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Il balcone è un bene comune

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - Nessun commento

Spesso, fonte di contrasto tra i condomini, in vista di eventuali lavori di manutenzione, sono i balconi. Infatti, sulle facciate degli edifici oltre alle finestre si aprono i balconi dei singoli appartamenti, fonte di controversie su come ripartirne le relative spese.
Strutturalmente il balcone si presenta con una superficie non particolarmente estesa (altrimenti sarebbe una terrazza), al quale si accede direttamente dall’appartamento.

Con la sentenza n. 7603/99, la Suprema Corte di Cassazione ha “rimesso ordine” nella giurisprudenza, facendola coincidere con il pensiero degli uomini della strada. Al di là delle elucubrazioni giuridiche, il buon senso ha nuovamente prevalso sui sottili cavilli di una giustizia che a volte lascia insoddisfatti.
Tutto era cominciato nel 1995 quando la Suprema Corte con sentenza n. 7148, stravolgendo l’orientamento sino  a quel momento seguito e il pensiero condiviso dalle umane genti, sancì che il balcone nel suo complesso era un aggetto dell’appartamento e come tale, di esclusiva proprietà dell’appartamento stesso.
Questa interpretazione era sembrata a tutti nella sostanza palesemente illogica, ma nonostante ciò, le cose erano necessariamente cambiate. Nessuno poteva più appendere al soffitto del proprio balcone una lampada per fare luce  o una tenda per l’ombra, e quando il condominio decideva di fare i lavori di manutenzione delle facciate, ogni proprietario si doveva pagare le spese del proprio balcone.
Tutto sbagliato a nostro avviso, ma lo aveva detto la Suprema Corte!
Oggi, la nuova sentenza rimette le cose a posto esprimendo per di più concetti che sembrano fondamentali per quella definitiva e attesa chiarezza di cui il mondo condominiale ha tanto bisogno.
La controversia madre della sentenza era nata nel lontano 1987 (sic!) proprio per una tenda applicata sul sottobalcone  costituito dall’aggetto del piano sovrastante, da un signore che credeva di avere il diritto di ripararsi dal sole.
In verità, sia il Pretore di primo grado che l’Appello gli diedero subito ragione, anzi il secondo grado sancì:

Il tribunale, richiamando anche alcuni precedenti giurisprudenziali in materia, rilevava che mentre il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte e della parte inferiore della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio, devono essere considerati di proprietà comune di tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1117 codice civile, in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole  l’edificio, tale rivestimento e gli elementi decorativi sono di pertinenza dell’appartamento di proprietà esclusiva quando servono esclusivamente per decoro di quest’ultimo.
Inoltre, secondo il tribunale, la presunzione assoluta di comunione, ex art. 1125 c.c. del solaio divisorio di due piani di un edificio condominiale tra proprietari dei medesimi, doveva ritenersi estesa anche alla piattaforma soletta dei balconi la quale, avendo gli stessi caratteri – per struttura e funzione – del solaio di cui costituisce il prolungamento, è attratta nel regime giuridico dello stesso, sicché per tale piattaforma o soletta si configura il compossesso di detti proprietari, che si estrinseca con l’uso esclusivo delle rispettive facce. [omissis]

A tanta verità, la seconda Sezione Civile dalla C. di C. ha aggiunto: (l’attore) evidenzia, tra l’altro,  che il balcone di cui si controverte è stato realizzato a sua esclusiva cura e spese1. Lamenta quindi che a sostegno del convincimento che i balconi debbono essere inclusi tra le parti comuni dell’edificio si sia invocato l’indirizzo giurisprudenziale della Suprema Corte che, a suo dire, non è univoco al riguardo, e sia stato omesso l’accertamento dell’appartenenza in via esclusiva o comune del balcone in questione.

Il ricorrente sostiene inoltre l’inutilizzabilità, per diversità dei presupposti, dei richiamati precedenti giurisprudenziali in tema di art. 1125  lamenta, altresì, che sia stato ritenuto a suo carico l’onere di provare la non inclusione del balcone fra le parti comuni dell’edificio  e che, comunque, non siano state favorevolmente apprezzate le prove documentali da lui  fornite in ordine alla proprietà esclusiva, e da parte sua, del balcone stesso.
Richiama infine, a sostegno delle censure, la sentenza n. 7148 del 23 giugno 1995 della Corte di Cassazione.
Nessuna delle considerazioni di cui innanzi risulta fondata.
Non sussiste, infatti la lamentata violazione delle norme del codice civile indicate dal ricorrente, In particolare, l’art. 1125 c.c. è stato citato a sproposito, poiché da tale norma si desume semmai che i solai (di cui i balconi vengono considerati da una ricorrente giurisprudenza il naturale prolungamento), sono di proprietà comune dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, così come l’art. 1117 c.c., che indica (con elencazione non tassativa) le parti di un edificio condominiale comuni a tutti i condomini, e non le parti eventualmente comuni solo ad alcuni di essi.
Così pure non è rilevante il richiamo della precedente giurisprudenza secondo cui i balconi, non avendo funzione portante, non costituirebbero parti comuni dell’edificio, formando parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano. Trattandosi di una decisione che non si inserisce nella più vasta elaborazione giurisprudenziale sulla materia, non tenendo conto di altre pronunzie certamente più chiarificanti.

Occorre infatti considerare che la giurisprudenza di questa Corte ha rilevato anche in decisioni recenti (vendesi Cass. Sez. II, 28 novembre 1992, n. 12792) che il  rivestimento e gli elementi  decorativi del fronte e della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all’uso comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvono prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio. Tale indirizzo è certamente condivisibile, in quanto coerenti con la logica in base alla quale il legislatore ha stabilito che devono considerarsi di proprietà comune anche tutte quelle parti di edifico che assolvono ad una funzione di utilità per tutti proprietari dei diversi piani o porzioni di piano. E’ infatti incontestabile che i frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi, anche per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione ben precisa nell’estetica e nel decoro architettonico di un edificio, che può essere escluso solo in presenza di una precisa prova contraria,  dai cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica o che trovasi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l’arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari. [omissis]

Finisce così  (si spera) l’altalena delle incertezze, ogni cosa è tornata al suo posto: il sottobalcone è del proprietario al quale fa da copertura; la struttura in c.a. della mensola, in quanto struttura portante, è bene comune; il sovrastante pavimento è dell’appartamento che ne fa uso (è opportuno rammentare che, il proprietario il quale fa uso del calpestio del balcone è altresì responsabile del buon mantenimento dell’impiancito e dell’impermeabilizzazione sottostante, pertanto, in caso di infiltrazioni di acqua dovute a fatiscenza di queste due parti o cattiva manutenzione, risponderà direttamente del conseguente degrado del frontalino, della struttura in c.a. e dell’intradosso – intonaco più tinteggiatura – del balcone, poiché, è bene ricordarlo sempre, chi fa i danni li paga!); il frontalino, è decoro architettonico di facciata.

 

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