma sono: DESTINAZIONE – ORIENTAMENTO – PIANO – AFFACCIO – LUMINOSITA’- UTILIZZO, si ottiene così un numero astratto che viene chiamato SUPERFICIE VIRTUALE.
3) le superfici virtuali delle varie unità esclusive prese in esame vengono sommate;
4) il numero che si ottiene da detta somma viene sottoposto ad un calcolo proporzionale in base mille, in modo che ogni superficie virtuale si trasformi in millesimo proporzionale, ottenendo così la tabella definitiva. In vero è molto più facile a farsi, che non a dirsi! Ma vediamo cosa sono i parametri richiamati al punto 2.

PARAMETRI e COEFFICIENTI
DESTINAZIONE – E’ il coefficiente con il quale si quantifica una sorta di importanza del vano preso in esame. Può variare molto passando da un minimo di 0,10 (ad esempio in caso di giardini) a 1,15 in caso di doppi servizi. Naturalmente all’aumentare del coefficiente, aumenterà l’importanza che il calcolatore attribuisce al vano stesso. Ogni vano ha un suo diverso coefficiente.
PIANO –  Il coefficiente di piano è in rapporto con l’altezza dell’intero stabile e a quella alla quale è ubicata la porzione immobiliare. Negli stabili con ascensore si ritiene che più l’immobile è posto in alto, più ha valore. Infatti detto coefficiente aumenta, sia pure di poco, con l’aumentare del piano.
ORIENTAMENTO – Questo è un coefficiente dipendente dai quattro punti cardinali: NORD-SUD-EST-OVEST, ai quali è rivolto l’ambiente preso in esame. Tutti sanno che un appartamento rivolto a sud è più caldo di uno esposto a nord. Così, analizzando vano per vano, si può stabilire un parametro più o meno riduttivo del valore complessivo, a seconda della migliore o peggiore esposizione.
AFFACCIO – Con questo coefficiente si definisce il valore da attribuire ai vani in relazione alla veduta che essi hanno. Così un vano senza finestra (coefficiente 0,75) varrà meno di uno con vista su un giardino o un parco (coefficiente 1,00).
LUMINOSITA’ – Anche il grado di luminosità di un ambiente contribuisce a determinarne il valore. Più alto sarà il rapporto tra superficie vetrata e area del vano, più alto sarà il valore dello stesso. Identificando con “K” il coefficiente da attribuire, con “SA” la superficie dell’ambiente, e con “SF” quella vetrata, la formula da applicare è la seguente: K=SA/SF.
UTILIZZAZIONE – Con questo coefficiente si quantifica l’importante rapporto di utilizzo dei vari ambienti di uno stesso alloggio.

Risultato Finale
Lo abbiamo già detto nel precedente articolo, ma giova ricordare che i parametri e i coefficienti sono scelti a insindacabile giudizio del tecnico incaricato, per questo motivo la tabella che si ottiene è l’espressione delle valutazioni che il tecnico ha effettuato sulla base della propria esperienza. Di norma però, se il tecnico è pratico ed esperto,  si ottiene sempre un buon risultato aderente alla realtà dell’immobile, inoltre vi è da considerare che se il tecnico utilizza lo stesso criterio di analisi e applica gli stessi coefficienti per tutte le singole proprietà prese in esame, si otterrà comunque un equo risultato; se, al contrario, in corso di esecuzione dovesse cambiare i parametri o i coefficienti di valutazione, otterrebbe una tabella non omogenea e quindi errata.

LE ALTRE TABELLE
Sappiamo che nel regolamento di condominio di ogni stabile, oltre la tabella di proprietà, vi sono le tabelle di scala, ascensore, riscaldamento, e possono esserci quelle dei lastrici solari, delle parti comuni (in casi particolari di comunione con altri condomini), ecc. Ognuna di queste deriva in parte dalla tabella di proprietà.

Ad esempio:
1) la tabella di scala è in genere costituita con il 50% dalla tabella di proprietà e il 50% dal coefficiente di piano e più si sale più il coefficiente è alto.
2) Quella di ascensore è analoga a quella di scala, e di norma la si redige solo se l’ascensore serve i piani in modo diverso da quello delle scale, altrimenti è la stessa.
3) Per il riscaldamento il problema è più complesso e merita una più ampia trattazione che faremo in un prossimo articolo, essendo questa tabella una vera e propria perizia al pari, se non più complessa, della tabella di proprietà.
4) Le tabelle dei lastrici solari di copertura, come le parti comuni, sono redatte secondo criteri di parametrazione delle superfici e servono solo in casi particolari, tanto che sono presenti raramente nei regolamenti di condominio.

CONCLUSIONI
La conclusione può essere solo un consiglio. Controllate, anche approssimativamente, le tabelle millesimali del vostro stabile e assicuratevi che siano eque. In caso contrario potete farle rifare, considerando che il costo del professionista, se ripartito fra tutti i proprietari, non è esorbitante e nel tempo si ripagherà da solo.

 

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9 Commenti


  • francesco

    Mi chiamo francesco e mi serviva un’informazione
    ho dovuto rifare il tetto della mia casa, al piano terra ho una signora che a un magazzino e mi chiede che il calcolo deve essere calcolato in millimesimali no a vano.
    Deve essere calcolato il piano e utilizzazione (ma serve pure: orientamento,affaccio,luminosità)
    GRAZIE


  • SIRACUSA GIUSEPPINA

    Ho un vecchio magazzino in edificio a piano terra sulla strada, in edificio composto da diversi appartamenti, vorrei sapere non avendo ancora effettuato i calcoli millesimali, se i magazzini vengono considerati alla stessa stregua degli appartamenti nel calcolo dei millesimali e quindi le relative spase, visto che l’amministratore divide per proprietari e non per millesimi, io credo che i magazzini hanno diritto a diverse esclusioni nel pagamento delle spese condominiali. Grazie anticipatamente


  • Gaetano

    Nel mio condominio ci sono 3 edifici disuguali hanno preso come calcolo i mill generali 1° edificio il tetto è di 630 mq.ed i mill. sono 334,08.- 2° edificio il tetto è di 392 mq. ed i mill sono 202,41.- 3° edificio il tetto è di 630 mq. ed i mill sono 370,82 mill. gli altri mill. che mancano sono per i box che non usufruiscono del tetto. Come calcolare i mill di ogni edificio singolo??? Grazie


  • titti

    Ho bisogno di una informazioe.
    In uno stabile a 4 piani fuori terra e 1 piano interrato per i box dotato di ascensore le tabelle millesimali sono state così redatte:
    1) in quelle di proprietà generale hanno considerato anche le superfici virtuali dei box,
    2) in quelle di ascensore le superfici dei box non sono state calcolate e la somma delle superfici virtuali è solo quella degli appartamenti.
    Preciso che nei due casi le superfici virtuali degli appartamenti sono uguali, inoltre ci sono 12 appartamenti e 12 box, e 12 proprietari (ogni proprietario possiede 1 appartamento e 1 box che sono accatastati separatamente).
    Le mie domande sono:
    1) perchè i box non sono considerati nel calcolo dei millesimi di ascensore?
    2) è giusto che i millesimi di scala coincidano con i millesimi di ascensore?
    3) è giusto che il piano terra sia computato per il calcolo dei millesimi di scala e di ascensore visto che le scale e l’ascensore in base all’articolo 1117 del C.C. sono parti comuni di un condominio?
    Grazie ed attendo solerte risposta.


  • fabio cerolini

    siamo un fabbricato senza regolamento condominiale e senza ripartizione di millesimi composta di 4 unità con accessi indipendenti;
    due al piano terra e due al piano primo;
    queste ultime si raggiungono attraverso una scala condominiale.
    Scala condominiale ma di fatto utilizzata prevalentemente da questi due appartamenti.

    Dico prevalentemente perchè l’unico motivo di utilizzo della scala da parte degli appartamenti del piano terra è quello di poter accedere al quadro dei contatori utenze, quindi utilizzato più come servitù di passaggio che di effettivo utilizzo (contatori che però possono essere raggiunti anche dalla strada pubblica).
    In aggiunta, salita la scala, è presente al piano 1° una corte condominiale lastrica (sotto alla quale ci sono i 4 garage); corte però utilizzata e goduta dalle due unità del piano 1°.
    Chiedo: la scala a salire comprendendo il lastricato al piano 1° in riferimento alle unità del piano terra incide solo in minima parte calcolando i millesimi di competenza?

    In merito alla luce condominiale:
    un lampioncino è in qualche modo necessario alle unità del piano terra, poi a seguire vi è uno presente sulla rampa delle scale e infine due sulla corte condominiale sopra citata al piano 1° di utilizzo esclusivo e necessario delle unità di piano.
    chiedo:le luci in riferimento alle unità del piano terra incidono solo in minima parte calcolando i millesimi di competenza?

    infine, sarebbe opportuno redigere una tabella millesimale pur essendo 4 unità abitative?

    in attesa di cordiale risposta porgo cordiali saluti
    fabio


  • pietro

    Spno socio di coop.proprietà divisa, volevo sapere se le spese per l’aquisto del terreno e di urbanizzazione vanno calcolate in millesimali.
    Grazie


  • mauro pratillo

    mauro- sono un tecnico , ho eseguito la revisione delle tabelle millesimali sulla base delle superfici virtuali (come le precedenti) un condominio ha espresso delle note sulla lieve differenza altezza interna dei box e pertanto vorrebbe che le tabelle siano calcolate sulla base dei volumi virtuali.come devo procedere atteso che la lieve differenza di h dei box non inlfluisce minimamente sull’utilizzo
    grazie


  • cesare

    Sono propietario di un appartamento al terzo piano orientato a Sud, molto luminoso, con balconata un solo bagno, tre camere letto, unico ambiente tra cucina e salotto circa 90 mq.
    Invece al piano terra un’altro propietario ha un appartamento di circa 100 mq due bagni, stesso orientamento e un terrazzo enorme circa 60/80 mq. I miei millessimi sono 21,14 quelli dell’altro prop.sono 26,51. Chiedo se è possibile che lui abbia una poca differnza di millesimi a suo favore e poi paghi una quota cond. di tre euro in meno.In effetti queste domande le faccio non per i tre euro di differnza ma per capire se orientativamente la tabella millesimi è fatta bene. Grazie per la risposta.


  • Luca di Piazza

    Buongiorno,
    Ho una questione alla quale non riesco a venire a capo: il mio appartamento di circa 45mq ha un giardino di proprietà di 300mq. Nel calcolo delle tabelle millesimali é stato applicato un coefficiente 0,15 alla superficie del giardino.
    Per intenderci: un appartamento identico al mio posto al secondo piano, pesa “30 millesimi”. Il mio ne conta approssimativamente 60 (30 per l’appartamento e 30 per il giardino, che ridotto con coefficiente 0,15, si riduce ad altri 45mq).
    La mia domanda é semplice: é corretto applicare il coefficiente di riduzione alla superficie del giardino, quando si tratta di appartamenti così piccoli? Oppure andrebbe applicato alla superficie dell’abitazione, che aumenterebbe il proprio peso in millesimi del 15%?

    Grazie per la risposta

    Luca

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