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Nuda proprietà o prestito ipotecario?

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 6 Commenti

Cosa fare se ci si ritrova ad una certa età con una casa di proprietà ma poca disponibilità di contanti?

Le soluzioni sono due: vendere la nuda proprietà oppure chiedere un prestito ipotecario.
Nel primo caso, come abbiamo già spiegato nello scorso numero, il proprietario vende a prezzo ridotto la nuda proprietà dell’immobile a terzi, mantenendo per se l’usufrutto vita natural durante. Naturalmente più l’usufruttuario è anziano, e quindi le sue prospettive di vita sono inferiori, più sarà alto il valore della nuda proprietà, in quanto l’acquirente dovrebbe entrare in possesso del bene più rapidamente. Questa è una scelta quasi sempre effettuata da persone sole, che non avendo eredi a cui lasciare il proprio immobile, decidono di godersi il denaro nell’ultima parte della propria vita.

Nel caso del prestito ipotecario il proprietario è soggetto ad alcuni vincoli in più. Innanzitutto deve avere almeno 65 anni, l’immobile deve essere accatastato ad uso abitazione, ed infine l’ipoteca deve essere di primo grado. Questo vuol dire che il bene deve essere libero da qualsiasi vincolo o ipoteca.

Ma come funziona?
La banca valuta l’immobile; ovviamente la cifra sarà inferiore al valore di mercato della nuda proprietà.
La banca eroga la somma pari al valore stimato dell’abitazione e di contro si garantisce ipotecandola.
Il proprietario può disporre del denaro come meglio crede, senza l’onere di dover pagare rate mensili o interessi, cosa abituale quando si chiede un qualsiasi prestito.

Alla sua morte gli eredi avranno due possibilità di scelta:
1. Potranno pagare alla banca il debito contratto e divenire quindi proprietari dell’abitazione.
2. Potranno vendere l’immobile e con il ricavato estinguere il debito con la banca: tutta la cifra che avanza è loro.

Quindi rispetto alla nuda proprietà il prestito ipotecario offre agli eredi la possibilità di scegliere se tenere l’immobile o venderlo. Se poi negli anni, come sempre accade, il bene si rivaluta, allora gli eredi ne trarranno in ogni caso vantaggio.
E’ bene comunque rammentare che il finanziatore deve sempre essere un intermediario abilitato ai sensi del Testo Unico delle leggi bancarie, quindi un soggetto certo ed affidabile.

 

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6 Commenti


  • mario

    sono un pensionato INPDAP di anni 80, mia moglie pensionata INPS di anni 71. Il nostro reddito mensile rispettivamente nell’ordine di € 800,00 e di 500,00. Siamo proprietari di una casa a Cagliari, via Quirra,3, di mq 57 calpestabili, il cui valore è stato stabilito in € 140-150.000,00. Con il consenso dei nostri figli abbiamo deciso di vendere la nuda proprietà o chiedere il prestito ipotecario, avendo problemi debitori che ci inquietano la vecchiaia. La somma occorrente per levarci questo grosso fastidio è intorno ai 75-80.000,00 euro: chiedo a Voi: quale delle forme è la più semplice e realizzabile? Potete darmi un cortese e sollecito riscontro ?


  • Redazione

    Buongiorno signor Mario e grazie per averci posto la domanda. Naturalmente possiamo solo darle il nostro parere, trattandosi di una scelta importante sta a lei valutare effettivamente cosa conviene alla sua famiglia.

    Stando alla sua descrizione il prestito ipotecario è probabilmente la soluzione più rapida e che tutela meglio la sua proprietà, anche nel futuro.

    Il prestito ipotecario verrà – riteniamo – facilmente concesso da una banca di sua fiducia e basterà per coprire le sue esigenze finanziarie (molto probabilmente, questo dipende anche dalla banca).

    D’altra parte lei o i suoi figli avrete sempre la possibilità di rientrare in pieno possesso del vostro immobile ripagando il prestito: fra cento anni (le auguriamo) se vorrà lasciare alla famiglia questa incombenza, o anche prima, se la sua situazione economica migliora.

    Con la vendita della nuda proprietà avreste però più denaro liquido, e i suoi figli non avrebbero di che preoccuparsi dell’immobile al momento di un eventuale passaggio di proprietà.

    Lo svantaggio è che comunque la nuda proprietà vende l’appartamento ad un prezzo di mercato inferiore rispetto al reale, ma aliena del tutto la proprietà familiare sull’immobile.

    Soprattutto, dovreste comunque aspettare i tempi di vendita presso il mercato dei privati, quindi non è la soluzione più rapida.

    —————————–

    Queste sono indicazioni molto generali.

    Le consigliamo comunque di informarsi di persona su:

    – il valore e l’andamento di mercato della compravendita immobiliare nel quartiere di Cagliari dove è sito l’immobile (cioè: in quella zona le case si vendono bene in questo periodo? E’ un quartiere che ha molto mercato?)

    – le eventuali condizioni bancarie per un prestito ipotecario sul suo immobile. Il nostro parere è sicuramente meditato ma non conosciamo effettivamente il modus operandi delle varie banche, nè ci viene in mente quale istituto consigliarle.

    In generale le auguriamo tutta la fortuna del mondo e la invitiamo a continuare la sua ricerca di informazioni, ricordandole che su questo genere di operazioni è importante consultarsi con i familiari anche per capire effettivamente quali siano le strade più sensate da percorrere (nella fattispecie con la vendita della nuda proprietà lei esclude che in futuro i suoi figli possano rientrare in possesso dell’immobile, mentre sostanzialmente con il prestito ipotecario prevede invece il contrario).


  • Giuseppe

    Buongiorno ho 48 anni io e mia moglie abbiamo comperato una casa 3 anni fa e abbiamo una rata del mutuo l’INPDAP semestrale molto alta. Abbiamo 2 figli e ultimamente non arriviamo a fine mese con entrambi gli stipendi. Volevo chiedere se nonostante la ns casa abbia già una ipoteca si possa fare chiedere un prestito ipotecario magare sempre all’inpdap. Grazie mille.


  • Pietro

    gentile Sig.E ra.
    sono un pensionato artigiano in pensione da 1 anno
    ho chiuso attivita’ per motivi fiscali ,nel 2004 ho dovuto ipotecare il magazzino con annesso rustico e ora mi trovo con impossibilita’ di pagare il mutuo ipotecario chiedo se ci sono possibilita’ che io possa cedere alla Banca la nuda propieta’ dell’immobile ipotecato ? e quale’ la strada da percorrere
    con gratidudine alla sua disponibilita’
    Pietro


  • giovanni

    SONO UN PENSIONATO DI 76 ANNI PROPRIETARIO DI UN APPARTAMENTO CON VALORE DI CIRCA 110.120.000 EURO.CHIEDO A QUALI BANCHE MI DOVREI RIVOLGERE PER VENDERE LA NUDA PROPRIETA’?GRAZIE


  • Giorgia Manieri

    Salve, se desidera vendere la nuda proprietà del suo immobile deve rivolgersi ad una agenzia immobiliare.
    Saluti.

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