Contatto Rapido
Agenzia Immobiliare di Roma

La nomina dell’amministratore giudiziario

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 24 Commenti

La nomina giudiziaria dell’amministratore di condominio, anche quando si inserisce in una situazione di conflitto tra condomini, si risolve in un intervento del giudice di tipo sostanzialmente amministrativo privo dell’attitudine a produrre gli effetti del giudicato su posizioni soggettive in contrasto, essendo finalizzato soltanto alla tutela dell’interesse generale e collettivo del condominio ed a una sua corretta amministrazione.

1. CASI IN CUI SI PUO’ RICHIEDERE LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO
La nomina dell’amministratore di condominio, obbligatoria quando i condomini sono più di quattro, non sempre si rende possibile in concreto per inerzia dell’assemblea dei condomini (perché non riesce a riunirsi o a deliberare per mancanza, rispettivamente, del quorum costitutivo o di quello deliberativo).
In tali circostanze, ai sensi dell’art. 1129, 1° co. c.c., la nomina può essere fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini (escluso il conduttore).

Sempre su ricorso di ciascun condomino, l’articolo 1129, 3° co dispone che si può richiedere all’autorità giudiziaria di revocare l’amministratore di condominio in carica (e la nomina di un nuovo amministratore), qualora l’assemblea non si dimostri in grado di deliberarla, se questi si è reso responsabile anche di una delle seguenti irregolarità:
1) Omesse tempestive comunicazioni all’assemblea riguardanti citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che eccedono dalle sue attribuzioni;
2) non abbia reso il conto della sua gestione per due anni;
3) siano presenti fondati sospetti di gravi irregolarità.
E’ bene precisare che affinché si possa fare riscorso al tribunale ed ottenere la nomina dell’amministratore giudiziario, è necessario che si dimostri l’esistenza di tali disaccordi o di difficoltà reali di nomina assembleare dell’amministratore, non potendo il giudice sostituirsi alla volontà assembleare né compiere atti di ingerenza nella gestione condominiale.

2. ITER DI NOMINA DELL’AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO
Il Tribunale adito, dopo aver informato e sentito l’amministratore in carica, in Camera di Consiglio provvede, con decreto motivato ad accogliere o respingere il ricorso e quindi svolge la funzione propria dell’assemblea condominiale, competente a deliberare tanto la nomina quanto ala revoca dell’amministratore.
Ovviamente nel caso di accoglimento del ricorso con la nomina dell’amministratore giudiziario di fatto è revocato l’amministratore in carica.
Con lo stesso decreto di nomina, il Tribunale detta provvedimenti finalizzati alla tutela di un interesse comune a tutti i condomini, nessuno escluso.

L’agire del condomino in sede di volontaria giurisdizione fa sì che il procedimento non può considerarsi contenzioso in senso tecnico.
Anche se l’istanza di nomina (o di revoca) dell’amministratore di condominio si innesta in un vero e proprio contrasto tra i condomini e l’amministratore, è certo che il provvedimento da cui il procedimento tende è strumentale solo alla gestione della cosa comune e, quindi, alla tutela dell’interesse, generale e collettivo, del condominio ad una corretta amministrazione e non alla tutela di interessi particolari di alcuni condomini o dell’amministratore e, che quando si inserisce in una situazione di conflitto tra i singoli condomini, si risolve in un intervento del giudice di tipo sostanzialmente amministrativo privo dell’attitudine a produrre gli effetti del giudicato su posizioni soggettive in contrasto.
La funzione del provvedimento richiesto è solo quella di evitare che il condominio sia sprovvisto di un valido organo necessario alla sua gestione, prescindendo dall’eventuale esistenza di contrasti interni, da affrontare e superare o in assemblea o nella sede giurisdizionale secondo le regole ordinarie.
Da quanto precede deriva che nei procedimenti di volontaria giurisdizione normalmente non sussistono i presupposti per l’applicazione della norma di cui all’art. 91 c.p.c. che postula l’identificazione di una parte vittoriosa e di una parte soccombente in esito alla definizione di un contenzioso e che possa giustificare la condanna alle spese.

Parte della giurisprudenza, per molto tempo, ha sostenuto che le spese del procedimento dovevano rimanere a carico del soggetto che le aveva anticipate proponendo il ricorso per la nomina o per la revoca dell’amministratore o resistendo a tale iniziativa giudiziaria.
Successivamente, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 20957/2004) hanno disposto che, in tema di revoca dell’amministratore di condominio, è definitivamente inammissibile il ricorso per cassazione avverso il decreto con cui la Corte di Appello provvede in sede di reclamo sul decreto emesso dal Tribunale ai sensi dell’art. 1129 c.c.
In buona sostanza si è rilevata la natura definitiva del provvedimento di revoca e che il procedimento di cui all’art. 1129 c.c. improntato a rapidità, informalità ed ufficiosità, conferma la natura eccezionale ed urgente, e quindi di volontaria giurisdizione, del provvedimento finale.
Tuttavia poiché la stessa Corte riconosce che le ipotesi di revoca giudiziale previste dall’art. 1129, 3° comma configurino in altrettante ipotesi di giusta causa di revoca ante tempus del rapporto di mandato, consente, in assenza di tali circostanze, all’amministratore revocato la tutela dei propri diritti, con azione risarcitoria in un nuovo giudizio autonomo.

In merito poi alle spese di giudizio ha ritenuto, contrariamente a quanto precedentemente sostenuto, che la statuizione giudiziale relativa alla condanna alle spese processuali può essere impugnata per Cassazione ai sensi dell’art. 111 della Costituzione in quanto, anche se tale statuizione accede a un provvedimento di volontaria giurisdizione non ricorribile per Cassazione, è inerente a posizioni giuridiche soggettive di debito e di credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo rispetto a quello della revoca ed ha i connotati della decisione giurisdizionale e l’attitudine al passaggio in giudicato indipendentemente dalle caratteristiche del provvedimento cui accede.

3. MANSIONI DELL’AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO
Come predetto, il provvedimento di nomina e di revoca dall’amministratore giudiziario è finalizzato esclusivamente alla tutela dell’interesse generale e collettivo del condominio ad una sua corretta amministrazione, per cui le mansioni e la durata in carica di tale amministratore sono identiche a quelle dell’amministratore nominato dall’assemblea, come identici sono i poteri dovendosi, pertanto, attenere a quanto disposto dagli artt. 1130 e 1131 c.c. e a quelle conferitegli dal tribunale nell’ambito dell’amministrazione della cosa comune e “in primo luogo deve curare l’eliminazione delle irregolarità della precedente amministrazione e quindi curare il ripristino della correttezza e della legalità nella conduzione dell’amministrazione condominiale” (Cass. sent. n. 18730/2005) (2)
Il compenso è determinato dall’assemblea dei condomini, salvo disaccordo, nel qual caso, su richiesta dell’amministratore giudiziario, verrà stabilito dal giudice.
Se in vigenza di tale amministratore l’assemblea nomina un suo amministratore, con le maggioranze previste dal codice, l’amministratore giudiziario cessa contestualmente dalle sue funzioni.

NORME DI RIFERIMENTO

Articolo 1129,1° e 3° co. C.C. – Nomina e revoca dell’amministratore
“Quanto i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini”.
“Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciscun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità”.

Articolo 91, 1°co. c.p.c.- Condanna alle spese
“Il giudice con la sentenza che chiude il processo davanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell’altra parte e ne liquida l’ammontare insieme agli onorari di difesa..”

LA GIURISPRUDENZA

(1) – Cfr. Cass. sent. n. 6843/1991: “Il conduttore di un’unità immobiliare di un edificio in condominio ancorché abbia diritto, a norma dell’art. 10 della L.392/1978 a partecipare all’assemblea dei condomini, non è legittimato – in caso di mancata nomina dell’amministratore – a proporre ricorso all’autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 1129, 1° co. c.c diretto ad ottenere la nomina dell’amministratore ….”

(2) – Cfr. Cass. sent. n. 15684/2006 nella quale si evidenzia una sostanziale differenza di funzioni con l’amministratore giudiziario della comunione, il quale “anche se nominato giudiziariamente ai sensi dell’art. 1105 c.c., è privo di legittimazione ad agire nei confronti di uno dei comunisti in rappresentanza degli altri, mancando, in materia di comunione, una disposizione analoga a quella posta, per l’amministratore di condominio, dall’art. 1131 c.c., che, in via eccezionale, attribuisce a questi il potere di agire in giudizio sia contro i terzi che nei confronti dei condomini.”

Corte di Cassazione, sent. n. 6843/1991
“Il conduttore di un’unità immobiliare di un edificio in condominio ancorché abbia diritto, a norma dell’art. 10 della L.392/1978 a partecipare all’assemblea dei condomini, non è legittimato – in caso di mancata nomina dell’amministratore – a proporre ricorso all’autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 1129, 1° co. c.c diretto ad ottenere la nomina dell’amministratore ….”

Corte di Cassazione, S.U., sent. n. 15684/2006
“E’ inammissibile il ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost. avverso il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo avverso il decreto del tribunale in tema di revoca dell’amministratore di condominio ai sensi dell’art. 1129 c.c. e 64 dd. aa. c.c., trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione (sostitutivo della volontà assembleare, per l’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell’interesse alla corretta gestione dell’amministrazione condominiale in ipotesi tipiche – contemplate dall’art. 1129 cit. – di compromissione della stessa) che, pur incidendo sul rapporto di mandato tra condomini ed amministratore, non ha carattere decisorio, non precludendo la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui il provvedimento incide; tutela che, per l’amministratore eventualmente revocato, non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente”.

 

Locale commerciale in vendita a Monteverde

24 Commenti


  • ramona

    Ho comprato un appartamento e come una sprovveduta non mi sono informata sull’amministratore ecc… sia i vecchi proprietari che l’agenzia immobiliare mi avevano assicurato che era tutto a posto e invece, una volta acquistata sono venuta a sapere che il vecchio amministratore si è dimesso perché su 8 condomini solo 3 pagavano le spese (per fortuna uno di questi era chi mi ha venduto casa), 2 appartamenti sono all’asta, 1 condomino non c’è verso di farlo pagare e 2 abbandonati ovvero i proprietari sono spariti e quindi per loro non paga nessuno … sinceramente non mi era stata proprio spiegata così la situazione condominiale altrimenti ci avrei pensato 2 volte (quelli dell’agenzia sono stati proprio disonesti!) come mi dovrei comportare? A questo punto è meglio nominare un amministratore giudiziale? Per me potrebbe andare bene, l’importante è pagare la mia quota e niente di più … sinceramente di pagare anche le spese degli altri per me, ragazza single con un mutuo di 30anni sulle spalle non è proprio una passeggiata … come mi devo comportare, ho un po’ paura.
    Grazie R.


  • franco capra

    Per prima cosa occorre la presenza di un amministratore che sia in grado di svolgere tale compito. Dalla tua richiesta sembra che nessuno aneli alla carica per cui penso si debba ricorrere quasi certamente alla nomina da parte del tribunale. Dopo questo, dal momento che esistono le proprietà l’amministratore dovrà fare ricorso al decreto ingiuntivo che, almeno di norma, è immediatamente esecutivo. Per richiedere un amministratore giiudiziale è sufficiente rivolgersi al presidente del tribunale competente per territorio, senza ridursi a pagare parcelle agli avvocati. In bocca al lupo e vivi serena. Ho fatto l’amministratore per 26 anni e ne ho viste di peggio, ma nessuna che non si sia risolta. Ce la farai.
    ciao


  • Matteo

    Salve
    vorrei chiedere la revoca giudiziaria dell’amministratore di condominio perchè da 4 anni non presenta il conto di gestione e si rifiuta di consentirmi di visionare (o fare una fotocopia a mie spese) delle fatture delle spese che assume di avere effettuato e di cui esige il pagamento (minacciando in caso contrario di farmi un decreto ingiuntivo..)

    DOMANDA: posso chiedere al Tribunale che, contestualmente, sia nominato un amministratore giudiziario? oppure, revocato quello vecchio, alla nomina del nuovo deve provvedere l’assemblea condominiale?
    Grazie


  • maria

    il mio amministratore non convoca assemblea e non presenta i bilanci da tre anni. Inoltre non ritira le raccomandate (pertanto ogni richiesta di convocazione su indicazione dei condomini è vana). Ho il proposito di chiedere l’amministrazione giudiziaria. Domanda: c’è qualche controindicazione? non vorrei imbarcare tutto il condominio in qualcosa di controproducente.
    grazie


  • cefariello

    vorrei sapere quali sono i compiti di un amministratore giudiziario nominato dal tribunale e se è obbligato ad intervenire in casi urgenti e di tutela della salute pubblica. Nel mio condominio da qualche mese è stato nominato un amm. giud. che ancora deve presentarsi nel condominio. Da alcuni giorni si sono otturate le fogne e serve un intervento urgentissimo per evitare problemi di salute pubblica. Nonostante sia stato avvertito e sollecitato più volte ad intervenire non ha adottato alcun intervento.Se si chiede l’intervento dell’ASL possiamo ottenere l’obbligo di intervento da parte dell’Amministratore per la rimozione del problema? Oppure come possiamo risolvere? chiedo cortesemente un parere con cortese urgenza. Giorgio


  • Giorgia Manieri

    @Cefariello
    Pregiatissimo Sig. Giorgio, un Amministratore Giudiziario viene nominato per risolvere i problemi, se ciò non avviene è opportuno informare il Giudice (anche se questo non può intervenire ma potrà evitare di nominarlo nuovamente) e diffidarlo ad intervenire. Se ancora si rende latitante può essere chiamato a rispondere dei danni che la sua imperizia provoca. Lo si può rimuovere in qualunque momento con una semplice assemblea e nominare un altro Amministratore. La ASL non può fare nulla. Per risolvere il vostro problema, che non mi sembra difficile, basterebbe un po’ di serietà e di buona volontà.
    Se dal punto di vista pratico possiamo esserLe utili in qualche modo (sopralluogo, intervento tecnico o fognario, ecc.), siamo a disposizione. Può contattarci al 3314254865 o mandarci una mail.


  • marco

    salve
    viviamo in un parco dove non è mai stato costituito un condominio,attualmente il parco e posto a sequestro preventivo,c’è bisogno di un ammnistratore normale o giudiziario?se giudiziario come si fà per convocarlo? grazie1


  • graziella

    la nomina giudiziale di un amministratore la sto vivendo sulla mia pelle dal mese di novembre 2011: in tutte le categorie ci sono mascalzoni! fatta la nomina non ha voluto sentire ragioni per convocare l’assemblea per discutere di questioni urgenti. Solo dopo la nomina sono venuta a sapere che una famiglia di un altro condominio hanno dovuto fargli causa, oltre alla denuncia penale, perchè gonfiava i bilanci e intascarsi le differenze; in ogni caso il Tribunale non avrebbe dovuto scegliere quel nominativo perchè non più con i requisiti, ossia essere almeno iscritti ad una associazione di categoria . Ma siccome i Tribunali non sono tenuti ad aggiornarsi gli elenchi di chi vuole farsi nominare amministratore, chi paga è sempre il povero cittadino. A quanto pare l’unica strada è la revoca con altri costi.


  • Giorgia Manieri

    @Marco
    Per rispondere al Suo quesito abbiamo bisogno di informazioni più chare e dettagliate.


  • gianmarco

    @Graziella
    da amministratore devo difendere la categoria degli onesti pur ammettendo, mio malgrado, che qualche collega non sempre si comporta in modo molto ortodosso. L’unico consiglio che posso dare, qualora si riverificasse la condizione di fare altra nomina attraverso il Tribunale, è quello di contattarne qualche altro chiedendo preventivo e allegarlo all’istanza. In questo modo si è anche sicuri di non correre il rischio di ulteriori lungaggini nel caso vi sia una rinuncia all’incarico.


  • morelli giacomo

    dodici anni fa ho fatto nominare dal tribunale un amministratore per una strada Vicinale pubblica perchè i costi della manutenzione non gravassero solo su di me unico residente.Dopo 4 anni ne ho chiesto la revoca non essendosi mai presentato.il tribunale lo ha revocato,anche perchè si presentò dimissionario d’avanti al giudice.Le spese furono a mio carico.Ne fu nominato un altro che si dimise,il tribunale ne nominò un altro che fece un’assemblea ma in tale assemblea non riusci a imporre l’obbligo di far partecipare alle spese di manutenzione gli altri comunisti e il Comune.Benchè questi amministratori fossero nominati dal Giudice con poteri di ordinaria amministrazione e facoltà di estenderli consuccessivi decreti.Dopo 8 anni di inerzia stamattina mi sono rivolto al Tribunale per esporre il caso allo stesso presidente,per sapere cosa devo fare.DOPO la nomina di 3 amministratori, soldi,molti buttati per niente,cosa devo fare.Mi è stato detto chiaramente che io senza un avvocato non posso accedere al presidente del Tribunale ne chiedere o presentare esposti.Corrisponde al vero.GRAZIE per una risposta


  • morelli giacomo

    buonasera,
    ho trovato il Vostro sito che mi sembra molto informato in materia.Ho una semplice domanda da porVi.Può un semplice cittadino rivolgersi al presidente del tribunale per chiedere la revoca di un amministratore giudiziario che per 8 anni non ha svolto il suo potere dovere?Perchè mi è stata negata tale richiesta, dicendomi che la deve fare un avvocato.Spero in una Vostra risposta.Grazie
    GIACOMO


  • Giuditta

    Multiproprietà.Per inerzia dell’Assemblea non si è nominato l’Amministratore, quindi ci si rivolgerà al Tribunale per chiedere la nomina. Chi sosterrà le spese delle notifiche, spesa molto alta, quasi 800 condomini per più di 10 euro la notifica, fa più di 8000 euro.
    Paga le notifiche chi firma il ricorso per la nomina? Grazie. Giuditta


  • marina

    @ giuditta
    se nel decreto di nomina il giudice non impone la notifica a tutte le parti, compreso l’amministratore che nominerà, al tuo posto manderei la notifica solo all’amministratore, previo contatto telefonico preannunciagli che è in arrivo la notifica. Se è un tipo sveglio,in occasione della prima convocazione assembleare dovrà allegare copia del decreto di nomina e copia del preventivo per il suo onorario. Oppure chiedi espressamente che lo faccia.


  • paola

    ciao vorrei fare una domanda..ma l’amministratore giudiziario nomina un’altro amministratore..oppure è proprio lui che diventerà amministratore…non ho ben capito questa cosa..grazie


  • gianmarco @ paola

    L’amministratore giudiziario è nominato dal giudice su richiesta anche di un solo condomino, con pieni poteri di un amministratore nominato dall’assemblea. Quando anche un solo condomino è costretto a rivolgersi al Tribunale vuol dire che le cose tra condomini non vanno proprio bene. In ogni caso nessun amministratore condominiale può nominarsi un collega. E’ solo l’assemblea che decide. Se non vi provvede l’assemblea per disaccordo o per inerzia provvede il Tribunale.
    Per l’esperienza ultra ventennale che ho, è sempre meglio che provveda l’assemblea o si corre il rischio di essere sempre sotto il “controllo” del giudice, sopratutto quando ci sono urgenti spese da sostenere e l’assemblea si ostina a non collaborare.


  • luca

    ma se il condominio è composto da 4 condomini, quindi secondo la giurisdizione non è obbligatoria la presenza di un amministratore, ma per prendere decisioni su lavori di ristrutturazione non si riesce a trovare accordi, è possibile che un condomino si rivolga all’autorità giudiziaria per ottenere la nomina di un amministratore?


  • silvano

    @ luca
    vivo in un palazzo di tre condomini e sei appartamenti oltre a un locale commerciale con l’intenzione iniziale di venderlo e poi c’e stato un ripensamento da parte di uno, quindi secondo la legge non era obbligatorio avere l’amministratore. Però non c’era accordo sulla gestione del palazzo (scale, pulizie, riscaldamento, affittare o meno il locale ecc.), allora mi sono rivolto al Tribunale e il giudice ha ritenuto opportuno nominare l’amministratore. I lavori di ristrutturazione sono di manutenzione straordinaria. Se poi la ristrutturazione comporta l’urgenza per motivi di sicurezza e l’assemblea si rifiuta di intervenire ci sono sempre le cause civili da parte di terzi danneggiati.


  • clara

    Egregi Signori evidentemente non avete avuto degli amministratori professionisti e coscienziosi, o che siete stati informati male, comunque l’amministratore giudiziale controlla l’operato del vecchio amministratore revocato a salvaguardia del condominio, i contenziosi fra condomini/proprietari dovranno essere risolti in separata sede. La stessa è Amministratore di Condominio a Bologna e provincia se volete una consulenza gratuita o altro potete chiamarmi al 389-0474692 o inviarmi una e-mail al ssc.c@libero.it sarete contattati per una consulenza gratuita. Oggi con il nuovo regolamento dell’Amministratore presentato alla Camera e poi dovrà essere approvato al Senato. L’Amministratore deve essere un professionista iscritto ad una Associazione di Categoria ed essere iscritto ad un Regostro tenuto dalle Agenzie delle Entrate. Grazie di avermi letto.


  • niriag

    sei palazzine ex INPDAD,con l’amministratore in prorogatio, per la terza volta consecutiva non hanno eletto il nuovo amministratore, Si chiede sè è possibile staccarsi dal condominio con delibera maggioritaria di una palazzina con conseguente gestione autonoma dato che la mia palazzina richiede lavori urgenti alla facciata, gia deliberati. grazie per la risposta.


  • goiuseppe

    grazie..


  • ester

    scrivo per conto di un mio amico il quale vive in un condominio composto da tre famiglie, anche se in questi casi non è obbligatorio avere un amministratore, loro, tuttavia per problemi che hanno tra di loro, lo hanno nominato. Però capita che, ad oggi ne hanno già cambiati tre,tra loro inquilini non corre buon sangue come ho detto e pertanto il mio amico ha sempre dovuto accettare l’amministratore che gli altri hanno proposto.Adesso mi chiede se, visto che sono solo tre famiglie nello stabile, lui si può rivolgere al giudice per farne nominare unop da lui e far revocare quello attuale, visto che non svolgew con coerenza e oculatezza il suo compito? vi ringrazio anticipatamente per la risposta.


  • Marcello D'Aurelio

    Mi riferisco al Condominio “minimo” di un fabbricato di soli 4 appartamenti, di cui SOLO 2 occupati (gli altri 2 sono ancora in corso di costruzione). Io sono il costruttore ed amministratore ad interim. Il problema sta nel fatto che l’altro condomino, in assemblea (di noi due…)fa ostruzionismo, presenta eccezioni infondate, con la conseguenza che nelle due tentate Assemblee non è stato possibile raggiungere alcuna intesa, rendendola vana, visto che occorre l’unanimità. Quindi nessun verbale di assemblea… Conclusione: non partono i servizi di pulizia gradinata, pagamento dell’Enel,ecc. Se mi rivolgessi al Tribunale per la nomina di un amministratore, le chiedo: 1)a quali spese si andrebbe incontro? 2)Tali spese saranno a carico mio o del condominio? Grazie assai. Marcello


  • Betty

    Buongiorno a tutti gradirei sapere come eliminare un amministratore nominato dal tribunale ancor prima che vi sia il passaggio di consegne….
    Posso richiedere di mettere all’ordine del giorno della prima assemblea nomina o revoca dell’amministratore? o deve passare un anno dalla sua nomina stabilita dal Giudice…

Aggiungi un commento