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Diritto di panorama

Consulenza tecnica - Pubblicato da Giorgia Manieri - 2 Commenti

Costruzioni, piantagioni e alberi molto spesso impediscono o menomano la visuale del fondo del vicino. L’inesistenza di un diritto generalizzato di panorama porta a rimettere la sua tutela alla trattativa privata con la costituzione di una servitù di panorama o “altius non tollendi”.

CONCETTO DI “DIRITTO DI PANORAMA”
Non esiste nel nostro ordinamento un diritto generalizzato di panorama nonostante che la eliminazione o la turbativa del panorama da un terrazzo incide negativamente anche sul valore commerciale di un immobile.
Normalmente tale diritto lo si fa rientrare nella “servitù di panorama” o meglio nella servitù altius non tollendi (o divieto di innalzamento).
La tutela di quest’ultima si ha, pertanto, solo eccezionalmente laddove le parti abbiano stipulato un accordo specifico in forma scritta contenente una servitù che ha a oggetto l’obbligo, per il fondo servente, di non costruire e di non fare crescere piantagioni oltre una certa altezza.

In tal modo il proprietario del fondo dominante trae una utilità per il fatto che la servitù attribuisce al titolare di essa il godimento di una particolare visuale insieme, però, al maggiore godimento di aria e di luce (Cass. n. 1522/1980); mentre il proprietario del fondo servente non potrà effettuare opere che pregiudichino o limitino tale visuale o che comportino compressione o riduzione delle condizioni di vantaggio derivanti al fondo dominante da detta servitù (Cass. n. 5001/1994).
La servitù di panorama o servitù altius non tollendi va distinta dalla servitù di veduta in senso stretto: quest’ultima infatti mira a garantire l’affaccio, l’altra invece interessa soprattutto il godimento di una visuale sulle particolari amenità del fondo servente.
Qualora sussista la violazione del diritto di sola veduta da parte del fondo servente, il proprietario che si ritenga leso può fare ricorso alla normativa sulla tutela delle vedute. Lo stesso vale per i muri di cinta che vengono innalzati oltre il limite pattuito.

DISCIPLINA DELLA TUTELA DEL PANORAMA
La servitù di panorama si costituisce, di regola, per atto negoziale in quanto servitù volontaria e negativa (non apparente) caratterizzata dal fatto che essa ha per contenuto un divieto imposto al proprietario del fondo dominante.
Non è escluso che la servitù possa anche comportare, per il proprietario del fondo servente, l’obbligo di un facere se così sia previsto dalla legge o dal titolo purché esso costituisca solo una obbligazione accessoria che non esaurisca l’intero contenuto della servitù, essendo volto solo a consentirne il concreto esercizio.
Tenuto conto dell’oggetto della servitù (divieto) il suo esercizio non necessita di opere visibili destinate al suo esercizio ed è quindi servitù non apparente.
In linea di principio le servitù non apparenti non si possono acquisire per usucapione né per destinazione del padre di famiglia, poiché è necessario che l’apparenza della servitù si identifichi nella presenza di opere visibili e permanenti che per la loro struttura e consistenza inequivocabilmente denunciano il peso imposto su un fondo a favore dell’altro e non nella conoscenza meramente soggettiva dell’esistenza dell’onere (Cass. 3556/1995); ed inoltre si richiede che l’esercizio di tali opere sia indice non equivoco del peso imposto al fondo servente in modo manifesto che non si tratti di un’attività compiuta in via precaria ma di un onere stabile corrispondente in via di fatto al contenuto di una determinata servitù” (Cass. 1563/1995).
Secondo parte della giurisprudenza però, la servitù negativa come quella in discussione, non essendo apparente, non può formare oggetto di usucapione, poiché il contenuto del diritto si concreta nel corrispondente dovere del proprietario del fondo servente di astenersi da qualsiasi attività (ad es. di edificatore) che abbia come risultato quello di comprimere o ridurre le condizioni di vantaggio derivanti al fondo dominante, quale che sia, in concreto, l’entità si siffatta compressione o riduzione ed indipendentemente dalla misura dell’interesse del titolare del diritto a fare cessare gli impedimenti o turbative all’esercizio del medesimo (Cass. n. 2468/1990).

Colui che invoca il diritto di panorama non può nemmeno tutelarsi appellandosi all’art. 833 c.c. contenente il divieto di atti emulativi.
Quest’ultimo infatti dispone che “il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri”.
Il proprietario del fondo servente che, ad es., lasci crescere le piantagioni oltre misura non esercita di fatto un atto emulativo ma configura un comportamento omissivo e negativo tale da rendere inapplicabile l’articolo citato che presume invece, una condotta attiva estrinsecantesi nell’agire e non nel subire.
L’atto emulativo non può consistere in una astensione dal tenere un qualche comportamento, per cui o esiste un obbligo di fare, indipendentemente dalla norma di cui all’art. 833, allora il comportamento che ha violato l’obbligo troverà nella norma o nel contratto che lo impone una sua sanzione.
Se tale obbligo non esiste, una condotta negativa non è idonea a integrare la nozione di atto emulativo, non essendo ravvisabile in essa, come esige la norma, il solo scopo di nuocere o di recare ad altri molestia.
Nella ipotesi di diritto generalizzato di panorama, che può esistere soltanto per il tramite di un atto di costituzione di una servitù volontaria, quindi, il titolare della servitù, in caso di inadempimento delle obbligazioni assunte dal proprietario del fondo servente, potrà agire in giudizio per ottenere il rispetto delle condizioni riportate nell’atto costitutivo della servitù e fare cessare le eventuali turbative.
Potrà chiedere la rimessione delle cose in pristino (taglio dei rami, eliminazioni di alberi, ecc.) oltre il risarcimento dei danni (art. 1079 c.c.).

NORME DI RIFERIMENTO

Art. 833 C.c. – Atti d’emulazione
“Il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri”.

Art. 1027 C.c. – Contenuto del diritto
“La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.

Art. 1031 C. c.– Costituzione delle servitù
“Le servitù prediali possono essere costituite coattivamente o volontariamente. Possono anche essere costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia”

Art. 1079 C.c. – Accertamento della servitù e altri provvedimenti di tutela
“Il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l’esistenza contro che ne contesta l’esercizio e può fare cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, oltre il risarcimento dei danni.”

(Cass. 3556/1995)
“L’apparenza della servitù – senza della quale non è possibile la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia – si identifica nella presenza di opere visibili e permanenti che, per la loro struttura e consistenza, inequivocabilmente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell’altro e non nella conoscenza meramente soggettiva dell’esistenza dell’onere”.

(Cass. 1563/1995)
“Il requisito dell’apparenza, che condizioni l’usucapibilità di una servitù, non consiste soltanto nell’esistenza di segni visibili e di opere permanenti, ma richiede altresì che queste, come mezzo necessario all’esercizio della servitù medesima, siano al contempo, un indice non equivoco del peso imposto al fondo servente, in modo da rendere manifesto che non si tratti di un’attività compiuta in via precaria…. ma di un onere preciso, a carattere stabile, corrispondente in via di fatto al contenuto di una determinata servitù”.

 

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2 Commenti


  • isabella bueno

    salve, abito a Marina di Pietrasanta (Lu)vorrei sapere se esiste un diritto di veduta o di panorama da potere esercitare nel caso di nuove abitazioni che,nonostante siano state costruite rispettando le distanze minime, vengono a danneggiare la visuale, la privacy, la tranquillità della nostra abitazione attigua, recando inoltre ad essa un deprezzamento del valore economico. Dove prima non esisteva alcun tipo di affaccio – essendo una zona di verde – adesso stanno costruendo tre villette quadrifamiliari.
    vi ringrazio anticipatamente.


  • Virginio Piraino

    Buongiorno Avvocato
    pongo a Lei un quesito che mi assilla dal 2010
    Premetto che nel 1985 ho costruito in un terreno posto su una collinetta da cui ho sempre goduto un panorama invidiabile.
    In poche parole ho alla mia vista l’intero golfo del mio paese.
    Nel 2006 hanno cominciato a costruire limitrofo alla mia abitazione dove risiedo dal 1992 due villette che abusivamente poggiano su un livello superiore a quello concesso nella licenza di costruzione.
    Consequenzialmente le costrende villette hanno superato di m. 2.12 l’altezza stabilita dalla concessione. In poche parole abusivamente si sono posti come un muro davanti la mia abitazione.
    L’abuso è stato riconosciuto dagli enti preposti alla vigilanza i quali hanno fermato i lavori per un anno. successivamente la soprintendenza ha rilasciato un N.O. specificando che il fabbricato inerente alle due villette è abusivo, ma si consente altresì di continuare i lavori fino alla realizzazione di un tetto a spiovente che ostruisce totalmente il panorama sottostante.
    Domanda: posso chieder il risarcimento danni poichè la mia abitazione è stata svalutata di oltre 3/400.000,00€? e se è si chiedo a Lei come venire in contatto con Lei per chiedere i miei diritti.

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