Contatto Rapido
Agenzia Immobiliare di Roma

Locazione e destinazione d’uso

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 1 Commento

Il mutamento di destinazione della cosa locata legittima il locatore a risolvere il contratto

Le parti hanno la facoltà di predeterminare l’entità del risarcimento per inadempimento

L’ art. 80 Legge n. 392/78 stabilisce che, se il conduttore adibisce l’immobile ad uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza del mutamento della destinazione d’uso.

La Corte di Cassazione con sentenza n.l4765/07 ha sancito che in tema di mutamento d’uso della cosa locata, il decorso termine di decadenza di cui al sopra citato art. 80 per mancato esercizio da parte del locatore dell’azione di risoluzione del contratto entro tre mesi dell’avvenuta conoscenza, non è rilevabile d’ufficio dal giudice, dovendo la parte interessata, nel sollevare l’eccezione, manifestare chiaramente la volontà di avvalersi dell’effetto estintivo dell’altrui pretesa, ricollegato dalla legge al decorso di un certo termine.
Passato per ciò tale termine senza che ne sia stata richiesta la risoluzione contrattuale, si applica al contratto il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile.

Qualora la destinazione d’uso diversa da quella pattuita sia parziale, si applica il contratto corrispondente all’uso prevalente.
Nel caso in cui il mutamento di destinazione d’uso di un immobile da parte del conduttore, rispetto all’ipotesi contrattuale, sia dedotto in giudizio come causa di risoluzione contrattuale ai sensi dell’art. 1453 c.c., spetta al conduttore che eccepisca la decadenza dall’azione di risoluzione contrattuale per irrilevanza del mutamento, d’uso dopo la scadenza nel termine previsto dall’art. 80.
Con un contratto di locazione le parti possono stabilire che l’immobile locato sia destinato a più usi, in tal caso ai fini dell’individuazione del regime giuridico da applicare, il giudice dovrà accertare l’uso prevalente con riguardo alle volontà delle parti. (Cass. n. 9612/03).
Anche per le locazioni non rientranti nell’ambito della legge n. 392/78 il mutamento d’uso pattuito in uno di quelli da essa previsti determina, nell’inerzia del locatore, il passaggio di regime giuridico di cui all’ art. 80 comma 2 della citata legge.
La diversa destinazione dell’immobile è quella che si realizza in concreto con l’effettivo diverso uso della cosa locata, sicché è solo da tale momento che inizia a decorrere il termine perentorio per chiedere la risoluzione del contratto, non essendo rilevante la semplice conoscenza della sola intenzione del conduttore.

L’aggiunta di una diversa attività a quella originariamente pattuita, di per sé, non comporta l’applicabilità dell’art. 80 della l. 392/78.
Se il conduttore muta l’uso pattuito dell’immobile e il locatore non esercita l’azione entro tre mesi da quando né è venuto a conoscenza, il silenzio del locatore viene interpretato come implicito consenso al mutamento d’uso, con effetti novativi del precedente rapporto e l’applicazione ad esso del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo, con decorrenza dalla scadenza del termine per proporre l’azione di risoluzione. (Cass. n. 9356/02).
La Corte di Cassazione ha precisato inoltre che la norma dell’art. 80 si applica al mutamento che trasforma l’uso d’immobile previsto per l’esigenze abitative transitorie del conduttore in quello diverso di abitazione utilizzata per destinazione abitativa stabile e viceversa. (Cass. n. 969/07).
Sempre la Corte di Cassazione nella sentenza anzidetta, ha precisato che in relazione a un contratto di locazione ad uso abitativo meramente transitorio, la simulazione relativa sussiste qualora sia dimostrata la consapevolezza condivisa da entrambi i contraenti in ordine all’effettiva destinazione dell’uso dell’immobile, diverso da quello indicato, di abitazione stabile e ordinaria, dovendosi riconoscere l’accordo simulatorio tacito.

L’art. 80 si applica non solo ai casi di passaggio da una destinazione ad uso non abitativo ad utilizzazione abitativa dell’immobile o viceversa, ma anche ai casi di mutamento nell’ambito del medesimo tipo locativo, se questo determini il passaggio da un regime giuridico regolato dalla legge sull’equo canone ad un altro regime giuridico della medesima legge.
Si è peraltro rilevato che può essere esperita azione di risoluzione ex art.l453 c.c. laddove il mutamento d’uso, ancorché non rilevante ai fini dell’art. 80, rivesta nondimeno una non scarsa importanza ex art. 1455 c.c., avuto riguardo all’interesse contrattualmente dedotto dalle parti.
Si è affermato inoltre che, l’art. 80 non si applica nei casi in cui l’immobile conservi la destinazione commerciale e vengano mutate solo le modalità d’uso originario, come quando l’immobile adibito ad esercizio commerciale, che implica contatti con il pubblico, sia poi utilizzato per una diversa attività che non implica il contatto diretto.

Nel caso contrario invece la Corte di Cassazione ha stabilito che la pattuizione espressa secondo la quale l’immobile locato deve essere destinato a semplice attività di lavoro artigianale ed autonomo e senza che esso possa svolgersi anche un contatto diretto tra il conduttore e i suoi clienti e il conduttore reclami il riconoscimento della sua tutela privilegiata consistente nel diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e nel diritto di prelazione e di riscatto in caso di alienazione dell’immobile locato, affinché la non corrispondenza tra la realtà effettiva e il contenuto pattizio possa assumere rilevanza, occorre che il conduttore faccia valere la simulazione relativa, configurabile nel caso in cui risulti simulata la volontà delle parti di stabilire la destinazione dell’immobile locato ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dissimulata la volontà contraria, ovvero che chieda l’applicazione del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo, provando la sussistenza dei presupposti previsti dall’art. 80. (Cass. n. 20331/06).


Locazione e mutamento della destinazione d’uso

Consulta le pronunce della Cassazione su questo argomento

 

Locale commerciale in vendita a Monteverde

Un commento


  • Benjamin

    In accordo locatore e conduttore per il cambio di destinazione d’uso di un locale, a chi competono la richiesta e la cura e le spese di detto cambio di destinazione ?
    E’ possibile sapere prima del perfezionamento del contratto di locazione, se detto cambio verrà concesso dalle autorità preposte ?

Aggiungi un commento