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La convocazione dell’assemblea di condominio

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Prendendo spunto dalla sentenza n.4531 del 27.3.03 emessa dalla Corte di Cassazione che ha preso in esame , ancora una volta alcuni fra i principali problemi che l’assemblea di condominio offre come la regolarità della convocazione dei condomini, la proroga dei poteri dell’amministratore nominato illegittimamente, il rapporto fra il condomino e il suo delegato, il computo delle maggioranze costitutiva e deliberativa e la richiesta ai condomini di pagamenti provvisori in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo.

Tutto ciò è stato oggetto di esame dalla sentenza sopra indicata , in sintesi la Suprema Corte ha stabilito che l’amministratore dimissionario , revocato o nominato illeggittimamente deve continuare ad occuparsi dell’amministrazione dell’ediificio sino alla nomina del nuovo amministratore. Si afferma infatti che in virtù dell’istituto della prorogatio l’amministratore cessato dalla sua carica per scadenza annuale previsto dall’art.1129 c.c. o per dimissioni , continua ad esercitare tutti i poteri previsti dall’art.1130 c.c. attinenti alla vita normale e ordinaria del condominio, deve continuare , durante la gestione interinale, a provvedere a tutte le incombenze stabilite dall’art.1130 c.c. come riscuotere i contributi condominiali e a erogare le spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio ( Cass.3588/93).

La sentenza ha stabilito che detto istituto debba applicarsi anche nel caso di revoca od annullamento per illeggittimità della delibera con cui è stato nominato un nuovo amministratore.
Il principio su cui si basa la prorogatio dei poteri dell’amministratore è quella di dare conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore.

Ha stabilito,inoltre, che per quanto riguarda le delibere condominiali , i rapporti fra il rappresentante intervenuto all’assemblea e il condomino rappresentato sono disciplinati in mancanza di accordi specifici dalle regole sul mandato e da ciò ha tratto la conseguenza che l’operato del delegato nel corso dell’assemblea non è nullo e neppure annullabile, ma soltanto inefficace nei confronti del delegante fino alla ratifica di quest’ultimo.Tale inefficacia non può essere rilevabile d’ufficio, ma solo su eccezione del condomino – pseudo rappresentato.

Ha poi Ribadito che è nulla la delibera dell’assemblea del condominio determinata dall’omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea può essere fatta valere da ciascun condomino al quale la comunicazione non è stata inviata sia ugulamente presente in assemblea.
Infatti, l’art.66 comma 3disp. Att. C.c. stabilisce che devono inviarsi a tutti condominio l’avviso di convocazione all’assemblea essenzxiale per la regoralità delle approvazioni delle delibere .
l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno 5 gg prima della data fissa per l’assemblea.
Il mancato invio della comunicazione comporta la nullità della deliberazione eventualmente approvata in assemblea e tale nullità può essere fatta valere da ciascun condominio( Cass n.8074/92).

Comunque, l’onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente convocati incombe sul condominio convenuto ( Cass.n.5267/97)
Con detta sentenza si è ristabilito il principio della la nullità assoluta della delibera in opposzione a quanto stabilito da una recente giurisprudenza che aveva stabilito che la mancata convocazione determinava la semplice annullabità della delibera , la quale se non veniva impugnata nei 30gg era valida ed efficace nei confronti di tutti condomini ( Cass. N.31/00 n.1292/00).

Oggi al fine di chiarire definitivamente questo quesito la Corte di Cassazione a sezioni unite con la sentenza n.4806 del 7.3.05 ha stabilito una volta per tutte che la delibera approvata dall’assemblea alla quale non sono stati convocati tutti i condomini è annullabile e non più affetta da nullità assoluta.
Le sezioni Unite ha stabilito che devono essere qualificate nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito , le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea , delibere che incidono sulle sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogniuno dei condomini e le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

Devono invece essere qualificate annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea , quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale , quelle affette affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o d’informazione dell’assemblea , quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e quelle che violano le norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

La Corte di Cassazione con la sentenza n.4531/03 ha stabilito, inoltre, che è valida la delibera di un’ assemblea condominiale che si è svolta in maniera anche irregolare o atipica nel caso in cui risultino essere state ,comunque, osservate le maggioranze richieste per la costituzione e per il tipo di deliberazione approvata.

Infine un altro problema molto delicato è quello della legittimità , in attesa di approvazione del bilancio preventivo, della richiesta ai condomini di versare i pagamenti provvisori, sulla base dei valori attribuiti alle singole proprietà individuali, da conguagliare successivamente sulla base del bilancio dopo la sua approvazione.

La suprema Corte ha stabilito che in tema di riparto delle spese condominiali l’assemblea ha ilo potere , prima che venga approvato il bilancio preventivo del condominio di autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori , che dovranno essere conguagliati successivamente sulla base del bilancio che verrà approvato e tenuto conto dei valori millesimali attri buiti a ciscuna proprietà individuale. Ovviamente ciò, come ha tenuto a ribadire la stessa Corte, rimane una matria affidata al potere discrezionale dell’assembleae detta autorizzazione è sottoposta alla condizione essenziale che ciò dipenda da cause di forza maggiore e non dalla negligente mancanza di un consuntivo regolarmente approvato dall’assemblea.

 

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