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Il calo dei prezzi al metro quadro

Marketing - Pubblicato da redazione - Nessun commento

La crisi immobiliare attuale ha radici lontane, almeno sul fronte del livello dei prezzi degli immobili nei conglomerati urbani. Si registrano flessioni nel tenore dei prezzi al metro quadro a partire dal 2006, più evidenti a partire dal 2008, a seguito della crisi immobiliare americana, e questa flessione è tutt’ora in corso oggi, quando siamo ormai alla fine del primo semestre 2013.

I grafi storici hanno spaventato gli analisti più sobri, terrorizzato i consulenti finanziari più preparati.

Forse è arrivato il momento per analizzare di nuovo il mercato con le nuove lenti che oggi possiamo – e dobbiamo – utilizzare per orientarci al meglio e formulare previsioni attendibili per il futuro prossimo.

La flessione dei prezzi immobiliari ha abbattuto una certa rendita ma soprattutto ha colpito nella liquidità e nella prospettiva speculativa una buona parte di investimenti nel mattone che avevano goduto di quella che potremmo tranquillamente definire un’immeritata lievitazione dei prezzi al metro quadro, per quasi un quindicennio, a partire dagli anni novanta del secolo scorso.

Naturalmente l’analisi deve sforzarsi di segmentare il mercato per riconoscere ed analizzare le discontinuità.

In riferimento all’area urbana di Roma il valore immobiliare al metro quadro aveva toccato picchi speculativi non indifferenti, facendo aggio sulla continua crescita della popolazione cittadina, sostenuta dai notevoli flussi migratori degli ultimi venti anni, e su una politica di intervento urbanistico che sostanzialmente ha coinvolto le amministrazioni capitoline quasi initerrottamente, stimolando l’urbanizzazione e la riqualificazione urbana che ha – almeno in parte – giustificato il tenore dei prezzi al metro quadro di certe zone.

Al momento alcune delle spinte di crescita che avevano garantito il valore immobiliare urbano sono state ampiamente contrastate e capovolte – anche – dall’estrema contrazione creditizia che attanaglia ampie fasce di consumatori, impedendo sostanzialmente la ripresa del mercato.

Una crisi di sistema che non poteva non coinvolgere la proprietà immobiliare urbana.

Questo è lo scenario attuale, inutile dipingere affreschi rosei e variopinti per raccontarsi una realtà diversa.

Ma il realismo dovrebbe essere applicato anche ad uno scenario così catastrofico.

Andrebbe, almeno ogni tanto, capovolto il punto di osservazione della realtà macroscopica che ci circonda.

Il valore immobiliare è calato, i prezzi al metro quadro registrano una flessione da diversi anni.

Quindi ci sono ottime probabilità di trovarsi nel momento migliore della storia recente per comprare un immobile in una grande città italiana, il momento in cui è possibile acquistare casa senza dover pagare quel sovrapprezzo enorme che comunemente grava sui prezzi al metro quadro nei comuni italiani più affollati.

E con quale prospettiva acquistare un immobile? E se il suo valore fosse destinato a scendere ancora, nei prossimi anni?

Ecco, qui ci vuole un minimo di realismo, seriamente.

Tutti i prezzi immobiliari sono scesi, in tutto il paese. Molti immobili e molte aree urbane continueranno a veder scendere la loro quotazione media sul mercato.

Non tutte e non per sempre, non tutti gli immobili e non tutti i quartieri sono destinati a subire ulteriori contrazioni nei prezzi.

Anzi, forse sarebbe il caso di chiedersi se il prezzo al metro quadro attuale non sia GIA’ al suo livello più basso possibile, per quello che quel determinato bene rappresenta sul mercato, a seconda della tipologia di immobile e della sua localizzazione urbana.

Certe proprietà avranno sempre un determinato valore di mercato, una soglia sotto la quale il loro prezzo è destinato a non scendere.

Rendite di posizione, chiaramente.

Quartieri particolarmente apprezzati, zone molto ben collegate al resto della città. Gli immobili in queste aree di Roma avranno un determinato valore di mercato anche tra dieci anni, anche tra cinquanta.

Le fluttuazioni dei prezzi di questi anni hanno senz’altro ridisegnato la mappa di valore di altre aree urbane, che invece saranno escluse o messe in secondo piano dal mercato immobiliare del futuro.

Ma il posizionamento delle proprietà nel reticolo urbano storicizzato di una città come Roma, il prestigio che alcuni quartieri possono offrire in termini di richiamo commerciale insostituibile, la nuova geografia dei servizi e della mobilità, che offre una continua rivalutazione di aree storiche decentrate, ma pur sempre interne al raccordo anulare, ecco, tutti questi fattori messi insieme possono fornire un quadro di analisi lucido e contestualizzato in grado di orientare l’investitore concreto e intelligente, che riesce a scacciare i temporanei isterismi della crisi per poter cogliere le occasioni straordinarie che questa può invece offrire, a chi saprà muoversi bene, al momento giusto e nella giusta direzione.

Imu

 

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