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La Cassazione sul contratto di locazione

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 1 Commento

Cassazione civile, sez. III, 17 gennaio 2007, n. 969
La norma dell’art. 80 l. 392/1978, essendo diretta a evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di una diversa disciplina e si applica anche al mutamento che trasforma l’uso di immobile previsto per le esigenze abitative transitorie del conduttore, disciplinate dall’art. 26, comma l, lett. a), in quello diverso di abitazione utilizzata per destinazione abitativa stabile e viceversa. Così in relazione a un contratto di locazione a uso abitativo meramente transitorio, la simulazione relativa sussiste qualora sia dimostrata la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine all’effettiva destinazione dell’immobile all’uso, diverso da quello indicato in contratto, di abitazione stabile e ordinaria, dovendosi riconoscere a tale condivisa consapevolezza la valenza dell’accordo simulatorio tacito.

Cassazione civile, sez.III, 26 giugno 2007, n. 14765
In tema di mutamento di destinazione d’uso della cosa locata, il decorso del termine di decadenza di cui all’art. 80 legge n. 392 del 1978 per mancato esercizio da parte del locatore dell’azione di risoluzione del contratto entro tre mesi dall’avvenuta conoscenza, non è rilevabile d’ufficio dal giudice, dovendo la parte interessata, nel sollevare l’eccezione, manifestare chiaramente la volontà di avvalersi dell’effetto estintivo dell’altrui pretesa, ricollegato dalla legge al decorso di un certo termine. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto l’eccezione di decadenza implicitamente eccepita dal conduttore, per il fatto che questi aveva svolto domanda riconvenzionale per la ripetizione dei canoni corrisposti oltre la misura legale).

Cassazione civile, sez.III, 16 giugno 2003, n. 9612
Con un contratto di locazione le parti possono stabilire che l’immobile locato sia destinato a più usi; in tal caso, ai fini dell’individuazione del regime giuridico applicabile, il giudice dovrà accertare l’uso prevalente con riguardo alla volontà delle parti, a meno che, avendo il conduttore (per sua arbitraria iniziativa) adibito l’immobile ad un uso diverso, non debba assumere rilievo l’uso effettivo ex art. 80 l. n. 392 del 1978.

Cassazione civile, sez.III, 27 giugno 2002, n. 9356
Se il conduttore muta l’uso pattuito dell’immobile e il locatore non esercita l’azione di risoluzione entro tre mesi da quando ne è venuto a conoscenza (come previsto dall’art. 801. 27 luglio 1978 n. 392 comma l), il silenzio del locatore viene interpretato come implicito consenso al mutamento d’uso, con effetti novativi del precedente rapporto ed applicazione ad esso del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo, con decorrenza dalla scadenza del termine per propone l’azione di risoluzione.

Cassazione civile, sez. III, 21 febbraio 2006, n. 3683
La diversa destinazione dell’immobile – cui fa riferimento l’art. 80 della legge n. 392 del 1978, dalla quale discende il fenomeno della potenziale mobilità del rapporto nell’inerzia del locatore e dalla cui conoscenza decorre per il locatore il termine di tre mesi per far valere la risoluzione del contratto – è quella che si realizza in concreto con l’effettivo diverso uso della cosa locata, sicché è solo da tale momento che inizia a decorrere il suddetto termine perentorio per chiedere la risoluzione del contratto, non potendo venire in rilievo, a tal fine, una situazione di semplice conoscenza della sola intenzione del conduttore. Tale interpretazione è conforme all’impianto complessivo della suddetta norma che, come è argomentabile anche sulla scorta della sentenza n. 228 del 1990 Corte Cost., in difetto di strumenti di conoscenza legale dello stato di fatto integrante il mutamento, di questo esige l’effettiva conoscenza da parte del locatore, conoscenza che si configura necessariamente in rapporto ad una situazione concreta ed attuale di uso diverso, e non ad un progetto di mutamento di destinazione, che il conduttore potrebbe anche non attuare.

Cassazione civile, sez. III, 15 febbraio 2005, n. 2976
Poiché l’art. 80 l. n. 392 del 1978, comma l, dispone che se il conduttore adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza ed in base al successivo comma 2, trascorsi tre mesi; senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile, ne deriva, quale conseguenza del tutto coerente e logica che il mutamento di destinazione non può mai legittimare il locatore alla proposizione dell’azione contrattuale per danni da mutato uso, poiché la sua inerzia, avendo consentito il consolidamento del diverso uso, ha eliminato con effetto retroattivo l’antidoverosità della diversa destinazione, che il conduttore ha continuato a dare all’immobile locato.

Cassazione civile, sez. III, 26 luglio 2002, n.11055
Per aversi una manifestazione di volontà, sia pure tacita, del locatore, diretta a convalidare l’illegittima situazione posta in essere dal conduttore con il mutamento della destinazione dell’immobile locato, è necessario che sussistano elementi concreti ed atti inequivoci tali che, nel comportamento delle parti, possa individuarsi la volontà derogatrice della clausola circa l’uso contrattuale convenuto. A tal fine, la semplice tolleranza, ed anche la stessa scienza ed inerzia, del locatore non costituisce acquiescenza del medesimo in ordine al mutamento di fatto nella destinazione dell’immobile, posto arbitrariamente in essere dal conduttore, in contrasto con i patti contrattuali.


Locazione e mutamento della destinazione d’uso

Consulta le pronunce della Cassazione su questo argomento

 

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Un commento


  • Irene Giambertone

    Che responsabilità ha il proprietario di un immobile catastato A/10 se il conduttore lo adibisce ad un uso diverso. Quale sanzione è prevista per chi ha abitato un ufficio A/10 per un breve periodo. Un immobile catastato A/10 potrebbe avere sin dalla sua costruzione un angolo cottura con presa d’acqua di gas e di luce. Ciò può costituire abuso edilizio ?

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