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Gli aggiornamenti Istat dei canoni di locazione

Consulenza tecnica - Pubblicato da redazione - Nessun commento

La disciplina della locazione prevede, in linea di principio, la possibilità per il locatore di richiedere annualmente l’aggiornamento del canone in base all’indice ISTAT.
Lo scopo di tale aggiornamento è contenuto nelle Relazioni ministeriali di commento alla legge 392/1978 in tema di “Equo canone – Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, dell’11 maggio 1979 e del 26 luglio 1980.

Nella prima si rileva che il legislatore, dopo aver dettato rigidi criteri oggettivi per la determinazione del canone, prendendo atto della dimensione della svalutazione monetaria in Italia, nel corso degli anni, ha ritenuto necessario predisporre un meccanismo anch’esso obiettivo per conservare in buona parte invariato il valore reale del canone. L’art. 24 quindi contiene una disposizione particolarmente qualificante, destinata a mantenere pressoché inalterati negli anni futuri i contenuti economici della legge.

Nella seconda, si ribadisce che tale articolo (e quindi implicitamente “l’aggiornamento”) costituisce una norma essenziale al fine di conferire la necessaria dinamicità ad un prezzo datato: esso, infatti, persegue lo scopo di aggiornare seguendo l’andamento delle oscillazioni della moneta (approssimativamente e parzialmente desunte da un indice annuale quale e’ quello dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati curato dall’istat) il prezzo imposto.
Per gli immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, l’art. 24 della legge 392/78 sull’aggiornamento del canone, disponeva che “il canone di locazione …… è aggiornato ogni anno in misura pari al 75% della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata”.

istat

Tale norma in realtà è stata abrogata dall’art. 14 della legge 431/98 ma le parti nei contratti c.d. liberi possono pattuire forme diverse di aggiornamento, compreso l’aggiornamento ISTAT rimesso però alla volontà delle parti.
Tale meccanismo invece, trova ancora applicazione per l’aggiornamento fissato in sede locale nel contratto tipo.
Infatti, in relazione ai contratti vincolati, la Convenzione Nazionale ha stabilito che i contratti-tipo stipulati in base agli accordi territoriali non potranno comunque prevedere aggiornamenti in misura superiore al 75% della variazione ISTAT.

L’art. 32 della legge 392/78 in tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione dispone che “le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira”.
Dello stesso tenore è l’art. 71 della legge 392già citata.
E’ evidente che, tenuto conto della normativa vigente, l’aggiornamento del canone non opera però automaticamente alla scadenza convenzionale del contratto, ma a richiesta del locatore (Cass. n. 483/1990).

Proprio perché si tratta di diritto non automatico ma condizionato, qualora il canone sia stato pattuito in misura annua, la ritardata richiesta relativa ad un determinato anno non può considerarsi inefficace anche per i restanti mesi dell’anno: l’aggiornamento sarà dovuto a decorrere dalla specifica richiesta.
Ciò comporta solo una riduzione del quantum dell’aggiornamento e, quindi, un canone complessivo inferiore al limite massimo consentito dalla legge.
Ne consegue inoltre, che “il canone resta concretamente fissato nell’importo ridotto e non può essere considerato di misura superiore (cioè pari a quella conseguente ad una tempestiva richiesta), neppure ai limitati fini del computo del successivo aggiornamento” (Cass. n. 6699/1987).

Qualora le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale senza necessità di richiesta espressa del locatore, tale clausola del contratto di locazione è ritenuta nulla da giurisprudenza ormai costante (Cass. sent. 2417/2005), in base al combinato disposto degli articoli 32 e 79 della legge sull’equo canone – e attualmente all’art.13 della legge 431/78 – sia perché “il citato art. 32 introduce all’esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all’avvenuta variazione degli indici di riferimento (e non anche, genericamente, al momento stesso della stipula del contratto)” (Cass. 1290/1998) sia perché, in tal modo si attribuirebbe un vantaggio al locatore in contrasto con le disposizioni della stessa legge.

In tale modo viene ad essere garantita la certezza dell’entità dell’obbligazione del conduttore risultando tutelata soltanto dalla previsione di tale, specifica (e necessaria) richiesta, puntualmente riferita all’avvenuta variazione degli indici ISTAT.

Del resto, l’art. 24 della legge 392/78 faceva decorrere l’aggiornamento variabile dei canoni abitativi, in regime ordinario, dal mese successivo a quello della richiesta.

Ciò comportava che la norma escludesse ogni automaticità di detto aggiornamento imponendo invece la ripetizione annuale della richiesta medesima.
Pertanto, in linea di principio e tenuto conto dell’art. 32 citato si può ritenere che:

– il canone può essere aggiornato solo se le parti si siano accordate in tal senso;
– l’aggiornamento deve essere annuale;
– l’aggiornamento deve essere preceduto dalla richiesta del locatore.

Da ciò discende che è contraria al disposto dell’art. 32, una clausola che preveda una richiesta preventiva dell’aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni Istat, che interverranno nel corso del rapporto (Cass. 15799/03) ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore può pretenderne il canone aggiornato solo dal momento della stessa, senza che sia configurabile un suo diritto od ottenere il pagamento degli arretrati.

(Cass.14673/03)
Ora, poiché la richiesta, da effettuarsi anno per anno si configura come un onere del locatore, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l’aggiornamento del canone con riferimento al solo anno cui essa è riferibile in base alla legge e cioè quello precedente, ne consegue che una clausola, la quale mira ad esonerarlo dal detto onere, facendogli conseguire con un’unica richiesta il diritto a conseguire tutti gli aggiornamenti istat maturati nel corso del rapporto, si configura come clausola nulla in quanto diretta ad attribuirgli un vantaggio in contrasto con le previsioni del legislatore.

 

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