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Le tabelle millesimali

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 3 Commenti

Strumento imprescindibile di ogni condominio determina per tutta la vita la quota di contribuzione alle spese di gestione

La cosa più utilizzata in condominio è la tabella millesimale, un insieme di “numerini” che determinano il “quantum” di spese che ogni proprietario deve sostenere per mantenere le parti comuni. Ai più è spesso incomprensibile se non talvolta misteriosa, mentre non è altro che la risultanza di un calcolo matematico, per nulla misterioso, che determina coefficienti proporzionali.

Il problema, semmai, è da chi è stata redatta, poiché se non si sono seguiti criteri di rigorosa valutazione oggettiva, si può produrre una tabella scorretta ed iniqua. Se a ciò aggiungiamo che una volta approvata e registrata con atto notarile, la tabella millesimale determina, per tutta la nostra vita, quante spese dobbiamo pagare per il mantenimento di quel bene, ci rendiamo conto di come sia importante averne una veramente rispondente alla proprietà posseduta.

COSA SONO LE TABELLE MILLESIMALI
Innanzi tutto bisogna dire che ancora oggi non esiste una norma che imponga un criterio per redigere le tabelle millesimali, ma solo alcuni articoli del codice civile che delineano principi da rispettare nella ripartizione delle spese, base imprescindibile alla quale ogni calcolatore di millesimi deve fare riferimento. Peraltro, la prima codificazione di coefficienti e di criteri di calcolo risale al 1966, come a dire che prima di allora tutte le tabelle millesimali redatte erano frutto di tecniche personali. Il 26 marzo 1966 il Ministero dei Lavori Pubblici emise la circolare n° 12480, con la quale definiva le modalità di calcolo da applicare nella ripartizione dei costi di costruzione degli interventi dell’I.A.C.P. (Istituto Autonomo Case Popolari) e delle Cooperative Edilizie; la circolare apriva così:

“Allo scopo di evitare che i collaudatori (e quindi parliamo già di tecnici qualificati e abilitati) dei fabbricati realizzati con l’intervento dello Stato da cooperative edilizie, nel procedere al riparto del costo delle costruzioni fra i diversi assegnatari degli appartamenti, adottassero criteri disparati, …”.
Le stesse modalità, continuava la circolare, possono essere utilizzate per il calcolo delle tabelle millesimali necessarie alla futura ripartizione delle spese di gestione.
Solo dopo il 1966 quindi, i tecnici hanno iniziato a fare riferimento ad una norma univoca che, con il tempo, si è perfezionata ed integrata.
Di norma è il costruttore, all’atto della registrazione del regolamento di condominio, a far redigere ed allegare anche le tabelle millesimali che possono essere:
– di proprietà
– di scala
– di ascensore
– delle parti comuni
– di riscaldamento
– di copertura

Ognuna di queste “dovrebbe” parametrare la percentuale di ogni singola unità immobiliare presente nel condominio, ad un coefficiente rapportato a 1000. Di qui il nome di tabella millesimale, in quanto la somma di tutti i coefficienti delle unità immobiliari presenti nello stesso stabile è uguale a 1000. Si è usato il condizionale “dovrebbe”, poiché non sempre ciò accade; cioè, non sempre i coefficienti attribuiti dal redattore delle tabelle, rispecchiano la realtà dei valori e delle dimensioni delle singole unità a cui sono attribuite, in quanto, soprattutto nel passato, i calcolatori non erano tecnici, ma “incaricati”( la tabella di proprietà e di scala la calcolava il ragioniere dell’impresa costruttrice, quella di riscaldamento la conteggiava la ditta di idraulica, che aveva montato l’impianto, ecc…) dando così luogo a tabelle che rispecchiavano più gli usi e costumi dell’epoca che non  rigorosi calcoli matematici.
Spesso poi si trovano tabelle le cui somme non danno 1000, ma questo non è sinonimo di scorrettezza, poiché come si è detto, il fattore 1000 è solo convenzionale e scelto al fine di uniformare e semplificare.

VERIFICA DI UNA TABELLA
Quello che bisogna sapere è che se incarichiamo due professionisti esperti allo scopo di redigere le tabelle millesimali di uno stesso stabile, ci consegneranno due tabelle simili, ma non uguali; in quanto, se pure i tecnici abbiano seguito i criteri matematici oggi comunemente in uso, ognuno di loro avrà integrato il calcolo con una serie di valutazioni e considerazioni personali nella scelta dei coefficienti da utilizzare, che porteranno ad una determinata tabella, diversa da qualunque altra. Questo non significa che è sbagliata, ma solo che il tecnico l’ha redatta secondo il proprio insindacabile giudizio. Da ciò si intuisce quanto sia aleatoria e personale  anche la migliore e più corretta  delle tabelle millesimali; figuriamoci poi se il tecnico non è esperto della materia, è superficiale nelle valutazioni che stabiliscono i coefficienti, oppure, cosa assolutamente deprecabile, redige la tabella secondo propri criteri personali, come avveniva in passato.
Detto questo si può intuire quanto sia difficile se non impossibile, per chiunque, verificare una tabella millesimali già redatta. Per fare ciò, innanzi tutto si dovrebbe essere veramente esperti della materia, di grande esperienza e a conoscenza di tutte le tipologie esistenti di calcolo, di redazione, ecc., ma soprattutto si dovrebbe entrare in possesso non solo delle tabelle propriamente dette (ad esempio la tabella di proprietà, comunemente definita “A”), ma anche dei tabulati di calcolo che hanno portato alla tabella da verificare che, non lo dimentichiamo, è solo l’ultimo atto di una seria abbastanza lunga di applicazione di coefficienti e moltiplicatori. Ma anche avendo questi, si potrebbe solo verificare la correttezza dei calcoli e, semmai, l’equità dell’applicazione dei coefficienti e null’altro, poiché, lo ripetiamo, la tabella è comunque il frutto di valutazioni soggettive di chi l’ha redatta e che, come tali, non sono sindacabili.

RICAPITOLANDO
– La tabella millesimale deve rispecchiare principi sanciti dal codice civile.
– Viene redatta seguendo schemi oggi abbastanza uniformi, ma che ogni tecnico può liberamente decidere di  applicare o non.
– Il risultato finale deriva dall’applicazione di coefficienti che il tecnico utilizza a sua insindacabile discrezione.
– Il tecnico redattore non fornisce quasi mai le relazioni di calcolo, così è impossibile sapere quali criteri ha utilizzato per redigere le tabelle.
– Una volta che le tabelle sono depositate con atto notarile e accettate, tacitamente o meno, con l’acquisto della proprietà, diventano la base di calcolo imprescindibile delle spese da sostenere per tutta la vita.
Detto questo, siamo certi di aver gettato il lettore nello sconforto!

UN MODO EMPIRICO PER SAPERE SE UNA TABELLA MILLESIMALE, E’PIU’ O MENO, CORRETTA
Bisogna sapere che per redigere la tabella di proprietà, che dovrebbe rispecchiare il valore di ogni singola porzione immobiliare all’interno dello stabile, si deve di norma applicare una serie di parametri, chiamati coefficienti, che possono essere:

Superficie
Destinazione
–     Piano
–     Orientamento
Affaccio
Luminosità
–     Utilizzazione

Tutti questi sono numeri con due cifre dopo la virgola (es. 1,25), quindi è intuibile che il calcolo finale porti a dei millesimi composti da numeri primi accompagnati da decimali dopo la virgola. Ma di norma le tabelle di quasi tutti gli stabili in condominio sono composte solo da numeri primi; segno questo che prima di renderle “pubbliche” è stato effettuato un arrotondamento. Il motivo è quello di semplificare il futuro utilizzo, ma ciò avviene a discapito della correttezza.

Un secondo controllo lo si può effettuare prendendo in esame due appartamenti possibilmente uguali (di norma nei vari piani le tipologie di appartamenti si ripetono). Se due appartamenti sono pressoché simili e sono disposti dalla stessa parte dello stabile, quindi hanno anche lo stesso orientamento ed affaccio, hanno di norma la stessa luminosità e, essendo ambedue per civile abitazione, la stessa utilizzazione, debbono avere millesimo simile, o meglio, l’appartamento posto al piano superiore deve avere qualche millesimo in più di quello sottostante; ma se per caso non vi fossero differenze, ovvero la diversità fosse palesemente eccessiva, o peggio, l’appartamento sottostante avesse più millesimi di quello superiore, sicuramente la tabella è sbagliata e questo sarebbe un fondato motivo per chiederne l’abbandono e il suo rifacimento.

FARE UNA NUOVA TABELLA
Rifarla è facilissimo. Basta riunirsi in assemblea ordinaria, anche in seconda convocazione, e portare il problema all’ordine del giorno, votare con la maggioranza semplice l’incarico ad un professionista di fiducia, che si sarà curato di informarci prima sul suo onorario; aspettare quindi che il professionista rediga il tutto e riunirsi in una nuova assemblea per le decisioni del caso. Ma l’assemblea questa volta potrà solo discutere se trova di suo gradimento l’opera svolta dal tecnico, perché per far diventare “contrattuali” le nuove tabelle, bisogna affrontare il più serio problema condominiale, poiché le tabelle millesimali, come si è detto, sono “contrattuali” in quanto accettate con l’atto notarile degli immobili e quindi per poter modificare un contratto, tutti i contraenti debbono essere d’accordo, cioè “tutti” debbono sottoscrivere dal Notaio le nuove tabelle millesimali. A questo punto ci si chiede: ma se le tabelle esistenti sono sbagliate ed è stato deliberato di rifarle avendo anche speso del denaro, chi mai si può rifiutare di sottoscriverle dal Notaio? Di norma a rifiutarsi è quel condomino o quei condomini che con le nuove tabelle ci “rimettono”, anche se per molto tempo hanno pagato meno del dovuto, e possono arrivare a farsi carico di un proprio tecnico per dimostrare che sono le nuove tabelle ad essere errate e non le vecchie, pur di non cambiarle. Come risolvere il problema? L’unica strada è un ricorso al giudice ordinario, per far periziare da un C.T.U. (Consulente Tecnico d’Ufficio nominato dallo stesso giudice) le tabelle millesimali vecchie, al fine di ottenere una sentenza che sancisca la loro iniquità, con la conseguente adozione di quelle nuove.

E’ bene infine rammentare che il ricorso può essere mosso anche solo da una persona, ma meglio sarebbe se più condomini si coalizzassero, vuoi per dare più forza alla richiesta, vuoi per frazionare le spese legali.

 

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3 Commenti


  • mimmoficiligno

    e se il costruttore non ha redatto, e quindi allegato all’atto di compravendita, le tabelle millesimali, possono essere redatte anche se non c’è l’unaminità?
    grazie


  • barbara

    sono Barbara,

    volevo sapere se mi sai come va calcolato

    il garage parte comune centrale – spazio di manovra – da dividere tra tutti tranne uno

    come posso ripartire i terrezzi ad uso esclusivo del singolo proprietario ma poi di copertura nn di tutti

    quando tutti hanno i terrazzi o quasi e per tutti devo riprodurre la tabella 1/3 e 2/3 per ogni singolo condomine

    ad esempio visciani ha il terrazzo ma a lui va inserito tra i vani? e poidistribuito agli altri per i 2/3


  • erny

    Buongiorno, abito in un appartamento di una palazzina a sei piani,la cui terrazza, acquistata a suo tempo dal proprietario dell’appartamento del sesto piano, è stata edificata con regolare concessione edilizia e trasformata in appartamento mansardato.Il proprietario del nuovo appartamento sostiene che l’aggiornamento delle tabelle millesimali dovra’ essere corrisposto da tutti i proprietari della scala, ma io credo che non sia cosi’, poiche’ l’unico a trarre vantaggio dalla nuova costruzione è lui e solo lui dovra’ accollarsi l’onere dell’adeguamento.Potete darmi risposte in merito ? Cosa dice a tal proposito la legge ?

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