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Quanto costa un contratto di affitto

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Locazione: quanto mi costi?

La legge prevede che, una volta sottoscritto il contratto di locazione, l’inquilino lasci al proprietario una somma pari a non oltre tre mensilità di affitto a titolo di deposito cauzionale per coprire il mancato pagamento del canone o eventuali danni alla casa.. La somma versata per la cauzione deve per legge produrre interessi legali che alla fine del contratto dovranno essere restituiti all’inquilino assieme all’intera cauzione, salvo il diritto del proprietario di trattenere le somme spese per riparare danni o ammanchi causati dall’inquilino. Spesso il proprietario richiede ad ulteriore garanzia un’assicurazione che possa coprire i possibili danni all’appartamento e una fideiussione bancaria che possa garantire il pagamento regolare di ogni mensilità.

Alla firma del contratto, assieme al deposito cauzionale, occorre pagare in anticipo anche la rata prevista, di solito una mensilità.
Se poi l’appartamento è stato trovato grazie all’intermediazione di un’agenzia, bisognerà pagare la commissione per il lavoro che ha svolto. Questa commissione varia da agenzia ad agenzia, ma in media equivale al 10-14% sul valore del primo anno del canone di locazione.

A questo punto vediamo quali sono le spese che gravano sul proprietario e sull’inquilino:
per ogni contratto presentato alla registrazione sarà necessario pagare l’imposta di bollo, applicando una marca da bollo da 20.000 lire, questa cifra si applica ad un contratto composto di quattro facciate con un massimo di cento righe, (usando contratti tipo di solito è possibile non superarle). Normalmente si presentano alla registrazione tre contratti: uno rimarrà all’ufficio del registro e gli altri due andranno al conduttore e al locatore. L’imposta di bollo è, per legge, a carico dell’inquilino.

per legge è obbligatorio registrare tutti i contratti di locazione, entro venti giorni dalla firma del contratto stesso, presso l’Ufficio del Registro del Comune in cui si trova l’immobile, pagando un’imposta di registro. Il tipo di pagamento cambia a seconda del fatto che per il contratto sia o no necessario pagare l’IVA:

Contratto non soggetto ad IVA

I contratti di locazione non sono soggetti all’Iva quando: il padrone di casa è un privato, oppure: è un’impresa che non sia né la ditta costruttrice né una ditta che esiste al solo scopo di comprare e vendere immobili.
In questo caso l’imposta di registro è il 2% del canone annuo di locazione.
Nel primo anno non si può pagare per l’imposta di registro meno di 100.000 lire, nemmeno se il 2% del canone dà un importo inferiore, mentre negli anni successivi si potrà invece pagare quanto effettivamente dovuto, tenendo conto degli eventuali aggiornamenti automatici del canone, intervenuti per effetto dell’applicazione degli indici Istat. Se il contratto dura più di un anno, l’imposta di registro può essere pagata o annualmente, versando il 2% del canone di locazione annuo, oppure tutta in una volta, pagando il 2% del canone dovuto complessivamente per tutta la durata del contratto. In questo caso si ha diritto a uno sconto e, nel caso che il contratto sia sciolto in anticipo, si ha diritto a un rimborso dell’imposta pagata per gli anni successivi a quello in corso. L’imposta di registro va divisa a metà fra padrone di casa e inquilino. Qualunque patto contrario è nullo. La registrazione e i successivi rinnovi sono un obbligo a carico del proprietario, anche se, nel caso in cui il proprietario non la paga, l’inquilino è responsabile “in solido”. Per effettuare il pagamento si può usare il bollettino postale, ma di solito si paga in una qualsiasi banca usando il “Modello F 23”.

Contratto soggetto ad IVA

Se a dare in locazione è l’impresa costruttrice, o una ditta che esiste al solo scopo di comprare e vendere immobili, è previsto il pagamento dell’Iva. I contratti soggetti ad Iva si registrano pagando un’imposta fissa di 100.000 lire una volta sola, cioè senza versare i successivi rinnovi.
Se si tratta di una casa “di civile abitazione” (cioè che rientra nel gruppo catastale A, con esclusione di studi e uffici) e l’impresa che la concede è la stessa che l’ha costruita, allora si paga l’Iva ridotta al 10% sul canone sia dell’immobile sia delle eventuali pertinenze (cioè posti auto, box, cantine ecc).
L’Iva piena al 20% si applicherà solo su eventuali pertinenze non legate all’immobile da un vincolo di servizio (per esempio, un box che si trova separato, in un altro immobile), oppure se entrambe le parti sono una ditta e se l’immobile è destinato ad “uso affari”.

Inoltre il proprietario deve pagare l’Irpef (“Imposta sul reddito delle persone fisiche”). La somma da considerare per il calcolo dell’Irpef si ottiene confrontando la rendita catastale e il reddito effettivo ridotto del 15% (a titolo di deduzione forfetaria delle spese sostenute per produrre il reddito), e prendendo per il calcolo la cifra più alta tra le due.

 

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