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Stimare un bene immobiliare

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - Nessun commento

La difficoltà nello stimare un bene immobiliare risiede nel fatto che il perito inevitabilmente manifesta la propria soggettività, fortunatamente compensata da una disciplina, l’estimo, che fonda la sua scientificità sul metodo. Un’altra difficoltà è data dal fatto che da uno stesso bene si possono ottenere valori diversi, in base al diverso punto di osservazione economica, adottando vari criteri:

1. VALORE DI MERCATO: il perito effettua una comparazione tra i prezzi realmente pagati nel recente passato per beni simili o assimilabili e ipotizza quale potrebbe essere il più probabile prezzo pagabile oggi per il bene in esame, rifacendosi all’ordinarietà. Questa stima viene utilizzata nella maggior parte dei casi, poiché permette di valutare l’immobile in maniera relativamente semplice e veloce.

2. VALORE DI COSTO: il perito ipotizza l’ammontare delle spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre il bene oggetto di stima. Si utilizza la stima di “costo di costruzione” per valutare nuove costruzioni, ampliamenti, sopraelevazioni e ristrutturazioni profonde; si utilizza, invece, il “costo di ricostruzione” per valutare beni che hanno un mercato molto relativo, come chiese ed ospedali, o beni assicurati che sono stati danneggiati.

3. VALORE DI TRASFORMAZIONE: questo valore è dato dalla differenza tra il valore di mercato del bene trasformato e il valore di costo della trasformazione. Il perito, quindi, valuta il bene non per il suo stato attuale, ma per quello che può diventare. Un esempio classico è un appartamento all’ultimo piano che, se sopraelevato a norma dell’Art. 1127 cc, acquista un valore maggiore.

4. VALORE COMPLEMENTARE: esprime il valore di un bene che è legato ad un altro da rapporti di reciproca utilità. Questa stima viene utilizzata spesso nel caso in cui si deve valutare un box capace di accrescere o diminuire il valore o il reddito del relativo appartamento del quale diviene pertinenza. Un altro caso in cui si applica questa stima è nel momento in cui si verifica un esproprio parziale: se su un terreno la parte espropriata sarà posta al centro del lotto, il danno causato sarà maggiore, come è facilmente comprensibile dal seguente schema.

5. VALORE DI CAPITALIZZAZIONE: mediante questa stima il perito ha la possibilità di tradurre in capitale attuale, il reddito futuro ottenibile dal bene attraverso l’affitto dello stesso.
Nel momento in cui il perito valuta un immobile deve necessariamente anche tenere conto del valore catastale, cioè il valore che lo Stato ha attribuito al bene, base di calcolo inoltre per il pagamento di tasse e imposte. Moltiplicando il valore catastale per 100 e aumentandolo del 10% (dal 1° gennaio 2004, poiché fino al 31/12/2003 era del 5%), si ottiene un valore ipotetico che comunque non rispecchia la realtà del mercato immobiliare, ma che può essere parametro di comparazione per una equa valutazione.

Considerati i parametri di cui sopra e rapportati tra loro, il tecnico potrà  periziare con attenzione professionale il bene in questione. Ne consegue che effettuare la valutazione di un bene immobiliare, adottando, come troppo spesso accade, solo uno dei parametri elencati, è un atto approssimativo, poco rispondente alla realtà.

 

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