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La riforma del ruolo dell’amministratore di condominio

Consulenza tecnica - Pubblicato da redazione - Nessun commento

Cercare di delineare il quadro delle novità legislative in itinere presso la Commissione Giustizia del Senato della Repubblica, non è lavoro da poco; ma ciò che interessa maggiormente gli operatori di settore è senza dubbio comprendere come la figura dell’amministratore possa essere interessata da tutta una serie di modifiche sul suo ruolo.

Un maggior carico di responsabilità, e richiesta di specifiche e particolari conoscenze tecniche e giuridiche, oggi sono ritenute – dalla società civile – imprescindibili e necessarie per agevolare la ricerca delle soluzioni piu’ equilibrate, atte a garantire un’armonica coabitazione in condominio.

Con la proposta del nuovo impianto legale di riferimento, all’amministratore vengono associate qualità che consentono la conoscenza e l’applicazione del corredo di nuove nozioni giuridiche e tecniche, che comportano – necessariamente – una maggiore qualificazione del gestore immobiliare.

La proprietà potrà scegliere, comunque, tra il vero professionista, responsabile e formato; oppure un amministratore-condomino che si avvale di un contabile per preparare il nuovo consuntivo condominiale; di un tecnico per le nuove regole sul controllo dell’impiantistica; di un legale per l’interpretazione della nuova disciplina sull’assemblea, con inevitabili maggiori costi per il condominio durante la gestione amministrativa, curata o da un singolo amministratore professionista, oppure da diverse figure professionali, in aiuto dell’amministratore-condomino non qualificato.

Nel testo all’esame del Senato, tra le norme che interessano maggiormente l’amministratore va indicato innanzitutto il nuovo contenuto dell’art. 1129 cod.civ., che si arricchisce di notevoli significati, e l’intervento della Commissione giustizia del Senato incide finanche sul titolo stesso dell’articolo.

Per i criteri di nomina – ad esempio – si segue la dicotomia tra amministratore interno ed amministratore esterno, illustrati sopra, valida anche per i requisiti di iscrizione all’istituendo Registro, di cui all’art.71 disp. att. cod. civ., distinzione che appare francamente superflua e non sufficientemente motivata.

Si continua a seguire il sistema di comunicazioni tra amministratore e condomini con le affissioni, un po’ come avvenuto per l’applicazione della legge sul divieto di fumo n. 3/03. Nell’articolo in esame viene catalogata l’attivita’ del gestore condominiale con i suoi obblighi, ed a fronte di un incarico diventato biennale, la revoca per ritardo nella presentazione del bilancio può essere esperita anche per un singolo esercizio amministrativo. Non puo’ certo definirsi una crescente attribuzione dell’amministratore condominiale, invece, l’obbligo di un conto corrente per singolo condominio, come l’ANACI ebbe a stigmatizzare già nei Master di contabilita’ condominiale del settembre 2003 a Roma e dicembre 2004 a Cagliari, ai quali furono invitati i più noti studiosi di settore.

Ma le attribuzioni dell’amministratore si estendono in due articoli, 1129 e 1130 cod. civ.; quest’ultimo subisce, inoltre, una importante implementazione ai suoi “storici” quattro punti.

Ironicamente, potremmo affermare che a tante nuove incombenze e’ stato necessario “concedere” due anni di mandato agli amministratori, ma sicuramente organizzarsi per far fronte a certe nuove incombenze necessitera’ di maggior tempo. Tenuta della contabilita’, dei dati anagrafici e loro aggiornamento; cura degli adempimenti fiscali; criteri di tenuta finanche del registro dei verbali di assemblea. Se viene naturalmente spontaneo il pensiero su come possa organizzarsi un professionista di settore, torna logico preoccuparsi degli adempimenti per chi e’ scevro di specifiche qualifiche e competenze.

Sulla contabilita’ – suggeriamo – va ulteriormente rivisto il punto sui criteri di redazione, quando si parla di “criterio di cassa e competenza” dovendo altrimenti prevedere un bilancio doppio (!) con eccessivi carichi di lavoro per gli amministratori (per approfondimenti sul punto: vd. F.G. Grandis – R. Jannelli – P. Ricci “I documenti contabili degli enti pubblici”, 1992, Giappichelli ed., pagg. 37ss.).

La piu’ autorevole giurisprudenza, Cassazione, sez.II, n.10815 del 2000 (Est. Corona), e la piu’ autorevole dottrina in materia, C.Parodi in “Guida alla contabilita’ condominiale”, 2004, Buffetti ed., indicano un unico criterio da applicare: quello della competenza.

Sulla problematica dei criteri contabili possiamo suggerire, comunque, una nuova formulazione, ovvero che “il rendiconto sia redatto seguendo lo stesso criterio, di competenza o di cassa, sia per gli incassi che per le spese”, evitando in tal caso la possibilità di raggiri a danno della proprietà e consentendo parimenti la libertà di redazione all’amministratore (cfr. F. Gerosa, in Amministrare Immobili, rivista nazionale Anaci, n.87/2004, pagg.14-17), fermo restando che il criterio di competenza sarebbe certamente preferibile, tenuto conto dell’unica sentenza della Cassazione al riguardo – sopra richiamata – e dei Principi contabili dei Commercialisti e Ragionieri, del DPR n. 97/2003 e dell’art. 2423 bis c.c.

Con l’introduzione finanche dell’obbligo di Situazione Patrimoniale nel condominio, non si comprende l’applicazione pratica di un criterio di cassa.

Sarebbe invece degno di attenzione, ma si passa a valutazioni forse eccessivamente “rivoluzionarie”, richiedere nei grossi complessi immobiliari la certificazione di bilancio, che garantirebbe i singoli partecipanti al condominio e consentirebbe uno svolgimento più rapido della discussione in assemblea.
Inoltre, se l’assemblea contestasse il consuntivo all’amministratore, solo un soggetto terzo, revisore e certificatore della contabilità, potrebbe risolvere la problematica.

A titolo personale ritengo che la certificazione contabile, del resto, garantisca i condòmini e sia preferibile a polizze fidejussorie ed assicurazioni – previste nel testo in discussione – per l’amministratore, anche perchè attuabile concretamente ed in modo semplice (cfr., ad esempio, servizi Assocond o Mazars Italia).

Non è chiaro, infine, se i nostri legislatori intendano richiedere all’amministratore una garanzia contro i rischi professionali o di fideiussione contro l’insolvenza (analogamente a quanto previsto nell’ordinamento francese).

Comunque la facoltà dell’assemblea di stabilire una eventuale copertura fideiussoria potrebbe condizionare le delibere di nomina e conferma dell’amministratore con la richiesta di garanzie di elevato importo per favorire “particolari” gestori.

Ma il passaggio della Riforma che suscita il maggior interesse e coinvolge tutti gli amministratori di condominio, e che riportiamo per intero, riguarda quello sull’istituzione dell’Elenco degli amministratori di condominio, denominato “Registro” nelle prime fasi dei lavori presso la Commissione giustizia del Senato, che modifica l’articolo 71 delle disposizioni di attuazione del codice civile, e che riportiamo appresso:

Art. 71

“ È tenuto presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura l’Elenco pubblico degli amministratori di condominio.

L’iscrizione nell’Elenco di cui al primo comma da effettuarsi presso la C.C.I.A.A. della provincia nella quale il condominio si trova è obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere l’esercizio della relativa attività e deve essere comunicata al condominio amministrato.

Per essere iscritti nell’Elenco gli interessati devono indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale o se si tratti di società la sede legale, la denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale dei condominii amministrati. Ai fini dell’iscrizione e del successivo aggiornamento dell’Elenco, gli interessati devono altresì dichiarare che non sussistono, né sono sopravvenute, le condizioni ostative all’iscrizione indicate nel comma ottavo. Se si tratta di società, la predetta dichiarazione deve essere rilasciata da coloro che, nell’ambito della stessa, svolgono funzioni di direzione e amministrazione.

Nell’Elenco sono indicati, oltre i dati di cui al terzo comma, la data d’iscrizione nell’Elenco, i dati relativi alle nomine e alla cessazione degli incarichi, nonché tutte le ulteriori variazioni.

L’esercizio dell’attività di amministratore in mancanza di iscrizione o in caso di omessa o inesatta comunicazione dei dati di cui al terzo e quarto comma non dà diritto a compenso per tutte le attività svolte a decorrere dal momento in cui l’iscrizione risulta irregolare e comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dell’attività in forma societaria. La reiterazione della violazione comporta altresì la perdita della capacità di essere iscritti nell’Elenco per i cinque anni successivi.

I dati contenuti nell’Elenco sono gestiti con modalità informatizzate e consentono almeno la ricerca sia per nome dell’amministratore, sia per denominazione e indirizzo del condominio. Chiunque può accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme previo rimborso delle spese.

Non si applicano le disposizioni dei commi precedenti nei confronti dei soggetti indicati nel registro dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, n. 6), del codice che svolgono la funzione di amministratore solo del proprio condominio. In tal caso tuttavia l’amministratore comunica la denominazione e l’ubicazione del condominio, i propri dati anagrafici, l’insussistenza delle condizioni ostative di cui al comma ottavo, nonché la data di inizio e di cessazione dell’incarico, affinché tali dati siano separatamente riportati nell’Elenco. Gli effetti della nomina decorrono dalla data dell’avvenuta comunicazione.

Non possono essere iscritti nell’Elenco coloro che, salvi gli effetti della riabilitazione, sono stati condannati con sentenza irrevocabile:

a) alla pena della reclusione non inferiore a due anni per un delitto non colposo contro la pubblica amministrazione, contro la fede pubblica o contro il patrimonio;

b) alla pena della reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nell’esercizio dell’attività di amministratore di condominio.

La tenuta dell’Elenco non comporta oneri per lo Stato ”.

Come si può notare, si introduce l’elenco degli amministratori di condominio, ma con una distinzione tra amministratore-condomino ed amministratore-terzo, a fronte di egual carico di responsabilita’ ed oneri.

Manca ogni riferimento ad un titolo minimo di studio ed a percorsi formativi – il cui inserimento è auspicabile – sia per una maggiore tutela della proprieta’ che per giungere ad obiettivi condivisi di deflazione del contenzioso attraverso gestori immobiliari più preparati.

Si conferma inoltre la possibilita’ di amministrare attraverso societa’.

Una nota al d.d.l. stabilisce altresi’ che il ministro delle attività produttive, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze determina con proprio decreto, da emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, l’importo del diritto annuale di segreteria che i soggetti iscritti nell’Elenco di cui al primo comma dell’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come modificato dalla presente legge, corrispondono alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, il cui ammontare, tale da assicurare l’integrale copertura di tutte le spese di gestione dell’Elenco, non può essere superiore al costo effettivo del servizio. Il decreto determina altresì i diritti di segreteria, a carico di quanti accedono ai dati dell’Elenco, sull’attività certificativa svolta dalle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, in misura non superiore al rimborso delle spese della copia conforme dell’elenco. L’importo dei diritti di segreteria di cui ai periodi primo e secondo è aggiornato, con decreto del Ministro delle attività produttive, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze.

Le disposizioni di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile come introdotto dal comma 2 entrano in vigore contestualmente all’entrata in vigore del decreto di cui al comma 3. I soggetti che alla data di entrata in vigore delle predette disposizioni già esercitano l’attività di amministratore di condominio provvedono entro i novanta giorni successivi agli adempimenti dalle medesime disposizioni previste

L’ANACI, la più rappresentativa associazione di amministratori in Italia, in particolare con l’opera attenta del suo Centro studi, ha da sempre seguito con grande interesse i lavori dei nostri legislatori, ma sempre con “occhio vichiano”, ove i fatti sono preferiti alla parola e alle troppe promesse delle legislature passate. Basti ricordare che il primo tentativo di qualificare l’amministratore è risalente alla primavera del 1974, nella VI^ legislatura, e non approdò neanche alla discussione in commissione !

Il professionista del condominio potrebbe nascere, finalmente, a tutela, garanzia e serenità dei proprietari, che verrebbero finalmente salvaguardati da gente di mestiere e non da…mestieranti.

Del resto, anche il Relatore, sen. Mugnai, nel corso delle riunioni della Commissione giustizia del Senato ebbe, dopo la pausa estiva dei lavori, a sottolineare: “ come la tenuta dell’elenco presso le Camere di commercio corrisponda alla triplice esigenza di consentire la conoscibilità ed identificazione certa dell’amministratore, di agevolare la tutela dei diritti dei terzi e di conseguire risultati sul piano antielusivo nei confronti di un’attività che sfugge ai controlli fiscali ”.

Tutti gli amministratori, nell’attesa che la gestione dei beni immobili venga affidata a professionisti preparati e coscienziosi, si augurano che tra i nostri politici prevalgano gli interessi della collettività, superando l’impasse della seduta del cinque ottobre scorso, ove – prima dell’approvazione finale – la Commissione Giustizia del Senato è divenuta ” referente ” e non più ” deliberante “, conseguendo che il Testo rielaborato dovrà subire l’esame del Senato attraverso l’Assemblea (!), prima del passaggio alla Camera.

Testualmente: ” Il presidente Antonino CARUSO comunica che è pervenuta prima dell’inizio della seduta una richiesta di rimessione all’Assemblea dei disegni di legge in titolo, a firma dei senatori Calvi, Ayala, Brutti, Fassone, Maritati, Cavallaro, Dalla Chiesa, Magistrelli e Zancan; conseguentemente, essendo la richiesta formulata da oltre un quinto dei componenti della Commissione, ai sensi dell’articolo 35, secondo comma, del Regolamento, l’esame dei disegni di legge avrà luogo in sede referente “.

Concludo con una riflessione. Per anni gli amministratori condominiali sono rimasti nel limbo delle professioni perennemente non riconosciute, eppure sulla base dei dati Censis 2004 circa nove milioni di famiglie vivono in condominio. L’Elenco deve rappresentare il vettore di un più ampio progetto di un vero riconoscimento della professione, tanto da trasformarsi in un nuovo “contenitore” che assicuri la qualità degli iscritti attraverso un titolo di studio ed un percorso di formazione obbligatoria, a garanzia innanzitutto dei nostri clienti: i condòmini.

 

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