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Valutare un bene immobiliare

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 1 Commento

Nel precedente articolo si è introdotto il problema della stima di un valore immobiliare, prendendo in esame i cinque criteri fondamentali per determinarlo: valore di mercato, valore di costo, valore di trasformazione, valore complementare, valore di capitalizzazione; ora cerchiamo di evidenziare tutti gli elementi che incidono sul risultato finale, ovvero, analizziamo come si deve procedere per valutare un bene immobiliare.

Per prima cosa dobbiamo conoscere lo scopo della stima: ci si rende facilmente conto che è nettamente diverso stimare un bene per conoscerne il suo valore reale per poi venderlo, oppure stimarlo per calcolarne il valore che potrebbe avere in presenza di una evidente modifica. Nel primo caso applicheremo la stima del valore di mercato (quella che di norma usano tutte le agenzie immobiliari), nel secondo la stima del valore di trasformazione.

In secondo luogo dobbiamo rilevare i dati tecnici del bene.
Le caratteristiche intrinseche, cioè quelle riguardanti per esempio l’appartamento e lo stabile: l’età e lo stato di manutenzione, la qualità delle rifiniture, la disposizione dei vani, il numero di servizi e balconi, gli accessori esterni all’appartamento (cantina, box, ecc.), l’utilizzo di eventuali nuovi materiali e tecniche di costruzione, la diversa tipologia edilizia (palazzo, villa), la destinazione d’uso (abitazione, ufficio, ecc.).

Le caratteristiche estrinseche, cioè quelle riguardanti l’ambiente circostante lo stabile: l’ubicazione rispetto al centro della città, le vie di comunicazione, la qualità e la quantità dei servizi pubblici disponibili in zona, la salubrità dell’aria, la rumorosità, l’inquinamento elettromagnetico, ecc.
A questo punto non possiamo esimerci dal reperire i dati giuridici e catastali: foglio-particella- subalterno (che identificano esattamente il bene preso in esame); la regolarità della concessione edilizia con la quale è stato costruito il fabbricato o la concessione in sanatoria, se è stato (totalmente o parzialmente) sanato di un abuso, e della certificazione di abitabilità o agibilità; l’adeguamento alle norme tecniche di sicurezza degli impianti, come il certificato di conformità alla Legge 46/90 per quelli elettrici e quella per l’impianto del gas o dell’impianto di riscaldamento autonomo; la presenza di eventuali contratti di locazione, la trascrizione di  ipoteche dovute a mutui in essere o da estinguere, eventuali diritti di usufrutto gravanti sul fabbricato come servitù attive o passive, ecc.

Ora dobbiamo individuare il parametro di stima:

– i parametri fisici sono misurabili, non opinabili e non si alterano col tempo, e sono espressi in superficie (metroquadro), volume (metrocubo) e vani (ogni camera è un vano, la cucina e un bagno formano un vano).
– i parametri economici, invece, avendo come unità di misura la moneta, hanno, per effetto dell’inflazione, validità limitata nel tempo e sono espressi in rendita catastale o canone di affitto.

Ora, a seguito di una attenta ricerca di mercato che, per le agenzie immobiliari si estrinseca nella approfondita conoscenza dei continui andamenti dei valori immobiliari, possiamo reperire i prezzi dei beni simili e applicare il procedimento estimativo per comparazione, ottenendo così il valore ordinario, cioè medio. Soltanto con la correzione di comodi e scomodi (caratteristiche non monetizzabili, come l’affaccio, che si calcolano percentualmente raffrontando il bene oggetto di stima con altri), e aggiunte e detrazioni ( caratteristiche monetizzabili, come la presenza o meno di ascensore) si arriva a determinare il valore reale dell’immobile preso in esame.

Detto quanto sopra, appare evidente la complessità di quella valutazione che spesso chiediamo con superficialità alla “agenzia sotto casa”, sperando però che questa la faccia effettivamente con professionalità, secondo i dettami della corretta tecnica estimativa.

 

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Un commento


  • Marco S.

    Vi ringrazio per il vostro contributo. Ho letto l’articolo con piacere!

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