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Le norme sui parcheggi

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La norma sui parcheggi si applica soltanto alle costruzioni, per appartamenti, non realizzate o non vendute.
In pratica i parcheggi sono svincolati dall’unità immobiliare.

E’ stata emanata la legge n. 246 denominata “legge di semplificazione” la quale dispone che gli spazi di sosta realizzati nell’ambito dei fabbricati con il rapporto di superficie mq 1 ogni 10 mc di costruzione possono essere commerciabili indipendentemente dall’unità immobiliare principale di rispettiva pertinenza purché venga rispettata la destinazione d’uso del parcheggio.
A detta Legge, ed in special modo l’art. 12 al comma 9, si è aggiunto all’art. 41 sexies della Legge 1150/42 (legge urbanistica).
La nuova normativa chiarisce finalmente una questione che da tempo si dibatteva nella giurisprudenza riguardo all’interpretazione della legge n.765/67 demominata “legge ponte” e ha, inoltre, l’effetto di rendere commerciabili importanti spazi in tutte le aeree di pertinenza dei fabbricati, spazi che fino ad oggi erano riservati ai residenti, ovvero, anche se venduti, dovevano, comunque, essere usati da quest’ultimi.
Con questa nuova legge viene inoltre a cadere il principio che la Cassazione aveva forgiato, secondo il quale i parcheggi obbligatori costituivano pertinenze ex lege delle costruzioni, pur essendo liberamente alienabili, erano assoggettati a un vincolo inderogabile di destinazione in favore dei proprietari delle unità immobiliari. Sempre secondo la Cassazione, ad essere esclusi dal vincolo pertinenziale, a favore delle unità immobiliari, erano i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo prescritto dalla “legge ponte”.

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La conseguenza introdotta con la legge sono che nel silenzio del contratto, la cessione dell’immobile non comporta il trasferimento automatico in capo all’acquirente del posto auto ex legge 765/67.
I proprietari possono vendere l’unità immobiliare separatamente dal posto macchina obbligatorio e nell’ipotesi opposta, ossia cessione dell’area di sosta, potrà essere liberamente utilizzata dall’acquirente.
La legge ponte ha aggiunto o interamente riformulato l’art. 41 sexies Legge 1150/42 il cui unico scopo era quello di rappresentare una fase transitoria, che doveva portare il legislatore ad una riforma urbanistica organica e complessiva.
La norma che a noi interessa riguarda l’art. 18 che ha introdotto l’art .41 sexies della legge 1150/42, che attraverso questo, anche in assenza di pianificazione urbanistica prescrive per ogni edificio la creazione dei cosi detti parcheggi obbligatori: “nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi non inferiori a un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione “ (rapporto rilevato dall’art. 2 Legge 122/89).

Per spazi di parcheggi debbono intendersi gli spazi necessari tanto per la sosta quanto per la manovra e l’accesso dei veicoli. I parcheggi possono essere ricavati nella stessa costruzione, in aree esterne oppure promiscuamente, e anche in aree che non formino parte del lotto di terreno di pertinenza del fabbricato, purché siano asservite all’edificio con vincolo permanente di destinazione d’uso a parcheggio, a mezzo di atto da trascriversi a cura del proprietario. L’applicazione della norma riguarda esclusivamente gli edifici nuovi, realizzati in base a licenze o concessioni edilizie successive al 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della legge 765/67 (Cass. n. 6412/85, Cass. n. 11731/92, Cass. n .7766/99).

Dall’entrata in vigore dell’art. 41 sexies si è originata una copiosa giurisprudenza il cui punto di partenza è il collegamento a esigenze pubblicistiche di riservare a parcheggio, nelle nuove costruzioni e aree a esse inerenti, gli spazi di cui all’art. 41 sexies.
Detto articolo costituiva un vincolo di destinazione in favore degli abitanti delle costruzioni stesse, non derogabile né da parte del costruttore né da parte di successivi rapporti privatistici, i quali sarebbero stati colpiti da nullità se in contrasto con tale destinazione.
In occasione della prima legge sul condono edilizio n. 47/85 fu predisposta una norma che nell’intento del legislatore avrebbe dovuto segnare una correzione di rotta. L’art. 26 ultimo comma della legge 47/85 stabiliva che gli spazi, di cui all’art. 41 sexies Legge 1150/42, costituissero pertinenze delle costruzioni ai sensi degli art. 817 – 818 e 819 c.c. Anche se l’art. 818 2° comma dispone che le pertinenze possono formare oggetto di atti separati o rapporti giuridici; per la Cassazione ha prevalso il vincolo pubblicistico di destinazione “che non può subire deroga negli spazi di disposizione degli spazi a parcheggio, le cui clausole difformi sono sostituite dalla norma imperativa”. Per cui tale regime è rimasto immutato nonostante l’art. 26 della legge 47/85, il quale assolve soltanto alla funzione di conferire certezza testuale a un principio che, come quello secondo cui detti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati fermo restando il vincolo (Cass.Unite n. 33363/84).

L’art. 26 ultimo comma non ha modificato il regime vincolistico imposto dalla Legge 765/67 fra unità abitativa e spazi di parcheggio condominiali, chiarendone solo l’originaria portata (Cass. n. 7994/91).
Infine la Corte di Cassazione con una sentenza n. 4264/06, in riferimento all’art. 12 comma 9 Legge 246/05 che ha modificato l’art. 41 sexies Legge 1150/42, stabilisce che gli spazi di parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari; l’efficacia retroattiva della norma va, infatti, esclusa, in quanto da una parte detta legge non ha natura interpretativa per mancanza di presupposto necessario per questo fine, costituito dall’incertezza applicativa della normativa anteriore e, dall’altro, perché le leggi che modificano il modo di acquisto di diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore.

Affinché possa ritenersi sussistente un rapporto pertinenziale tra appartamento ed autorimessa, oggetto di due distinti contratti di locazione, non è sufficiente constatare che gli immobili appartengono al medesimo proprietario ma è necessario accertare l’esistenza di una univoca volontà diretta a porre gli immobili uno al servizio dell’altro (nella specie la cassazione ha ritenuto ininfluente al fine della individuazione del rapporto pertinenziale il disposto dell’art. 18 Legge 6 agosto 1967 n. 765).
Cassazione civile, sez. III, 17 dicembre 1985, n. 6412

L’art. 41 “sexies” della Legge 17 agosto 1942 n. 1150, così come modificato dall’art. 18 della Legge 6 agosto 1967 n. 765, il quale prescrive che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di loro pertinenza debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, pone un vincolo pubblicistico di destinazione, ed un rapporto di pertinenza necessario tra gli appartamenti dell’edificio e gli spazi per parcheggio posti al loro servizio, che non può essere spezzato da atti di autonomia privata e che conseguentemente comporta, nel caso di locazione, con separati contratti, dell’appartamento e dell’area di parcheggio o del box al medesimo conduttore, l’assoggettamento, ai sensi dell’art. 818 c.c., della cosa accessoria (il box o l’area di parcheggio) al regime locativo della cosa principale (l’appartamento). Per gli immobili in precedenza costruiti, ai quali la predetta norma, essendo irretroattiva, non può essere applicata, l’assoggettamento del distinto contratto di locazione del box al regime del contratto di locazione dell’appartamento presuppone, invece, l’accertamento, in concreto, sotto il profilo oggettivo e soggettivo, di un rapporto pertinenziale tra i due beni, secondo gli ordinari criteri fissati dalle disposizioni del c.c.
Cassazione civile, sez. III, 28 ottobre 1992, n. 11731

La norma dell’art. 41 sexies Legge 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 Legge 6 agosto 1967 n. 765 (e poi oggetto di richiamo dall’art. 26 Legge 28 febbraio 1985 n. 47), là dove prescrive che nelle nuove costruzioni e nelle aree di loro pertinenza debbono essere riservati appositi spazi di parcheggio, cosi ponendo un vincolo pubblicistico di destinazione ed un rapporto di pertinenza necessario, tra gli appartamenti dell’edificio e detti spazi al loro servizio, non scindibile da atti di autonomia privata, non trova applicazione agli edifici realizzati in epoca precedente alla sua entrata in vigore, non essendo detta norma retroattiva; ne consegue che per tali edifici la persistenza del vincolo pertinenziale fra i due beni può essere concretamente negata dal giudice, se le parti abbiano diversamente disposto in sede di stipulazione concernente la cosa principale (ai sensi dell’art. 818 comma 1, ultimo inciso, c.c.).
Cassazione civile, sez. II, 20 luglio 1999, n. 7766

Anche a norma dell’art. 26, comma ultimo, Legge 28 febbraio 1985 n. 47, che non ha modificato il regime vincolistico imposto dall’art. 18 Legge “ponte” 6 agosto 1967 n. 765 fra unità abitativa e spazi di parcheggio condominiali, chiarendone solo l’originaria portata, deve ritenersi che i contratti di autonoma disposizione di detti parcheggi, pur ammissibili, non possono intaccare il diritto reale d’uso a favore del titolare dell’unità abitativa; è pertanto nulla e va sostituita “ope legis” la clausola contrattuale con la quale il venditore dell’immobile abbia riservato a sé la proprietà dell’area di parcheggio, salvo il diritto del venditore e correlativamente l’obbligo dell’acquirente dell’unità abitativa di integrare il prezzo convenuto per il riequilibrio del sinallagma del contratto di compravendita.
Cassazione civile, sez. II, 18 luglio 1991, n. 7994

 

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