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Locazione e sublocazione

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 9 Commenti

I rapporti che si instaurano tra il conduttore di un immobile ed un eventuale subconduttore, sopratutto nei confronti del locatore principale, sono particolarmente complessi, in special modo per quanto concerne la parte economica.
Il contratto di locazione nel corso del suo svolgimento può subire delle variazioni che possano determinare una diversa posizione delle parti.
Sotto tale aspetto abbiamo la sublocazione che è disciplinata sia dal codice civile che dalla legislazione speciale della locazione.
Secondo il codice il conduttore può sublocare la cosa, ma la disciplina non è uniforme per ogni tipo di bene.

La legge n. 392/78 (meglio conosciuta come Legge sull’Equo canone) ha disciplinato ex novo la materia distinguendo in primo luogo fra immobili ad uso abitativo e immobili ad uso diverso.
Per i primi, qualora si tratti di sublocazione totale, questa non è ammessa senza il consenso del locatore, invece in caso di sublocazione parziale, essa è consentita, previa comunicazione al locatore tramite raccomandata che indichi la persona (fisica o giuridica) del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati. Questa disposizione è derogabile fra le parti, perché la legge ammette il patto contrario, cioè sia il generale divieto della sublocazione sia il preventivo consenso.

Certamente la sublocazione determina una modificazione sostanziale del rapporto in atto con il contratto di locazione originario, nel senso che, accanto e in una posizione subordinata al contratto primario, sorge un altro contratto che assorbe in tutto o in parte il contenuto dello stesso. Per altro, la facoltà di sublocazione presuppone un contratto in corso di normale svolgimento per il periodo convenuto tra le parti, poiché si inserisce all’interno di questo, e la sublocazione, presupponendo un nuovo contratto ne costituisce uno ulteriore dallo stesso derivato.
La Corte di Cassazione ha affermato che la sublocazione costituisce un caso di collegamento contrattuale legislativamente fissato, e quindi, tipico. (Cass. n. 4645/95 – n. 8844/01).
Quindi nella sublocazione il collegamento investe due contratti, di cui uno base e l’altro derivato.
Con la sentenza n.260 dell’ l1.01.06 la Suprema Corte di Cassazione ha rilevato che il contratto di locazione e sublocazione, seppur collegati, conservano tuttavia la propria causa per cui fra i debiti del subconduttore verso il sublocatore e quest’ultimo verso il locatore concernenti il canone, opera la compensazione legale.
E’ stato così ribadito che la compensazione può operare anche tra debiti scaturenti da un rapporto unico, salvo che si tratti di obbligazioni legate da un vincolo di corrispettività.
La Corte, comunque, non ha riconosciuto al subconduttore il diritto di pagare direttamente il canone di sublocazione al locatore principale, e il sublocatore può disconoscere la validità del pagamento del canone effettuato al locatore.
Il locatore principale ha azione diretta nei confronti del subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui il medesimo sia ancora debitore, al momento della domanda giudiziale, conservando peraltro lo stesso locatore, i suoi diritti nei confronti del conduttore, tale possibilità però è ammessa solo quando il conduttore si è reso inadempiente.
Comunque, a legittimare il pagamento da parte del subconduttore direttamente al locatore principale, non è sufficiente la richiesta verbale diretta dal primo al secondo e nemmeno la diffida scritta, essendo necessaria la proposizione della domanda giudiziale, così che il locatore è titolare di un duplice titolo di credito, la sua posizione contrattuale gli attribuisce un diritto sia verso il conduttore sia verso il subconduttore del bene locato.
L’azione diretta concessa dall’art. 1595 c.c. al locatore contro il subconduttore, per esigere il prezzo della sublocazione, non può considerarsi come una forma di azione surrogatoria – art. 2900 c.c. anzi da questa è ben distinta, con essa il locatore esercita, in nome e per conto proprio, il diritto del sublocatore di esigere dal subconduttore i canoni di sublocazione, presupposto necessario all’azione è la coesistenza di due situazioni giuridiche che, pur avendo in comune uno dei soggetti, restano, dal punto di vista giuridico, del tutto distinte ed autonome tra loro.
Pertanto, il sublocatario potrà contestare l’esistenza di uno dei rapporti di credito-debito, ma non potrà mai eccepire in compensazione il proprio debito verso il subconduttore, in un eventuale credito di quest’ultimo verso il locatore.

Le pronunce del Tribunale

Cassazione civile, sez. III, 27 aprile 1995, n. 4645.
Il collegamento contrattuale può risultare tipizzato legislativamente, come nel caso della sublocazione, o può essere espressione dell’autonomia negoziale; in tale ultimo caso si configura come un meccanismo per il cui tramite le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso non per mezzo di un singolo contratto bensì attraverso una pluralità coordinata di contratti, ciascuno dei quali, pur conservando una causa autonoma, è finalizzato ad un regolamento unitario di interessi, il criterio distintivo tra contratto unico e contratto collegato non è qui dato da elementi formali quali l’unità o pluralità dei documenti contrattuali e la mera contestualità delle stipulazioni, ma dall’elemento sostanziale dell’unicità o pluralità degli interessi perseguiti dai contraenti.

Cassazione civile, sez. II, 28 giugno 2001, n. 8844.
In tema di diffida ad adempiere, l’unico onere che, ai sensi dell’arto 1454 c.c., grava sulla parte intimante è quello di fissare un termine entro il quale l’altra parrte dovrà adempiere alla propria prestazione, pena la risoluzione “ope legis” del contratto, poiché la “ratio” della norma citata è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all’esecuzione del negozio, mercé un formale avvertimento alla parte diffidata che l’intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell’adempimento.

Cassazione civile, sez. III, 11 gennaio 2006, n. 260.
La sublocazione – pur costituendo un caso di collegamento finalizzato ad un unico regolamento di reciproci interessi tra due contratti, legislativamente fissato e perciò tipico, comportante dipendenza unilaterale del contratto derivato da quello base – conserva la propria causa, ragion per cui tra i debiti del subconduttore verso il sublocatore e di quest’ultimo verso il locatore concernenti il canone opera la compensazione legale e non si fa luogo a semplice accertamento delle rispettive posizioni attive e passive.

Cassazione civile, sez. III, 11 gennaio 2006, n. 260.
La compensazione legale, a differenza di quella giudiziale, opera di diritto per effetto della sola coesistenza dei debiti, sicché la sentenza che l’accerti è meramente dichiarativa di un effetto estintivo già verificatosi, né l’automatismo è escluso dal fatto che la compensazione non possa essere rilevata d’ufficio e debba essere eccepita dalla parte, poiché tale fatto dimostra unicamente che il suddetto effetto è nella disponibilità del debitore che se ne avvale.

Cassazione civile, sez. III, 26 settembre 2005, n. 18775.
La compensazione giudiziale può essere disposta dal giudice solo se il credito illiquido opposto in compensazione sia di pronta e facile liquidazione; la verifica della sussistenza di tale requisito, risolvendosi in una valutazione di fatto, è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivata.

 

Casa viale Libia

9 Commenti


  • Luciana Rossi

    Salve. vorrei sapere quali sono i diritti del subconduttore regolare nel caso in cui l’immobile locato viene messo all’asta per debiti del locatore. grazie, luciana


  • Redazione

    Forse può essere d’aiuto questo articolo.


  • miani

    Spett.li Servizi immobiliari,

    Sono proprietaria di un piccolo appartamento di 48 mq che essendo situato in centro città, mi è stato richiesto da conoscenti di affitarlo per brevi periodi. (un mese o una settimana).
    Questa soluzione sarebbe gradita anche a me, visto che vorrei usufruirne
    nei periodi di ferie o nei weekend (io abito in un’altra città).
    Esiste una durata minima di locazione che mi permetterebbe di affittarlo anche per pochi giorni? E’ comunque mia intenzione registare l’eventuale contratto di volta in volta.
    In attea di una Vs. risposta ringrazio anticipatamente per l’attenzione.

    Sig.ra Miani


  • Servizi Immobiliari

    Buongiorno signora Miani e benvenuta qui.

    Dovrebbe stipulare un ‘contratto di alloggio’ e non un normale contratto di locazione ad uso abitativo.

    Si tratta di una formula che viene utilizzata proprio per affitti legati al settore turistico (e solitamente viene aggiunta alla mera locazione la fornitura di servizi connessi, come il servizio di lavanderia per la biancheria o le lenzuola e simili, eventualmente il servizio di pulizia dell’appartamento..).

    Abbiamo un cliente – un’agenzia immobiliare – che tratta esattamente questo genere di locazioni per conto terzi, solo per appartamenti nelle zone centrali di Roma.


  • edmondo

    sono edi mio padre ha affittato un locale ad uso ufficio , non specificando il divieto di subaffitto ma ha fatto inserire solo affitto ad uso ufficio , questo signore proprietario di un’assicurazione bene ha fatto secondo lui ad cedere parte del locale ad un ufficio tecnico
    come devo comportarmi trattandosi di un locale che oggi è di mia proprieta.


  • Giorgia Manieri

    @Edmondo Il contratto di affitto sottoscritto dalle parti è vincolante. Tutto ciò che non è inserito nel contratto, e naturalmente non è contro la Legge, è consentito.
    L’unica cosa che può verificare è se sul contratto è previsto l’affitto dell’ufficio a più attività professionali o se è destinato ad esclusivo uso assicurativo, nel qual caso lo studio tecnico non ha facoltà di esercitare.


  • simonetta

    è possibile subaffittare un locale comerciale ad un’altra attività commerciale?


  • giovanni asaro

    è possibile sublocare un locale artigianale per un periodo inferiore alla durata del contratto principale?


  • Nino

    appartamento ( monolocale di 25mq. ) locato regolarmente. Il locatario arbitrariamente ha sublocato a una famiglia di extra comunitari formata da 5 bambini un adulto e una donna gravida. Quali azioni consigliate per entrare in possesso dell’immobile ? Grazie C. Anton

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