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Tutela per le vittime dei fallimenti immobiliari

Consulenza tecnica - Pubblicato da redazione - Nessun commento

Nel 1997 la legge 30 del 28 febbraio ha inserito tre nuovi articoli nel codice civile (2645 bis, 2775 bis, 2825 bis) per arginare il problema dei fallimenti immobiliari. Basta citare alcuni dati per rendersi conto della gravità della situazione: ogni anno in Italia si verificano 1.552 fallimenti immobiliari di imprese e cooperative che negli ultimi dieci anni hanno coinvolto, secondo il Conafi, 200.000 nuclei familiari.

La legge del ’97 ha introdotto l’istituto della trascrizione dei contratti preliminari anche per gli immobili in costruzione, riservando, quindi, ai promissari acquirenti il privilegio in caso di fallimento. L’istituto, purtroppo, è stato poco sfruttato in quanto, se da una parte ci si tutela conto il fallimento, dall’altra si è costretti a dichiarare in sede di rogito l’effettivo prezzo di compravendita e quindi si è soggetti ad una maggiore tassazione.

Nel 2004 la legge 210 del 2 agosto delega il Governo ad emanare i decreti attuativi, entro sei mesi, sulla base dei principi enunciati nella legge, per tutelare non solo gli acquisti effettuati dopo l’entrata in vigore (agosto 2004), ma anche per quelli effettuati nel precedente decennio e rimasti invischiati nelle procedure fallimentari. La normativa potrà essere applicata solo nel momento in cui:

L’acquirente è una persona fisica (ne sono escluse le persone giuridiche);
Il costruttore è un imprenditore o una cooperativa;

Vi è una situazione di crisi. Si è, quindi, in presenza di un’esecuzione immobiliare, un fallimento, un’amministrazione immobiliare, un concordato preventivo o una liquidazione coatta.

I diritti dell’acquirente dovranno essere tutelati mediate:

1. La trascrizione dei contratti preliminari;

2. L’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente, prima della stipula del preliminare, una fideiussione bancaria o assicurativa d’importo pari alle somme versate o da versare, per l’intero prezzo di compravendita;

3. L’obbligo del costruttore di fornire garanzie per il risarcimento del danno derivante da vizi o difformità sorte dopo la stipula del contratto preliminare;

4. L’istituzione di un fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti immobiliari dell’ultimo decennio. Le risorse dovranno essere reperite mediante l’istituzione di un contributo obbligatorio a carico dei costruttori, nella misura massima del 5 per mille delle fideiussioni di cui al punto 2. Si occuperà della riscossione l’ente che rilascia le fideiussioni, mentre sarà il Ministero delle Finanze che stabilirà ogni anno l’ammontare del contributo. E’ fondamentale ricordare che si potrà accedere al fondo in qualità di beneficiari una sola volta.

5. I contratti preliminari dovranno contenere alcuni dati fondamentali come: le modalità e i tempi di pagamento, gli estremi della licenza edilizia, la planimetria dell’immobile, le caratteristiche della costruzione e degli impianti e i materiali impiegati.

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